Френско влияние след революцията 1789 г.
Създаването на белгийския кадастър е пряк резултат от въвеждането на френския кадастър, одобрен след революцията през 1789 г. Неговите цели били да гарантира сделките със земя, да осигурява карти за управлението на държавните земи, да прави заснемания на земята, да фиксира на терен границите на населените места, както и създаване на опорна реперна мрежа в услуга на всяка община.
В периода от 1793 – 1815 г. Белгия е част от Франция и така на нейна територия също е започва създаването на система за управление на земята. През последвалия период 1815 – 1835 г. Белгия става холандска провинция, но по-късно върху тези бивши френски територии с установена вече практика в кадастъра не са предприемани никакви опити да се променя наложения от французите ред. Напротив, новите правителства последователно използват започнатото през 1793 г. от французите и с постоянство, усилия и натрупване на опит през 1848 г. на територията на цяла Белгия е завършено заснемането на поземлени участъци и всички останали дейности за съставянето на пълен кадастър.
В законодателството, свързано с кадастъра, са направени само няколко промени от онези времена до днес, като се запазва френската основа и линия на развитие.
Значителни промени
През 1976 г. е взето решение за въвеждането на електронноизчислителната техника в кадастъра и прехвърлянето му върху високо технологични носители.
За периода 1987 – 1990 г. е създадена единна база данни за състоянието на кадастъра. От 1995 г. е въведена практиката за актуализация на кадастъра в реално време, което дава възможност за намаляване на периода за обновяването на данните и предоставянето на нова информация.
Днес се осъществява преходът на кадастъра от информационен и технически към правен кадастър (т.е. кадастър, който съдържа гарантирано доказана информация не само за имотите, но също така и правата върху тях). Някои функции на правния кадастър вече съществуват: кадастралната информация се използва предварително при закупуване, за плащане на данък общ доход или за оценка на публичната собственост. Но доколкото в Белгия е прието регистрирането на сделки, а не регистрация на права, относно правата по останалите въпроси, потребителите на кадастъра трябва да се обръщат към нотариусите, водили регистрацията на сделките.
Състоянието днес
Реалните граници съвпадат със записаните, а действителните собственици – с юридическите собственици в регистъра. Кадастърът се управлява от бившата Централната администрация по кадастър, вписвания и публична собственост – днес Департамент за документация по имуществени права (Patrimony Documentation Department). При формирането на обектите на недвижими имоти освен нея участват нотариуси и частни геодезисти.
При вписванията най-важното е въвеждането и поддържането в добро състояние на инвентарните записи и регулиране на взаимодействието между останалите участници. Кадастърът се занимава с цифровизацията на картата, а нотариусите са упълномощени да правят ипотеки. Липсата на единна организация на нотариусите и това, че всяка информация за правата върху имоти е собственост на нотариусите, са двете най-големи пречки пред създаване на корпоративно юридически кадастър, т.е. списък, който да включва и регистър на носителите на правата за даден имот.
Всеки нотариус използва кадастралните данни срещу задължението непосредствено да предоставя информация за правата, произтичащи от сделките, изповядани пред него за продажба на имоти (в т. нар. Наполеоновия кодекс покупко-продажбата е единственият допустим начин за придобиване на недвижими имоти).
Що се отнася до геодезистите – те са частни предприемачи. Основното и почти единственото условие е наличието определено образовани и две години стаж при лицензиран геодезист.
Геодезистите в Белгия извършват предимно техническата работа. Всички спорове, включително за граници, за обезщетенията и за условията за формиране на поземления имот заинтересованото лице може да реши да обжалва пред нотариуса. Геодезистите само отразяват корекции върху картата на постигнатите и нотариално заверени договорености. Поради тези причини образованието на геодезистите включва основни курсове по заснемане и картиране, както и по последните достижения в информационните и компютърни технологии. За геодезистите не са въведени задължителни членства в саморегулиращи се организации, а специалната отговорност се носи от нотариуса, изповядал сделката. Въпреки това в Белгия има две организации – правителствена и неправителствена, които обединяват повечето геодезисти.
Взаимодействието между геодезистите и службите на кадастъра е на същата основа, както между кадастралните служби и нотариусите: безплатно, взаимно изгодно, при сключване на договор. Геодезист, получаващ инвентарни данни от кадастъра, е длъжен да предостави в отговор цялата нова коригирана информация в цифров формат и на хартия, на кадастралната служба. Той също така изготвя карти, които кадастърът предоставя на нотариусите, които доказват правата върху имотите. Кадастърът дава справочна информация и отговаря за нейната вярност и достоверност пред своите клиенти – нотариуси и геодезисти.
Връзка между понятията носител на правата и предмет на правото
В Белгия, както във Франция, собственик на земята е човекът, който разполага с достатъчно доказателства за придобиването й. Това е същността на системата за регистрация на сделките. Доказателство за правно придобиване е спазването на формата на сделката или условията за прехвърляне на земи по наследство, като и в двата случая се изисква нотариална заверка. Тази доказателствена система е достатъчно известна, произтичаща още от римското право.
Що се отнася до определението на предмета на сделката, включително поземлени имоти, системата за регистрация на сделки се определя от този, който узаконява сделката пред закона, т.е., в Белгия, Франция, Испания, Холандия, Италия – това е нотариусът. Разбира се, никога техническата част на описанието не се извършва от нотариус, а от геодезисти. От тук идва и това специално разпределение на отговорностите между нотариусите и геодезистите, в сравнение с Австрия и Швеция, където кадастърът е по-скоро информационна база данни, отколкото гарантирана правна база.
Кадастрална система
От 2001 г. белгийското законодателство претърпя промени, същността на които е създаване на кадастър, който е източник на надеждна информация за обектите и носителите на правата, като отговорност за съдържанието и качеството на информацията ще се носи от служителите на кадастъра. В кадастъра обаче не може бързо да се появи необходимата информация за носителите на правата. При липса на информация от белгийските нотариуси кадастърът не дава надеждна информация за носителите на имотните права. И въпреки че в повечето случаи необходимата информация съществува в кадастъра, нейната стойност ще бъде едно от, но не и достатъчно убедително доказателство за правото на собственост, макар тази информация почти изцяло съвпада с цялата информация относно правата върху даден имот.
Автоматизацията и компютъризацията е довела до това, че независимо от различния произход и пълнота на отделните информационни масиви, намиращи се в различни бази данни, при свързването им се получава достатъчна точност и достоверност, така че отговорността за поддържане на база данни става все повече въпрос на разпределение на технически задачи. А що се отнася до съдържанието на белгийския кадастър, при липсата на държавните гаранции за цялата информация, която присъства в системата, то той се превръща в удобно хранилище на различни пространствени и юридически данни.
Белгийският кадастър за разлика от руския или шведския не се структурира по значението на документите или начина на обработването им, а се формира като информационен слой и бази данни. Белгийският кадастър също така поддържа най-подробен регистър на сградния фонд. Що се отнася до поземлени имоти белгийският кадастър изглежда достатъчно пълен – дава информация за носителя на права върху имота, за правата на ползване и е дори адресен регистър.
По този начин, графична и друга информация, която се съдържа в белгийския кадастър, е свързана с:
1. Общински граници;
2. Областни кадастрални деления, включително националната кадастралната карта;
3. Границите на поземлени имоти;
4. Местоположение на сгради в имота;
5. Оси на сервитутите и мостове, обществени пътища;
6. Съществуващи имена на обекти/местности, адресни ориентири;
7. Границите на водните обекти и водоохранителните/вододайни зони;
8. Граници на райони земя, отвоювани от морето и на граници на райони с коти под морско равнище;
9. Граници на зони в реконструкция и такива, със специални права общини;
10. Геодезически опорни точки и знаци от геодезката мрежа, административни граници или забележителности, топографски знаци.
Текстовите данни са във връзка с:
1. Индекс на кадастралната страница от актуалната кадастралната карта;
2. Кадастрален номер на парцел;
3. Индикация за принадлежност, ако е обществена собственост;
4. Вид на сградите (тип конструкции);
5. Имената на улиците и разположението на обектите;
6. Допълнителни и изясняващи информации;
7. Тип воден обект;
8. Наименование и код на общината;
9. Кадастрален код на района;
10. Адресен показател;
11. Връзки към регистрира със сделки, в които е показан носителят на правата за дадения имот.
Изисквания за оформянето и регистрирането на недвижими имоти
Както вече стана ясно, в Белгия ключова роля за нанасянето на правата върху имотите и признаването и регистрирането на обекти принадлежи на нотариусите. Затова изискванията към геодезистите са най-вече ориентирани към подробно коригиране и фиксиране на имотните граници, съгласуваност при местоположението им. Нуждата от управление и координация на техническата част нараства при първите опити да се „завърши кадастралната карта“ – в средата на миналия век. Трябва да бъде отчетено обаче задължението на всеки геодезист, залегнало в неговия договор за обмен на данни.
В Белгия информацията, свързана с недвижимите имоти, се съдържа в документацията на кадастъра в тесен смисъл, на службите по вписванията и на службите за съхраняване на ипотечна документация. Тези три източника на информация са част от структурата на главното управление Департамент за документация по имуществени права към Федералната публична служба „Финанси“.
Кадастърът в тесен смисъл и службите по вписванията изпълняват предимно, но не изключително, данъчни функции. Службите за съхраняване на ипотечна документация изпълняват функции по оповестяване на вещните права върху недвижими имоти – учредяването и прехвърлянето на права върху недвижими имоти трябва да бъдат вписани в ипотечната документация.
По принцип, информацията за недвижимите имоти и/или за носителите на вещни права върху недвижими имоти може да бъде намерена чрез въвеждането в системата за търсене на данни за недвижимия имот (т.е. адреса и/или кадастралния му номер) или за самоличността на носителя на вещните права (т.е. фамилното му име и/или идентификационния му номер).
Понастоящем между Департамента за документация по имуществени права и някои категории професионални ползватели (нотариуси, геодезисти, брокери на недвижими имоти и др.) съществува споразумение за извършването на онлайн справки в информацията, съдържаща се в документацията на кадастъра в тесен смисъл.
Изводи
Обемът и обхватът на кадастъра зависи не само върху икономическото положение на страната и степента на развитие на много от нейните закони. Много важен фактор е приемствеността и запазване на някаква традиция, която не се влияе от правителства, управление, а поддържа постоянно своите основни принципи и само ги допълва в полза на собствениците.
Статистика
Население на Белгия – 10 милиона души
В градовете – 60%
В селата – 40%
Брой на парцели – 9,4 милиона
Регистрирана собственост в кадастъра 100%
Брой на активни геодезисти – 950 експерти
Брой на нотариуси, заети с имотите – 1400 експерти
