Нуждата от още пространство в градовете заради урбанизацията и нарастването на населението там налага и промени в планирането и ползването на земята – все повече се ползва пространството във вертикала – под и над нивото на земята. През последните десетина години тази тенденция отвори пътя към използването на триизмерен кадастър. Технологията, която звучи като недостижимо далечно бъдеще за някои държави, вече се е превърнала в реалност в други.
Триизмерните кадастри ще помогнат в управлението и ще повишат функционалността на кадастъра изобщо. Естествено 3D кадастърът трябва да е в цифров вид и да представлява вещните права върху недвижими имоти. Триизмерният кадастър трябва да съхранява 3D данни, да предлага триизмерна визуализация и триизмерни функции за пространствен анализ.
Съществуват много опити на организации и софтуерни компании за модели за съхранение на кадастрални данни. Досегашните разработки обаче стоят на двуизмерния принцип – земя: парцел, което поставя редица трудности. Тази зависимост не е случайна – кадастърът традиционно е описван в две измерения. Съответно всички кадастрални системи по света са в действителност двуизмерни, но все повече се увеличава търсенето на площи в застроените райони над и под повърхността на пространствата, които вече се използват, а кадастралните системи следва да отразяват реалната ситуация. Много често собствениците на структурата над определен парцел са различни от тези на повърхността. Тяхната собственост също трябва да бъде регистрирана.
В много държави има и законова пречка за регистриране на 3D собствеността като отделни единици и това ще е бъдещето за същински 3D кадастър. В Норвегия и Швеция вече са приети закони, които позволяват да се регистрират и нови строителни парцели в 3Dпространството. В Холандия има възможност да се регистрират данни за подземни съоръжения в кадастъра, но те не са все още отделна единица. Щатът Британска Колумбия в Канада и щатът Куинсланд в Австралия също имат разпоредби, които позволяват законно разделяне на земята 3D парцели.
Освен всичко днес се развива мощно 3D картографирането, лазерно сканиране, GIS и CAD-системите – инструментариум, който лесно може да обслужи създаването на 3Dкадастъра.
Дания, Израел, Гърция, Турция и някои други европейски страни вече са въвели някои правила за регистрация на 3D свойства в кадастъра, но засега само във връзка с научните изследвания.
Все повече страни в света приемат стандартът ISO 19152, който задава параметрите на единно триизмерно представяне на кадастъра.
Може би пионери в създаването на триизмерен кадастър все пак са норвежците и холандците.
Норвегия
Подземно строителство, защото природата е култ
Сп. Геомедия е представяло опитите на Норвегия за създаване на триизмерен кадастър (https://www.geomedia.bg/%D0%B3%D0%B5%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D0%B7%D0%B8%D1%8F/item/3242-%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D1%82%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%87%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE%D1%82%D0%BE-%D0%B8-3d-%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8A%D1%80%D1%8A%D1%82-%D0%B2-%D0%BD%D0%BE%D1%80%D0%B2%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%8F). Може да припомним някои принципи. През 1995 г. се създава комисия за обновяване на Закона за кадастъра, която формулира три основни типа 3D-собственост: под земната повърхност; издигнати на пилони и конструкции на пилони в морски и водни басейни.
Комисията дефинира, че традиционната „теренна собственост“, видима на земната повърхност и преминаваща в обемна, разпростираща се надолу и нагоре спрямо повърхността до там, докъдето са икономическите интереси на собственика, в обозримо бъдеще ще се превърне в най-разпространения вид собственост в Норвегия. В новия Закон за кадастъра „теренната собственост“ остана основен обект на собствеността, включвайки всички наземни и постоянно фиксирани обекти в обема, определен от повърхностните граници, освен със сигурност непринадлежащото на „теренната собственост“. Този принцип означава, че 3D-собствеността не се разширява безкрайно в третото измерение, определено и регистрирано в кадастъра. 3D-собствеността се простира до определено ниво под и над терена, фиксирано при всеки конкретен случай.
Правната комисия предложи 3D-собствеността да бъде регистрирана без отделянето и от „теренната собственост“, пренебрегвайки вертикалното отстояние от повърхността.
Пример за прилагането на триизмерния кадастър е Осло. Градът е с 520 000 жители на територия от 454 km², като 75% от нея е гора. Застроената територия е 112 km² и има 70 000 отделни собствености, като 8 000 принадлежат на общината. Всички сгради са 262 000. Градът се управлява от парламент, който е и законодателния орган за територията. Именно този парламент е обособил и агенцията за строителство и планиране, която се занимава с града и с всички сгради.
Градът е картиран в мащаб 1:500 и 1:1 000, а от 1996 г. на всеки три години се прави фотограметрично заснемане. Всички карти са достъпни в интернет, като цялата информация може да бъде принтирана. Картната система съдържа кадастрална информация като граници на имоти и регистрационни номера. Различните карти могат да бъдат комбинирани и с ортофото, както и със снимки с висока резолюция.
Макар страната на е рядко населена и да има достатъчно място да се строят сгради над земята, дори и извън центровете на градовете Норвегия изобилства от подземни конструкции. Причината от части е в релефа и много съвременни техники за лесно подземно строителство, които допринасят за построяването на тунели и пещери къде ли не. От друга страна норвежците гледат на планините и горите си като на сакрални пространства, което пък възпрепятства политиците да искат да ги застрояват.
Пример за усвояване на подземното пространство е Осло. Ръка за ръка с това върви и създаването на триизмерен подземен кадастър.
Макар че повечето подземни дейности са нанесени на общинската карта все още няма централен триизмерен регистър. Днес подземните карти не показват връзката с наземните права, но това предстои да бъде решено от агенцията по планирането.
Холандия
Сериозни предложения на различни принципи
В Холандия сериозно работят по създаването на модел и прилагането на 3D кадастър. Според изнесените данни на Янтиен Стотер, Петер ван Йостером и Хендрик Плоегер на Третия уъркшоп по кадастър в Шънджън в Китай през 2012 г., за осъществяването на 3Dкадастъра трябва да се работи в тясна връзка между юристи и инженери, като се запазят правата на гражданите.
Групата учени изтъкват редица трудности при създаването на 3D кадастър. Те отбелязват две основни насоки за изграждането му – допълнение към съществуващия двуизмерен на новите обекти и трайно създаване на триизмерен кадастър на всички обекти.
Като възможна първа стъпка на създаването му, като се допълни съществуващия двуизмерен кадастър с още информация. Важно е обаче ясно да се разграничат правилата за създаване на двуизмерен и триизмерен кадастър, за да не стават обърквания, когато двуизмерният е с повече информация и тя се припокрива с триизмерния. При триизмерния кадастър екипът предлага да се прилага 3D чертеж в PDF формат в рамките на системата ELAN, за да се онагледят 3D ситуациите, като всичко това се прилага към съществуващия двуизмерен кадастър. Този триизмерен чертеж ще се прилага към документите, с които си служат и нотариусите, тъй като в момента не е узаконен триизмерния кадастър, но пък подобни чертежи се приемат при работата с апартаменти и стаи. Принципът е да се прилага допълнителна триизмерна скица във всеки случай, в който се налага и има допълнително ниво. По този начин са решени проблемите с 3D репрезантациите в Куинсланд (Австралия) и в Норвегия. В двуизмерния кадастър ще бъде поставян и маркер, който да отбелязва, че съществува допълнителен слой към т. нар. нормален парцел. Учените отбелязват, че тъй като триизмерния обект, вписан в кадастъра, засяга само пространственото трето измерение, не е нужно да се създава нов обект в двуизмерния кадастър. Същевременно новият триизмерен обект ще има и информация, която е характерна за двуизмерния кадастър – например като идентификатор, за да се спазят досегашните принципи на кадастъра.
Новите 3D чертежи трябва да локализират обекта в местната координатна система, както и в националната геодезическа система (national height datum system).
Важно е да се отбележи, че добавянето на 3D регистрация към съществуващия двуизмерен кадастър не би изисквало допълнителни ресурси, тъй като триизмерните чертежи лесно могат да се генерират от съществуващите чертежи в CAD формат. Изводът е, че допълнителния 3D кадастър би струвал точно толкова, колкото и съществуващия двуизмерен, като ползите от триизмерния обаче са по-големи.
Като неудобства на добавянето на 3D данни към двуизмерния кадастър се отбелязва фокусирането върху визуализацията. Освен това вече съществуващи стари обекти по-трудно биха били въведени в този двуизмерен кадастър, защото трябва наново да се чертаят и заснемат. В крайна сметка при подобни решения не става дума за същински 3D кадастър, а за изолирани единични случаи.
Затова се търсят оптимални техники за създаване на пълен триизмерен кадастър. Следващата стъпка е не само да се прилагат триизмерен чертеж, но и данните да са адекватни за този триизмерен чертеж – т.е. да се използват полихедрони (моногостени), а не ограничен брой 3D чертежи. Осъществяването на такъв триизмерен кадастър във всякакъв случай ще изисква многопластова репрезентация на правата на собственост. В този случай агенцията по кадастър трябва да се занимава не само с това да проверява доколко даден парцел е отразен геометрично и топографски правилно, но и дали няма евентуално присвояване на собственост в обеми, по-големи от разрешените по закон. Тази задача обаче не е изначално присъща на кадастъра и не би била лесна работа. В момента ангажиментите на държавния орган се свеждат до това да проверя доколко един парцел, разположен върху равнина, отговаря на описаната собственост. Когато се говори обаче за обеми, може да се наложи и промяна в законодателството – например в Гражданския кодекс, което би отнело години. Например ако една триизмерна собственост навлиза над територията на няколко собствености на повърхността се появяват и особени правни отношения, предупреждават експертите. Новият обем ще си има собствен идентификатор, но трябва да бъдат описани и тези специфични нови права.
Освен всичко трябва да се реши как да бъдат правени и самите триизмерни репрезентации – дали да бъдат с плоски повърхности или да се изобразяват с цилиндрични или сферични повърхности. Трябва да бъде решен и въпросът за границата на триизмерния обект – докъде стига „триизмерното” право на собственост – до горе, до небето или?
В холандската практика отдавна съществува елемент от 3D кадастъра – подземни обекти могат да се включат в кадастралната база данни, като се използва кода за подземно строителство OB (Ondergronds Bouwwerk). Той показва, че нещо се намира под повърхността, при което потребителят може да направи допълнителна проверка.
Израел
Държавно финансиране в името на бъдещето
В Израел, както и в другите съществуващите досега кадастрални системи, кадастърът е двуизмерен и засягат само имотите на повърхността на земята. Съществуващата кадастрална система обаче спъва строителството и имотния пазар през последните десетилетия в тази така бързо и интересно развиваща се държава. С цел улесняване на изграждането на инженерни проекти под и над повърхността са започнати редица действия за подготовка за 3D кадастър в страната. Израелското правителство разбра необходимостта от спешни действия и финансира проекта за триизмерен кадастър R&D през 2002-2004 г. Въпреки усилията обаче днес няма действащ триизмерен кадастър в Израел, но опитите за въвеждането му продължават, като засягат както законодателството, така и инженерните проучвания.
Изграждането на 3D кадастър се отразява на целия процес на заснемане на кадастралната информация. Същевременно не бива да се забравя, че в днешно време проектите на строителните обекти се правят в 3D изображения и би било доста лесно да се въвеждат направо в базата данни, без допълнителни разходи, а само с дообработване на данните. Според последното изследване на работната група учени Арон Фелус, Шимон Барзани, Алиса Кайн, Нимрод Блумкин и Петер ван Йостером, в Израел съществуват всички предпоставки за лесно въвеждане на 3Dкадастъра и въпреки временното забавяне, това е пътят на бъдещето за страната.
Испания
Испания доста се доближава до концепта за 3D кадастър. В испанския кадастър винаги е съществувала стойност на z, по координатната система (x,y,z), останал още от Римско време. Испанският подход предвижда визуализиране на недвижимите имоти в 3D, като са представени сградите и строителните елементи, разположени над или под повърхността на земята. В момента могат да бъдат видени растерните изображения в Web Map Service (WMS). Проблемът с 3Dвизуализацията е обаче, че геометричната реконструкция на всяка единица е свързана изключително с вече изградени обекти, за които има планове. Само вече построени обекти могат да бъдат визуализирани в 3D.
Гърция
Гърция не разполага с 3D кадастър, но насърчава добре документираните проекти, които биха били съвместими с такъв кадастър. В страната се работи за създаване на правна рамка, която да дефинира всеки различен вид собственост, за да се постигне най-бързият и най-икономичен преход от двуизмерен към триизмерен кадастър.
Преди близо година министерството на околната среда, енергията и климатичните промени представи масивна програма за развитие на гръцкия кадастър. Властите огласиха началото на мащабен проект за създаването на пълно кадастрално покритие на страната, като единната кадастрална система ще бъде напълно завършена през 2020 г. Дотогава трябва да са описани 16 милиона права (което се предполага, че е 42% от всичките), да е покрита поне 65% от територията на Гърция.
Въпреки финансовата криза в страната, кадастралната агенция не отменя ангажиментите си.
Турция
Законът за кадастъра в Турция, приет през 1985 г., изисква включването в кадастъра на 3D кадастралните основи. Въпреки това до момента кадастърът е двуизмерен, а бази с данни за триизмерен кадастър не са произведени. Бумът в строителството напоследък обаче изисква работа в тази посока.
Швеция
Новото шведското законодателство улеснява създаването на 3D кадастър. Принципът за създаването е новият 3D имот да следва описанията на съществуващите двуизмерни имоти.
Южна Корея
През последните години Сеул направи огромни крачки към създаването на триизмерен кадастър. През 2011 г. бе приет закон за кадастралното заснемане, разрешаващ триизмерния кадастър, а вече се разработват прототипни модели на осем територии в страната.
Невъзможната архитектура на Виктор Енрих
