Първото условие за създаване на пазар на недвижимата собственост е ясна правна рамка и добра администрация на информацията. Сръбският кадастър и имотен регистър датират от ХІХ век и са базирани на системата, наследена от Австро-Унгарската империя, както и на документите, останали от Отоманската империя. Днес кадастърът и имотният регистър на Сърбия се поддържат от т. нар. Геодетски завод, представляващ вид държавна агенция. Тази служба единствено е отговорна за точността на данните и за законните права на собствениците. Измерванията, правени по Гаус-Крюгеровата проекция, покриват цялата територия на страната, с изключение на общините във Войводина и на 42 кадастрални общини в централна Сърбия. Малка част от кадастралните карти е в цифров вид, което забавя създаването на интегрирана информационна система.
Исторически кадастърът в Сърбия е бил обект на т. нар. кадастралните книжа, в които се е съдържала информация за правата върху собствеността – земя, сгради, специфични части от сградите. За да бъдат вписани данни в кадастралните книжа, те е трябвало първо да бъдат събрани чрез геодезически измервания, като също е трябвало да се предоставят разрешителни за строеж или съответно за наем. Въвеждането на кадастралните книжа става през 1930 г., когато е приет законът за тях. До Втората световна война в кадастралните книжа са били описани 1/3 от територията на Сърбия, но работата по тях не е продължена, защото голяма част са били загубени по време на войната. По време на социализма поради ограничаването на частната собственост е било сметнато за излишно да се поддържат такива кадастрални книги. Според данните на службата по кадастъра в момента 17% от общините на територията на страната са вписани в тези кадастрални книжа. Описани са най-вече големите градове по поречието на Сава и Дунав. Затова може да се заключи, че кадастралните книжа са в незадоволително състояние.
През 1988 г. е приет нов закон за кадастралните измервания и регистрацията на правата на собственост. Този закон, работещ и до днес, е бил няколко пъти променян. Важно е да се отбележи, че е създаден още по времето на социализма, когато частната собственост почти не съществува. С новия закон обаче се създава кадастър на недвижимите имоти, който представлява едновременно записи на границите на различни недвижими имоти, както и правата върху тях. Създаден е на базата на събиране и обединяване на информация, останала в кадастралните книжа. Кадастърът на недвижимите имоти освен че пази данни за границите на собствеността, дава и информация за правата върху нея. В него има информация за парцелите, сградите, апартаментите и измененията, като описва мястото, формата, начина на употреба, класовете, актуалните права на собственост. В него няма информация за пазарната стойност на имотите. Този кадастър на недвижимите имоти се поддържа от кадастралната служба. В него са събрани карти и кадастрална информация от една страни и актовете за собственост върху отделен имот от друга. Организиран е в кадастрални листове, които имат индекс на парцелите, кадастрални данни, класове според предназначението на имотите, азбучен регистър с имената на собствениците и правата върху имотите, ограниченията върху правата на имотите. Промените в закона от май 2002 г. налагат решителна промяна по отношение на правото на управление на кадастъра – вече всички геодезически работи по кадастъра могат да се извършват от частни фирми. Естествено доказателствата за собствеността върху имотите се администрират от държавната служба. Така съвременният кадастър на недвижимите имоти в Сърбия обединява в едно два регистъра – имотния и кадастралния.
По време на социализма в Сърбия почти няма частна собственост, докато днес 95% от апартаментите са частни. Вече държавата няма монопол над собствеността, а Сърбия продължава прехода към пазарна икономика. Единната система за администриране на собствеността подпомага това развитие, но остават редица проблеми. Кадастърът на недвижимите имоти не е създаден за цялата територия на страната. Процесът по унифициране на данните в него продължава, но е затруднен от липсата на средства. Все още събраната информация не е дигитализирана, което затруднява лесното й управление. Липсва детайлна законова рамка за създаването на цифров кадастър. От друга страна съдът е почти напълно изключен от процедурите за придобиване или загуба на собственост. Сръбското правителство обаче прави решителни стъпки, за да достигне европейските стандарти на всички равнища.
Нанасяне и поддръжка на кадастъра на недвижимите имоти
Драган Анжелкович, главен редактор на „Геодетски журнал“, Сърбия
(Със съкращения)
Решението за нанасяне на недвижими имоти в кадастралната карта на територията на Република Сърбия се взима от службата по кадастъра, като е съобразено със закона. Нанасянето става след кадастрално заснемане на реалните граници на имота и представяне на документ за правото на собственост. Комасацията става след комасационното проучване.
Поддръжка на кадастралната карта
Поддържането на кадастралните карти става чрез събиране, определяне и прилагане на промените, произтичащи в недвижимите имоти и правата върху тях, направени след потвърждаването на кадастралните граници в съответствие с разпоредбите на закона. При поддържане на кадастъра се взимат предвид границите на парцелите и идентификаторите им и може да се подобри и качеството на съществуващите данни за конкретния имот.
Промени
Целта на закона за промени в поддържането на кадастъра е да следва промените в предназначението на недвижимите имоти, както и промените в собствеността им. Промените се налагат, когато:
1) Се делят или сливат имоти;
2) Изгражда се, реконструира се, обновява се или се премахва даден обект;
3) Реконструира се или се разширява със специално съоръжение, извършва се съединяване на отделни части на сградите;
4) Промяна на предназначението;
5) Променя се начинът на трайно ползване на земята;
6) Променя се номерът или името на улицата или на площада;
7) Променя се границата на териториалните единици;
8) Променят се данни, свързани с държавната граница;
9) Променя се цената на недвижимите имоти;
10) Настъпват промени, свързани с придобиване, прехвърляне, ограничаване и прекратяване на права върху недвижими имоти;
Заявка за изменение в кадастъра
Притежателят на правото на собственост в срок от 30 дни от промяната трябва да уведоми компетентните органи за настъпилите изменения. Освен документ за право на собственост, от притежателите се изисква и друг, който ще е в основата на регистрацията на промените и благодарение на който се извършват промените в недвижими имоти.
За промените, които изискват предварително извършени геодезически работи, притежателят се задължава да подаде молбата, съгласно закона, за да се извършат предварителни проучвания преди строителните работи върху имота. Молбата и декларацията се подават по образец, а разходите за създаване и прилагане на промените се заплащат от заявителя.
Представяне, проверка и получаване на кадастрална справка
Службата по кадастъра в срок от 30 дни от подадената молба трябва да проучи и обработи първоначалните данни за терена, както и за извършените работи върху него, за да се промени границата и идентификатора на имотите. Съгласно договора, службата по кадастъра трябва да подготви и необходимите документи, които да бъдат представени заедно със заявлението.
Службата по кадастъра извършва проверка на геодезическите работи, които включват контрол на качеството и изпълнението на геодезическите дейности, съгласно прилагането на правилата, стандартите и технически норми, в рамките на 15 дни от получаването на заданието.
Ако заснемането е извършено коректно, службата по кадастъра приема изменениетo, но ако са намерени пропуски, трябва да се отстранят. Ако това не се извърши своевременно, службата по кадастъра има право да откаже приемането на изменението кадастралната карта. Клиентът може да обжалва в рамките на 8 дни, считано от датата на издаване на решението. Службата по кадастър е длъжна да уведоми заинтересованата страна за евентуално отхвърляне на решението.
Правата на притежателите на собственост или други права върху сградите или върху отделна част от сградите са уредени в параграф 1 и в допълнителните разпоредби на закона.
Регистрация на промените при недвижими имоти
Регистрация в кадастъра на недвижимите имоти е по правило бързо производство. Ако се установи, че на базата на приложените документ не може да вземе решение по искането, тогава се извършват допълнителни процедури по изслушване на засегнатите страни, допълнителни проучвания, експертизи и т.н..
Страните в процес на регистрация са притежателят на правата, в чиято полза е решението за регистрация; предишният собственик и всяко лице, което иска да защити своите права или законни интереси. Заявлението за вписване в кадастъра на недвижимите имоти се внася в писмен вид от всяка страна според закона. Регистрация на общите права може да се изисква от всяко от лицата. Ако правата се делят пропорционално между различни собственици, всеки притежател има право да изисква регистрация в своя полза.
Вписване в кадастъра
Решението за регистрация в кадастъра се взима на база на подадените документи, като се отбелязва дата и часа, в който е подадено искането. Ако се подадат няколко искания за един и същи имот, първо ще бъде разгледано заявлението с по-ранна дата и час.
Отстраняване на нередностите
Ако искането за регистрация е непълно и не са приложени всички необходими документи, заявителят трябва да представи в рамките на 8 дни всички изисквани от закона доказателства. Ако заявителят своевременно не ги предостави, то заявлението му ще бъде отхвърлено. Това обаче не изключва представянето на нови искания, но те се завеждат с нова регистрация.
Решението за регистрация
Молбата е одобрена и удовлетворена при условията, предвидени от закона, ако съдържанието на представените документи съответства с искането и с изискванията за регистрация. В противен случай те се отхвърлят.
Съдържание на решението
Решението за допускане до вписване в кадастъра на недвижимите имоти включва: вид на регистрация, вид на правата, описание на недвижимия имот, върху който се извършва регистрацията, информация за лицето, от името на което се извършва регистрацията, информация за предишния собственик, данни за размера на административните такси, такси за регистрация и др.
Решението за отказ на регистрация в кадастъра на недвижимия имот включва: информация за отдела, отказал регистрация, за частта на закона, по която е отказана регистрация, както и конкретните мотиви за отказ.
Извършване на регистрация
Регистрация в кадастъра се смята от деня, в който е взето положително решение за нея и става с апелативно решение. При регистрацията се включва и заличаване на правото на собственост на предишния собственик.
Обжалване
Решението на службата по кадастъра може да се обжалва пред министерството в рамките на 8 дни от датата на взимането му. Ако една страна е готова да се откаже от правото на обжалване пред втора инстанция, тя трябва да подпише декларация, че се оттегля.
Промяна на граници
Притежателят на правото на собственост може да кандидатства за вписване промените. Той трябва да предостави съгласието на всички лица, чиито права са засегнати при промяната на първоначалните граници. Ако такова съгласие липсва, промените могат да се извършат, само ако не нарушават правата на собственост на трети лица.
Владение
Вписаното владението се смята за законно от датата на регистрацията.
Заличаване на притежание
Регистрацията на правото на собственост става по искане на лицето, което е регистрирано като титуляр на парцела, или по искане на неговия правоприемник, ако има такъв, и ако в срок от две години от датата на прилагане на кадастъра трето лице не е предявило претенции за собственост към този парцел. Когато се установи, че по искане на трето лице излезе решение, позволяващо регистрация на трети страни, първоначалните притежатели на права биват заличени. Регистрация на права на собственост по смисъла на закона няма да бъдат разрешени, ако парцелът не може да бъде определен като собственост и има специален режим за придобиването му. Оспорване на решението за отказ от регистрация може да се подаде до службата в рамките на 8 дни от датата на решението.
Отказ от регистрация за част от сградата
По искане на лицето, което е регистрирано като собственик на сградата, или на негов правоприемник, се прави регистрацията на правото на собственост върху сградата, в полза на това лице, ако документите отговарят на изискванията на закона. По искане на лицето, което е регистрирано като притежател на обекта, или на негов правоприемник, се извършва регистрация на правата на собственост на специфична част от сградата, в полза на това лице, когато те отговарят на изискванията на закона.
Когато е установено, че искането е от наемател или от трето лице, може искането да се приеме като неоснователно и да се откаже регистрация. Оспорване на отказа се подава също в срок от осем дни от датата на решението.
Вписване на промените на собственост
При регистриран титуляр на собственост при поддържане на кадастъра може да се даде възможност за регистрация на нов собственик при общите условия за регистрация по закона.
Заличаване на вписване с изтекъл срок
Вписванията с изтекъл срок ще бъдат заличени по искане на някоя от страните или служебно.
Коригиране на грешки в поддръжката на кадастъра
В процеса на поддържане на недвижими имоти в кадастър службата по кадастър служебно или по искане на една от страните може да премахне откритите грешки, неточности или пропуски в данните за недвижимите имоти и в права върху тях, в рамките на 10 години от ефективното поддържане на регистрация в кадастъра, независимо от съгласието на страните. Корекциите могат да бъдат обжалвани в рамките на 8 дни от датата на решението за тях. В процеса на официален надзор министерството може да издаде решение за коригиране на определени грешки, неточности или пропуски. Информацията в кадастъра трябва да е вярна и пълна, в съответствие с принципа на взаимното доверие.
