Емилия Ангелова е била юрисконсулт в Столична община – район „Триадица“, АГКК, ДНСК и Министерство на финансите. От 2006г. работи като главен юрисконсулт в „Географска информационна система – София“ ЕООД. Участник е в създаване и внедряване на проект „Информационна система на кадастъра и имотния регистър -ИКАР“, както е и в работните групи по изменение на ЗКИР и създаване на подзаконовите нормативни актове. Правен консултант е на АГКК.
Правни проблеми и ролята на данните за собствеността в него
В административните процедури по създаване и поддържане на кадастралната карта и кадастралните регистри се установяват случаи, в които за един поземлен имот се представят документи, представляващи доказателство за право на собственост на различни лица, без правоприемствена връзка помежду им и без те да имат съсобственост върху този имот. Съгласно действащото законодателство, в такъв случай, единствено съдилищата имат правомощие да отсъждат кой е собственикът на определен поземлен имот, ако бъдат сезирани за това. При липса на заведен съдебен спор относно притежаването на право на собственост административният орган не може да преценява законосъобразност на актовете, предоставени му за доказателство.
В практиката на Агенцията по геодезия картография и кадастър се установяват различни случаи на представени за отразяване в кадастралния регистър на недвижимите имоти на документи, удостоверяващи право на собственост върху един имот на повече от едно лице. Когато това се случи в административната процедура по одобряване на кадастралната карта, тъй като административният орган не може да прави преценка за законосъобразност на събраните в производството актове в някои случаи се вписват всички лица с актовете им като се отбелязва, че нямат съсобственост, а в други се вписва акта , който е съставен последен. След одобряване на кадастралната карта и кадастралните регистри при в процедурата по поддържане, при представяне на акт, който доказва права на лице – различно от вписаното в регистъра без връзка между актовете, се издава заповед за одобряване на изменение, която се обявява на вписаното в регистъра лице. Ако по заповедта не постъпят възражения, се променя регистъра, ако акта се обжалва -прилага се решението на съда. В един такъв административен процес се следи за законосъобразност на административният акт и много често заповедите за изменения се отменят на формално основание поради непълнотата на закона или казуистично тълкуване на буквата на закона. Със сигурност обаче обжалването на заповедта за изменение на регистъра не е решение на проблема и лицата следва да започнат и гражданскоправен процес за установяване на носителя на правото. По този начин кадастралната карта става причина за задължително завеждане на спорове. Понякога обаче спор няма. Освен това, в някои случаи е много трудно откриването на лицата, вписани в кадастралния регистър (особено, когато има данни от стари актове или грешни и непълни данни в регистъра).
Съгласно чл. 2, ал. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) кадастърът обхваща и данни за правото на собственост върху недвижимите имоти. Тези данни се съхраняват в кадастралния регистър на недвижимите имоти (КРНИ), като в чл. 30, ал. 2, т. 2 на ЗКИР са определени какво е задължителното съдържание на тези данни. Нито в ЗКИР, нито в подзаконовите актове по прилагането му може да се намери норма, регламентираща правила за вписването или отписването на данни в този регистър, тъй като съгласно чл. 6, ал. 2 на ЗКИР данните за правото на собственост и другите вещни права в кадастъра се получават от имотния регистър. Законодателят е предвидил в правомощията на АГКК да създаде съвкупност от данни за недвижимите имоти – обект на собственост или други вещни права, а именно: уникална идентификация, граници, местоположение, предназначение, начин на трайно ползване. Данните за собствениците и актовете, от които черпят правата си са факултативни (виж Решение № 867/20.11.2009 на ВКС по г.д. № 5397/2008 г., I г.о.) , т.е. събират се, защото подпомагат определянето на данните за имотите. Една от основните роли на кадастралната карта и кадастралните регистри е да определи връзка между обектите и актовете, удостоверяващи вещни права, като по този начин подпомогне създаването на имотния регистър. Тази роля се проявява чрез събирането на актове и данни за собственост по време на създаването на КККР и чрез поддържането на данните в част „А“ на имотните партиди (данни за имота – обект на правото). След момента на одобряване на имотен регистър се губи съществената роля на данните за собствеността и собствениците в КРНИ, тъй като след този момент същите се обновяват въз основа на промените настъпили в имотния регистър след вписване на актовете в него. В този смисъл съществена е ролята на АГКК по отношение на определяне на връзката между обектите и актовете, съответно носителите на права по тях до одобряване на имотния регистър и тя се проявява в събирането на данни в КРНИ.
Поради непълнота на закона, изразяваща се в липса на преходни разпоредби относно поддържането на данните в КРНИ за периода до създаване на имотния регистър, няма законова пречка в случаите на представяне на повече от един документ за собственост за определен обект, съществуващите данни в регистъра да не се заличават, освен ако не е безспорно доказано правоприемството на лицата по предоставения втори акт. Основният аргумент в тази посока е ролята на кадастралния регистър до одобряване на имотния такъв. След влизане в сила на имотния регистър – при получаване на данни по реда на чл. 86, ал. 1 от ЗКИР в КРНИ да се записват данните от част „Б“ и „В“, предвидени в чл. 30, ал. 2, т. 2 на ЗКИР, като предходните данни може да се заличават.
По този начин ще се избегне и нарушаването на правото на всяко лице, предоставящо доказателство за собственост за определен недвижим имот да бъде вписано в кадастралния регистър, което води и до правото му да се удостовери качеството му на заинтересовано лице при издаване на административни актове, които го засягат. Отказът да бъде вписано в кадастралния регистър влече след себе си негативни последици за него, включително отнема правото му да се легитимира като активна страна в съдебен процес за обжалване на издадени административни актове за територията (например: одобряване на подробен устройствен план).
Издаването на заповед за промяна в кадастралния регистър може да се избегне, ако при вписване на един акт и собственика, който удостоверява правата си по него, не се заличават данните за предходно съдържащите се в регистъра актове, освен ако не е налице правоприемствена връзка между тях. По този начин ще се запази ролята на КРНИ, която му определя ЗКИР, ще се избегнат съдебно – административни спорове при обжалване на заповеди за изменение на регистъра в тези случаи и ще се осигурят равни права на всички лица, притежаващи документи за собственост.
