Геодезия

Кадастър и имотна регистрация в Норвегия

1. Въведение

 

1.1. Общ преглед

В Норвегия има общо взето добре функциониращ пазар на земята. Времето, необходимо за регистрация на документ за покупко-продажба или ипотека е 4 дена. Актовете за покупко-продажби, документите за ипотеки или други документи относно вещни права могат да бъдат изготвяни от страните по сделката, без да е необходима помощ от специалист. Въпреки това, актовете за покупко-продажба се изготвят от частно практикуващи юристи или от брокери на недвижимо имущество, а документите за ипотеките обикновено се изготвят от банката – ипотекарен кредитор. Професията на нотариусите, като отделна професия, имаща задачата да изготвя специфични правни документи, в Норвегия не съществува.

 

Кадастрално заснемане се изисква само когато се прехвърля част от съществуващ парцел, при което се променят граници. Заснемането се извършва от общините или от частни консултанти, работещи по договор със съответната община.

 

Ипотекирането е широко използван инструмент за финансиране при покупката на жилища, а така също и за бизнес цели. Почти всяко закупуване или строителство на частно жилище се извършва на базата на ипотечен кредит, който в общия случай се изплаща в продължение на 30 години.

 

Пазарът на земя в Норвегия се базира на два основни регистъра:

–      Имотният регистър (или Land Book), който се поддържа от Statens kartverk (или Статенс картверк – Агенцията за картографиране и кадастър на Норвегия)[1], под административния надзор на Министерството на правосъдието. Имотният регистър е изцяло компютъризиран, като правния регистър (или регистъра на правата) формира централната база данни. Първоначално данните се въвеждат в локална база данни в службата към съответния съд, като след това данните се прехвърлят веднъж на ден в централната база данни.

 

–      Кадастърът, поддържан от общините. Кадастърът е напълно компютъризиран и има централна база данни, контролирана от Statens kartverk, към която общините непрекъснато изпращат (докладват) промените в информацията.

 

Двете централни бази данни, съответно на Имотния регистър и на Кадастъра, са технологично свързани, като по този начин се осигурява интегрирано онлайн обслужване на потребителите.

 

По същество имотният регистър на Норвегия представлява титулна система на регистрация, но с елементи на система на регистрация на актове. Имотният регистър удостоверява името на настоящия собственик, както и на всички регистрирани права върху имота чрез картотекиране (регистриране) на извадки от документа въведени в самия регистър, но що се отнася до сервитутите (ограниченията на правата) базата данни съдържа само препратки към архивираните документи. Поради тази причина наборът от документи представлява неразделна част от имотния регистър. Договорът, подписан от страните по сделката е валиден и задължителен за тях, но регистрацията му осигурява защита от трети страни. Фактически почти покупко-продажби на недвижимо имущество и ипотеки биват регистрирани.

 

Кадастралната база данни съдържа “техническа” информация относно парцелите, сградите и адресите, и представлява, освен всичко друго, основен източник на данни за местните институции при изпълнението на задачи, свързани с пространственото планиране, издаване на разрешения за строеж и т.н., а така също е и информационна база за облагане с местни данъци и такси като водоснабдяване, канализация и др. От 2007г. кадастъра също разполага и с цифрова карта, която до тогава се намираше в общините.

1.2 Исторически преглед

 

Първоначално земята в Норвегия е завземана постепенно от отделни хора, които са разчиствали горите за да упражняват земеделие, като земята между отделните ферми оставала комунална собсвеност. На по-късен етап голямата част от земята станала собственост на църквата, а още по-късно – на краля. От 1650г. кралят започнал да продава земя, този процес продължил почти 200 години. В края на 19ти век 80 % от имотите вече са частна собственост.

 

Повечето земя е частна собственост. В момента има регистрирани общо 2,4 милиона имота (титули). Средният размер на една ферма е около 20 ха за обработваемата земя и 50 ха за горски имоти. Около 80 % от семействата живеят в еднофамилна сграда, построена върху собствен или нает парцел. Голямата част от планинските райони са държавна собственост без да бъдат разделени на отделни имоти. Наемането на земя е широко разпространена форма на поземлено владеене, най-често като втори дом (вилна сграда). Обикновено договорите за наемане на земя са с продължителност 99 години, като земя, използвана под наем над десет години се заснема и регистрира като имот, свободен от задължения (пълна собственост). В горските и планинските райони, земите, които не са собсвеност на държавата, често са предмет на съсобственост на фермите в околността.

 

През последните две десетилетия се разви самостоятелната собственост на апартаменти в сгради и на други обекти с търговско предназначение в сгради, като това понастоящем се регулира от Закона за етажната съсобственост от 1995г. Апартаментите и другите обекти в сгради се регистрират както в кадастъра така и в имотния регистър. Плановете на сградите, показващи разположението на апартаментите или другите обекти в сградите, се съхраняват само в имотния регистър. Около 15 % от частните жилища (320 000 жилищни формации) са организирани като асоциации на собствениците (жилищни кооперации), правната концепция е, че всеки член на кооперацията има отделно уникално право на ползване върху определен апартамент, редово жилище или друга обособена жилищна формация. На практика членовете на подобни асоциации на собствениците (жилищни кооперации) имат почти същите права, както собствениците на апартаменти при етажната собственост при единственото ограничение членовете на асоциацията трябва да живеят в апартаментите си. От 2007г. Кооперативните жилищни права се вписват в имотния регистър, като по този начин става по-лесно използването жилището като залог при ипотекарен заем.

 

Формалната регистрация на частната собственост води началото си от средновековието, но настоящото законодателство и система на регистрация са в сила от миналия век, силно повлияни от системата на регистрация на Германия. Все пак истински кадастър, базиран на професионално заснемане и картографиране на граници до 1980г. съществуваше само в големите градове. До влизането в сила на Закона за кадастъра през 1980г. новите граници на парцелите в извънселищните територии се определяха и описваха от специално назначени лица (обикновено непрофесионалисти) и регистрирани само в имотния регистър. Ниското качество на документиране на граници доведе до по-голям брой спорове относно границите в сравнение с други подобни европейски страни. В по-големите градове, кадастъра на основата на професионално геодезическо измерване и картографиране съществува от миналия век.

 

Първият известен регистър на недвижимо имущество в Норвегия е около 1250г., въведен с цел събиране на данъци за короната и за набиране на военнослужещи. Чак на по-късен етап необходимостта от защита на недвижимата собственост става важна причина за регистрация. Използването на земята като залог при ипотечни кредити става често срещано явление в рамките на общото икономическо развитие през последните 100 години.

 

От началото на нашия век важността на данъчното облагане на собствеността върху недвижимо имущество като източник за финансиране на публичния сектор в Норвегия значително намалява за сметка на данъка върху дохода и на ДДС, макар все още да се прилагат някои данъци върху недвижимото имущество: Собствениците заплащат данък според ценността на недвижимия имот. Данъчната основа тук не може да надвишава 30 % от пазарната цена, но точна оценка на имотите не е правена. Общините могат да прилагат отделно данъци върху недвижимите имоти в урбанизираните територии, при които горната граница е 0,7 % от пазарната цена. Пазарните цени, които се използват при общинските данъци са определени на базата на масова оценка, извършвана веднъж на всеки 10 години. Освен това се прилага и 2,5 % такса (гербова марка) върху цената при покупко-продажби. Собствениците също така заплащат 28 % данък върху печалбата от продажбата на недвижим имот, но съществуват много изключения от задължението да се заплаща този данък, като например не се събира данък върху печалбата при закупуването на жилище, когато купувачът е обитавал това жилище повече от една година.

 

До сега кадастърът в модерния си вид не е играл важна роля при данъчното облагане. Обаче след промените в закона от 2006г. нараства броя на общините, въвеждащи местни данъци върху недвижимото имущество, които в значителна степен зависят от данните, съдържащи се в кадастъра.

 

Кадастърът играе нарастващо важна роля за отделните сфери на публичния сектор, по-специално за общините, които получават основната информация за земята и сградите, необходима при определянето на таксите за общинските услуги като водоснабдяване, канализация, поддръжка и ремонти и т.н. както и за дейности, свързани с пространственото планиране и строителството. Данните относно границите на парцелите и собствениците играе нарастваща роля при планирането на земеползването, земеустройството, опазването на околната среда, осигуряване на справедливо субсидиране на фермерите и т.н.

 

Обществените ограничения на земеползването и използването на сградите се въвеждат в голяма степен на базата на зонирането и други форми на планирането за обществени нужди. За банките и инвеститорите, както и за отделните граждани, които търсят да закупят имоти за себе си, информацията относно обществените ограничения сега е също толкова важна, както и информацията за частните вещни права. Новият Закон за кадастъра, в сила от 2008г., постановява, че информацията относно обществените ограничения трябва да се в съдържа кадастъра, а не в имотния регистър.

 

Фокусът на поземлената администрация с времето се променя от данъчното облагане, към защитата на частните права и помощта за общественото управление на недвижимото имущество. Въпреки това обаче трябва да се подчертае, че широко разпространената и добре защитената частна собственост никога не е била отричана като основен фактор за икономическото и социалното развитие в Норвегия.

 

 

ПоказателСтойностКоментар
Население4,6 милиона 
Обща площ324 000 кв. км. (континентална част)385 000 кв. км. (цялото кралство)
Брой на общините431Отговарят за кадастралното заснемане + регистрацията на данните в кадастъра
Брой на парцелите (имотите)2,7 милиона 
Брой кадастрални заснемания годишно25 000Извършват се други 25 000 заснемания за коригиране на съществуващи граници.
Общинска такса за кадастрално заснемане1000 – 3000 EUR, определя се от общината

За 1000 кв. м. строителен парцел

Брой покупко-продажби на недвижими имотиОколо 140 000 годишноБрой на регистрираните актове
Брой на регистрираните ипотекиОколо 450 000 годишно 
Такса за регистрация на акт за покупко-продажбаNOK 1548 (200 EUR) + гербова марка за 2,5 % от продажната цена 
Такса за регистрация на ипотекаNOK 1935 (220 EUR)Такса за регистрация на нова ипотека със същия размер и за същото недвижимо имущество, но с друг заемодател е NOK 215   (27 EUR)

Таблица 1: Статистически данни

 

2. Институционални и организационни въпроси

 

2.1 Общ преглед

 

TПазарът на недвижимо имущество в Норвегия се базира на два обществени регистъра:

 

–      Имотният регистър, поддържан в централното управление на Агенцията за картографиране и кадастър

–      Кадастърът, администриран от Statens kartverk, но поддържан от 431 общини, свързани с централната база данни

 

И двата регистъра бяха конвертирани на базата на различни писмени регистри и протоколи в течение на осемдесетте години на двадесети век и сега са напълно компютъризирани, като предоставят онлайн услуги на потребителите.

 

Трябва да се отбележи, че броя на сделките, отразявани в Имотния регистър е много по-голям, от този, на сделките в Кадастъра. Общо в Имотния регистър сега се отразяват около 1 милион сделки годишно, докато под 50.000 сделки се отразяват в Кадастъра (при промени в парцелите, без да има изменения в сградите и адресите). Поради това Имотният регистър е много по-динамичен регистър от Кадастъра.

 

Работата на Имотния регистър се ръководи от Министерството на правосъдието. Проверката и вписването на данните се извършва в централното управление на Statens kartverk. През 2007г. Statens kartverk откри втора служба по регистрация, за регистриране на жилищни кооперации. Техническите дейности на Имотния регистър са отдадени по договор на фирма, собственост на Министерството на правосъдието. Тази фирма (Norsk eiendomsinformasjon Ltd.) също така предоставя услуги на базата на единен достъп до двата регистъра, както и продава данни свързани с недвижимото имущество, главно чрез общ (интегриран) онлайн достъп на потребителите до двата регистъра, както за обществения, така и за частния сектор.

 

Кадастърът се администрира и стопанисва от Statens kartverk, която е подчинена на Министерството на правосъдието. Кадастралното заснемане се извършва от общините, които или назначават сами необходимите им специалисти, или отдават по договор полската работа на съответните частни изпълнители.

 

Система от частни нотариуси, разполагащи с монопола по изготвянето на правните документи за регистрация в Норвегия не съществува. Страните по сделката могат да изготвят акта, необходим за регистрацията ш Имотния регистър, сами без да търсят професионална помощ. Въпреки това актовете най-често се изготвят от адвокати или от агенции за недвижимо имущество. При почти всички покупко-продажби участват професионални посредници, поне за осигуряване на надлежното плащане. Частно практикуващи адвокати обикновено са лицензирани да изпълняват ролята на агенции за недвижимо имущество, но повечето агенции за недвижимо имущество придобиват специален лиценз на базата на тригодишно обучение в бизнес училище.

 

Документите за ипотеките почти винаги се изготвят от финансовите институции, предоставящи заема, но тава не законово изискване.

 

Частните споразумения относно разни други видове права върху недвижимите имоти, като право на преминаване, огради, обитаване и др. нерядко се изготвят от самите страни без помощта на професионален специалист, но често търсят помощта на адвокат.

 

В Норвегия има повече спорове относно земята, в сравнение с другите страни от региона. Споровете относно недвижимо имущество обикновено се разглеждат от специален поземлен съд, комасационен съд, председателстван от специално обучен геодезист, подпомаган от двама юристи.

 

2.2 Дейността на Кадастъра

 

Кадастърът представлява една централна база данни с текстова информация относно парцелите (имотите), сградите и адресите и цифрова кадастрална карта.

 

Информация относно имотитеИнформация относно сградитеИнформация относно адресите
Номер на имотаНомер на сградатаИме на улицата и номер на сградата
ПлощВид на сградата/ предназначениеИнформация за различните райони (училище, енория, статистически данни, и др.)
Начин на ползване в моментаБрой етажи 
Име и ЕГН на собственика (прехвърлени от Имотния регистър)Цифрови и други данни относно всеки апартамент (площ кв. м., брой на помещенията, и др.) 
Пощенски адрес на собственика  
Географски координати на една референтна точкаГеографски координати на една референтна точкаГеографски координати на една референтна точка
Номер на кадастрален лист  
Връзка с номерата на сградите и адреситеВръзка с номерата на парцелите и адреситеВръзка с номерата на парцелите и сградите

Таблица 2: Резюме на текстовата информация в кадастъра

 

Кадастралната база данни предоставя важна информация за различни дейности, главно в обществения сектор, и по-специално за техническите служби на общините, той като тя включва данните, необходими за определянето на данъците и таксите за общинските услуги, и т.н. Кадастърът също така предоставя данни, необходими за различни национални статистики, строителни дейности, цени на недвижимите имоти и др.

 

Официалният номер на имота се дава от общината когато регистрира нов имот в Кадастъра. Кадастърът също така съдържа официалните идентификатори на сградите и апартаментите, а така също и официалните имена на улиците и номерата на сградите (адресите). Обществените регистри, съдържащи информация за сгради или включващи адреси могат да ползват единствено номерата вписани в Кадастъра. Различните идентификатори са взаимно свързани като по този начин се осигурява достъп до кадастралната информация като се използва или номера на парцела, или на сградата или адреса. Освен това в Кадастъра може да се правят справки чрез въвеждане на името на собственика.

 

Всеки парцел, сграда или адрес са географски определени посредством координатите на една референтна точка (центъра на тежестта на площта) като по този начин се осигурява ефикасна връзка с картата и се улесняват разнообразните комютърни анализи, например изчисляване на броя на децата, живеещи на определено разстояние от дадено училище.

 

Кадастърът се актуализира непрекъснато от общините в резултат от кадастрални измервания, издаване на разрешителни за строеж и определяне на имена на улици и номера на сгради. Повечето от общините са свързани онлайн с кадастралната база данни, но много малките общини могат да изпращат документи на хартия до Statens kartverk където информацията да бъде въвеждана в базата данни.

 

Имената на собствениците се прехвърлят от Имотния регистър в Кадастъра. Пощенските адреси (адресите за кореспонденция) на собствениците се получават посредством връзка на Кадастъра с Централния регистър на населението. По същия начин адресите на юридическите лица се поддържат чрез връзка на Кадастъра с Фирмения регистър.

 

Причината, поради която имената на собствениците се копират от Имотния регистър в Кадастъра е, че по този начин се прави услуга на потребителите, които нямат друга причина да търсят достъп до Имотния регистър. Освен това в Кадастъра могат да се съхраняват допълнително имена на други лица, свързани със съответния имот. Когато действителния собственик е различен от формалния носител на титула, името на реалния собственик може да се въведе в Кадастъра, докато това не се разрешава в Имотния регистър. Кадастърът също така може да включва и имена на други лица, свързани с имота, като името на ползвателя, наемателя и т.н. Тази възможност обаче понастоящем не се използва напълно.

 

Кадастърът в своя настоящ вид е въведен в период от приблизително десет години, започвайки през 1978г. Първоначалното му въвеждане се базира главно на данни от Имотния регистър (по това време единствено в аналогов вид) и от различни източници на информация в общините. След това Кадастъра се подобрява постепенно с времето, като въпроса за подобряването на качеството и пълнотата на данните все още остава открит.

 

Разходите за регистрирането на информацията в Кадастъра, което се изпълнява от общините, се покриват от таксите за кадастралното заснемане и за обработването на исканията за строеж.

 

Разходите за поддръжката на централната база данни на кадастъра се покриват от общия бюджет на Statens kartverk, възлизащ на приблизително 4 милиона евро годишно, включващ разходите за персонала. Приблизително 20 % от разходите на Statens kartverk се покриват от продажба на данни.

 

2.3 Идентификатори на имоти

 

Както бе споменато по-горе, официалния номер на имота се дава от общината, когато тя регистрира новия имот в Кадастъра. Идентификаторът се състои от номера на общината (4 цифри), кадастралния район в рамките на общината (4 цифри) и номера на имота в рамките на кадастралния район. Един примерен идентификатор би изглеждал така: 1234-5678-21.

 

Новият имот получава първия свободен номер в рамките на кадастралния район. Взетите под наем имоти се номерират в допълнение към номера на имота – предмет на собственост. Номерът на нает имот при горния пример на номериране на собствеността ще изглежда така: 1234-5678-21-1.

 

Апартаментите при етажна собственост или съответно собствеността на части от сгради се номерират в рамките на съответния имот – предмет на собственост или взет под наем.

 

Всеки парцел запазва своя първоначално зададен номер дори когато границите се променят при делба.

 

Трябва да се подчертае, че един парцел, в качеството си на предмет на собственост, може да се състои няколко отделни поземлени участъка, разполовени на различни места. Самите поземлени участъци не се номерират поотделно, което означава че в Имотния регистър не могат да бъдат регистрирани документите за определен поземлен участък.

 

Сградите получават уникален в национален мащаб номер (идентификатор) от девет цифри, където последната цифра е контролна. Така се осигурява запазване на оригиналния номер на сграда в случай, когато тя преминава към друг парцел при делба.

 


[1] През 2002г. Парламентът прие решение имотния регистър да се прехвърли от съдилищата в Националната агенция за картографиране и кадастър. Така бе създаден един единствен имотен регистър в Централното управление на Агенцията за картографиране на кадастър

Автор

Super User

И все пак тя се върти…
Rotating_earth
Rotating_earth
От категорията
Гео-портал на минестерството на отбраната

Contact Us