Частен или общински ли е имотът?
Въпрос: Собственик съм на реституиран земеделски поземлен имот в строителните граници на населеното място. За имота притежавам решение за възстановяване, издадено от поземлената комисия, и скица по чл.13 ППЗСПЗЗ. За територията, в която попада имотът ми, е одобрена кадастрална карта. При справка в Службата по кадастъра установих, че имотът ми не съществува в кадастралната карта, а на негово място има по-голям имот- общинска собственост. По какви причини се е получил този проблем и как мога да го отстраня?
Отговор: След възстановяване на земята Ви от поземлената комисия е следвало да нанесете имота в кадастралния план. Тъй като данните за имотите и собствениците при изработване на кадастралната карта се събират основно от кадастралните и регулационни планове, имотът Ви щеше да бъде отразен в кадастралната карта. Скицата по чл.13 ППЗСПЗЗ и помощният план, от който общината я е издала, не се използват при изработване на кадастрална карта.
За да бъде нанесен имотът в кадастралната карта, трябва да бъде проведена процедура по отстраняване на непълноти и грешки- липсата на един имот в картата се квалифицира като непълнота. За целта е необходимо правоспособно лице по Закона за кадастъра и имотния регистър да изработи скица-проект за нанасяне на имота и съответната Служба по геодезия, картография и кадастър на Агенция по кадастъра да проведе административната процедура. Съставя се акт за непълноти и грешки, който следва да бъде подписан освен от заявителя, и от собственика на имота- в случая общината, в границите на чийто имот се нанася Вашия. В случай, че в границите на общинския имот има носители на ограничени вещни права, по силата на изричната норма на §1, т.13 от Допълнителните разпоредби на ЗКИР, те също следва да подпишат акта за непълноти и грешки. Това от своя страна поставя много въпроси и проблеми, които сме коментирали в предишни статии.
Разминаване между граници на имоти и документи за собственост
Въпрос: Собствениците на имоти в цял квартал по регулационен план в София сме изправени пред един неразрешим проблем- имаме разминаване между границите на имотите ни на място, плановете и документите за собственост, като ситуацията е следната:
·материализираните граници на имотите ни на място не са променяни от десетилетия;
· документите ни за собственост са издавани по скици по регулационния план- притежаваме урегулирани поземлени имоти с граници по регулационен план;
·границите на УПИ по регулационния план се разминават с по няколко метра от материализираните граници на имотите ни на място. От своя страна, имотните и регулационни граници в плана съвпадат;
·През годините в имотите са изграждани сгради, като сега при трасиране на сградите и регулационните граници на място установяваме, че сградите ни не са на съответни отстояния от регулационните граници или дори частично попадат в съседни парцели.
Отговор: След като кадастралните и регулационни граници в плана съвпадат, разминаването не се дължи на придаване по регулационен план по реда на ЗТСУ /отм./ на части от съседни имоти, т.е. това не е хипотеза на уреждане на сметки по регулация. Разминаването констатирате при извършено трасиране на регулационните граници, което от своя страна означава, че при изграждане на сградите не е извършвано трасиране.
Проблемът е почти диалектичен- кое е вярното и какво притежавате /какъв е обемът на правото на собственост/: имотът, определен с граници на място, в които е владян от настоящите собственици и техните праводатели или описаните в документите за собственост урегулирани поземлени имоти. Очевидно проблемът е породен от грешка при заснемането на материализираните имотни граници и нанасянето им в кадастралния план, като след това регулационният план е одобрен върху грешен кадастрален план- има т.нар “приплъзване” на имотите.
Тъй като е засегнат цял квартал, евентуалното решение трябва да обхване всички имоти в квартала, за което трябва съгласие на всички собственици. Трябва, обаче, да се държи сметка за имотите, които граничат с улица, защото при евентуално разместване на границите, те не могат да бъдат компенсирани с площи от съседни имоти, а ще влязат в конфликт с улицата.
По мое мнение, първият вариант за разрешаване на проблема е следният: провежда се процедура по поправка на кадастралния план въз основа на реалните граници на място, и след това изменение на регулационния план по променените кадастрални граници. Тук има няколко проблема- първо, трябва да се одобри поправка по границите на място, без да се вземат предвид границите по документите за собственост. Второ, след това трябва документите за собственост да бъдат “съобразени” с новите разместени граници, защото при наслагването на стария и нови планове ще се види, че всеки имот е “влязъл” напр. в съседния от запад, съответно неговият съседен от изток имот е “влязъл” в него- т.е. всеки собственик по документ за собственост притежава само част от новообразувания УПИ, и отново по документ за собственост притежава част от съседен имот. В случай, че всички собственици са съгласни, може да се извършат сделки между тях, като си прехвърлят право на собственост върху реални части от имотите, така че да придобият право на собственост в пълен обем върху новообразуваните имоти. При този вариант неразрешим проблем би бил, ако имотите, които граничат с уличната регулация, трябва да компенсират /да придобият/ площ от улицата.
Втори вариант за разрешаване на казуса, който може би е по-удачен заради граничещите с улицата имоти, е да се извърши заснемане на територията и въз основа на това заснемане всеки собственик да се снабди с нотариален акт по обстоятелствена проверка за реално владяните на място части от имотите, за които не притежава документ за собственост. След това, да се поправи кадастралният план за целия квартал въз основа на извършеното заснемане и новите документи за собственост. Накрая да се процедира изменение на регулационния план, като регулационните граници бъдат прокарани по новите кадастрални граници.
