Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
За плана по чл. 16 от Закона за устройство на територията като източник на данни за установяване на границите на поземлените имоти при създаване на кадастрална карта
Подробният устройствен план по чл. 16 от ЗУТ е приложим за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план. Съгласно §22, т. 1 от ЗУТ планът по чл. 16 ЗУТ се счита за приложен по отношение на регулацията с влизане в сила на административния акт по одобряването му. Вещно-правният ефект на плана настъпва от датата на влизането му в сила – от тази дата се трансформира собствеността, като общината/държавата придобиват правото на собственост върху частите от имоти, предназначени за публична собственост, а частните субекти придобиват правото на собственост върху урегулираните поземлени имоти. Планът по чл. 16 изключва провеждането на специална отчуждителна процедура по ЗУТ, съответно ЗДС или ЗОС. Съгласно ал.5 на чл. 16 ЗУТ за придобиване на собствеността върху всеки УПИ кметът на общината издава заповед с точно индивидуализиране на имота. Заповедта за индивидуализиране на новообразувания УПИ представлява титул за собственост, който подлежи на вписване в имотния регистър. При наличие на влязъл в сила ПУП по чл. 16 от ЗУТ, който има непосредствено вещно-правно отчуждително действие и трансформира правото на собственост, лицата не могат да се легитимират като собственици на новообразуваните УПИ без заповед за индивидуализиране.
Настоящото изложение представлява анализ на постановеното със съдебно решение по адм. д. №13741/2012 г., Административен съд-София град, 36-ти състав. Съдебното решение е интересно, тъй като повдига много въпроси относно липсата на адекватна и изчерпателна уредба както в Закона за кадастъра и имотния регистър, така и в Наредба №3/2005г. за начините на установяване на границите на поземлените имоти при създаване на кадастралната карта и приоритетното подреждане на източниците на данни.
Установената от съда фактическа обстановка по адм. д. №13741/2012 г. е следната: правото на собственост върху поземлен имот е възстановено по ЗСПЗЗ; след възстановяване на правото на собственост имотът е нанесен в кадастралната основа на регулационния план със заповед на Кмета на района; след това за територията е процедиран и влязъл в сила план по чл. 16 на ЗУТ, като за част от имота е отреден УПИ, а част от имота е извън обхвата на плана по чл. 16 на ЗУТ и попада под улици по предходния регулационен план; регулационният план по чл. 16 от ЗУТ е приложен и за новообразувания УПИ е издадена заповед на кмета на общината по чл. 16, ал. 5 от ЗУТ за индивидуализация; за територията е одобрена кадастрална карта, в която УПИ е нанесен като поземлен имот; в кадастралната карта частта от възстановения по ЗСПЗЗ имот извън плана по чл. 16 е нанесена в поземления имот улица. Заповедта за одобряване на кадастралната карта е оспорена в частта на поземления имот, който представлява УПИ по регулационния план по чл. 16 от ЗУТ с оплакване, че възстановеният по ЗСПЗЗ имот не е нанесен в цялост в кадастралната карта. Съдът отменя кадастралната карта по отношение на поземления имот (представляващ УПИ по регулационния план по чл. 16 от ЗУТ) с аргумент, че одобрените кадастрални планове по чл.14, ал.1, т.3 от Наредба №3/2005г. представляват приоритетен спрямо регулационния план по чл.16 ЗУТ източник при определяне на границите на поземлените имоти, тъй като планът по чл.16 от ЗУТ се квалифицира като такъв по т.5 на ал.1 на чл.14– плановетеи карти, предоставени от ведомства и общини.
Действително, от една страна, ЗКИР преди изменението с ДВ, бр.49 от 2014г. изобщо не посочваше регулационните планове, одобрени по реда на ЗУТ, като източник за определяне на границите на имотите. Наредба №3/2005г. и към настоящия момент все още не е синхронизирана с изменения ЗКИР, поради което регулационни планове, одобрени по ЗУТ, и в частност регулационен план по чл.16 от ЗУТ може да послужи като годен източник на кадастрални данни при липса на всякакви други кадастрални данни по т.1 до т.5 от чл.14, ал.1 на Наредба №3– такъв е буквалният прочит на Наредбата. Поради това се стига до правен извод и до крайна съдебна практика, която игнорира действителното правно положение и определя границите на имотите по неактуални планове. От друга страна обаче, като прилага буквално текста на чл.14, ал.1 от Наредбата, това, което според мен съдът не съобразява е, че по силата на непосредственото вещно-правно отчуждително действие на плана по чл.16 ЗУТ правото на собственост се е трансформирало от собственост върху неурегулиран поземлен имот в право на собственост върху урегулиран поземлен имот с нови граници и площ. В този смисъл смятам, че границите на поземлените имоти, въпреки нормата на чл.14, ал.1 от Наредбата, не могат да бъдат определяни по кадастралния план, а следва да бъдат взети от плана по чл.16 fjЗУТ, който е приложен регулационен план и още повече при наличие на нов титул за собственост– заповед по чл.16, ал.5 за индивидуализация. Определянето на граници на имотите по кадастралния план е в противоречие и с дефиницията на поземлен имот по чл.24, ал.2 ЗКИР– част от земната повърхност, определена с граници съобразно правото на собственост.
