Анета Ериксон, Швеция
Историята
Историята на кадастъра в Швеция датира от 1628 г., когато се основава National Land Survey. Тогава геодезистите започват огромната работа по измерването на цялата територия и създаването на карти за страната. Осъществени са много поземлени реформи, като първата е през далечната 1749 г. До тогава земята била много разпокъсана и затова целта на първата поземлена реформа е била много радикална – да се обединят отделните имоти на един фермер в един общ парцел.
Краят на 17-и век е период без каквато и да е поземлена политика и пълна свобода за собствениците да делят земята, както те намират за добре. Причината за тази свобода е, че много шведи имигрират в САЩ, а властите искали да задържат хората, като мислели, че свободната делба на земя ще ги накара да останат в Швеция. Вместо това собствеността над земята станала разпокъсана и управлението й било съвсем трудно. Следи от тази разпокъсаност има днес в провинцията Даларна. Хората не знаят какво притежават, не могат да открият реалните граници на имотите си и земята не може да се управлява подходящо.
Законодателството
Новото законодателство е въведено през 1928 г. и с него настъпва нова ера с подробни проекти за обединение на земи. Текущото съвременно законодателство е въведено през 1972 г. и включва нов поземлен кодекс и закон за формиране недвижими имоти. Започва и прехвърлянето на имотния регистър и на регистъра на недвижимите имоти в цифров вид.
Съвременните правни структури са модерни и логични. Всички закони заедно формират работното поле за геодезиста, който се занимава с кадастър. Със Закона за проектиране и строителство (1978 г.) и Закона за околната среда (1999 г.) правителството създава ценни инструменти за приложението на поземлените политики.
Законът за формирането на недвижими имоти включва класификация, обединение, промяна на предназначението, сливане, определяне на граници на поземлен имот и регистрацията му. Законът е валиден за урбанизирани и неурбанизирани територии. Нормата упълномощава геодезиста да решава всичко относно промени в разделянето на земята и то не само на доброволна основа – например, законът включва и принудителна покупка. Затова и процесът по създаване на кадастър е често използван при инфраструктурни проекти вместо при продължителния процес по отчуждаване.
Законът за формиране на недвижими имоти гласи, че предпоставка за осъществяване на каквато и да е промяна в разделянето на земите е изискването новата такава трябва да е устойчива в дългосрочен план и трябва да е подходяща за своята цел. В противен случай не е възможно да се извършва каквото и да било нововъведение.
Ето няколко примера:
Може да се създаде недвижим имот в район с подробен устройствен план само ако е в съответствие с новия план.
Нов недвижим имот с предназначение за къща трябва да има достъп до път, вода и канализация. В противен случай е неустойчив в дългосрочен план и е неподходящ за неговата цел.
Дадено лице иска да си закупи имот, за да си построи лятна вила. Преди на геодезиста да му е разрешено да изпълни измерванията, той трябва да се увери, че на земята няма наложени никакви ограничения и няма обществени интереси. Той също трябва да се увери, че ще е възможно да се получи разрешение за строеж. В противен случай недвижимият имот не е устойчив на дългосрочна база и не е подходящ за неговата цел.
Може да разделите горска единица на нови недвижими имоти само ако новите имоти могат да се управляват като професионални горски имоти.
Крайбрежните зони имат специални ограничения и в общия случай обществото трябва да има достъп до водата. Затова класификация в такива райони за лятна къща може да бъде осъществено само по изключение.
Заключение
Кадастралното измерване:
Осигурява недвижими имоти, които са завършени с различни видове атрибути, като пътища, канализация и др.
Подобрява делбата на земята и се избягва разпокъсаността й.
Осигурява на заявителя устойчива инвестиция за бъдещето.
Гарантира, че земята се управлява по ефикасен начин в съответствие с поземлените политики.
Разделянето на недвижимите имоти върви ръка за ръка със земеползването.
Банките разчитат на кадастралната система и могат без много обстойни проучвания да използват недвижимия имот като залог.
Други полезни нормативи
През 1973 г. са създадени и други полезни закони за: “Учредяване на кооперации”, “Формиране на сдружения за управление на съсобствени имоти”, “Улесняване на комуналните услуги за съвместни съоръжения и сдруженията за управление на съсобствени имоти”. Често тези норми се използват за решаване на управлението и администрацията на частни пътища в провинцията, както и за управление на съсобствени паркинг площи, гаражи, детски площадки, тръбопроводи и др.
Пример: Жилищна зона с 35 отделни единици има съсобственост върху гаражи и паркинг място. За да получи устойчиво управление на зоната, трябва да се формира кооперация, както и сдружение за управление на съсобствени имоти. По този начин се определя пълномощник и той може да взема решения за управлението на конструкцията. Съществува и възможност за кооперацията да взима осигурени банкови заеми.
Според Закона за сервитутите при комуналните услуги, сервитут може да се създаде чрез кадастрално измерване. Сервитутът дава право собственикът на електропровода да има достъп до земя за построяването и поддръжката на провода. Законът е много силен и дава право на геодезиста да решава не само на доброволна основа. Стойността на икономическото обезщетение се основава на тарифите на друг закон – закона за отчуждаване.
Резултатът от кадастралното измерване се въвежда в Регистъра на недвижимите имоти и указаната кадастрална карта.
През 2004 г. парламентът решава да въведе възможността за създаване на триизмерни имотни единици, чрез разширяване на обхвата на Закона за формиране на недвижими имоти. Кооперациите и сдруженията за управление на съсобствени имоти често се създават, за да се улесни управлението на съсобствените конструкции в триизмерните имотни единици.
Съществуват някои важни ограничения в днешното законодателство, като не е възможно да се създадат триизмерни имотни единици за жилищни единици.
Новото несоциалистическо правителство в момента работи за промени по триизмерните параграфи. През 2009 г. се очаква промяна в закона, която да направи възможно създаването на триизмерни имотни единици за жилища.
Инфраструктурни проекти
Поради гъвкавостта на правната рамка, същите закони могат да се прилагат при обикновени класификации, проекти за обширно обединение на земя и инфраструктурни проекти. Днес геодезистът все повече и повече се занимава с инфраструктурни проекти. Достъпът до земя за железопътни проекти може да се осъществи по-ефикасно в сравнение с дело по отчуждаване в съда. За да може тези проекти да са с още по-голяма печалба е важно намесата на геодезиста да стане колкото се може по-рано, тъй като достъпът до земя може да отнеме много време.
Заключение: За последните 30 години е въведено ново строго уникално законодателство в сферата на кадастъра и отговорността за геодезиста се е увеличила.
Поземлени политики
Както беше споменато, поземлените политики са се променили през годините. През 1970 г. всички земеделски и фермерски земи са били защитени, не било възможно делене и недвижимият имот за жилищни цели не е могъл да бъде повече от 1000 m2. Днес имаме различна ситуация: управлението окуражава хората да живеят в провинцията. Един пример за тази промяна е възможността за създаване на т. нар. “конски имоти” – той може да е много по-голям от 1000 m2 и да включва земеделски земи.
Пример: Преди кадастралната снимка един голям имот се състои от земеделски и горски земи. След кадастралнaта снимка вече е от две отделни части – едната само от горски територии, а другата става жилищен имот със земеделски земи.
Друг пример: Преди кадастралната снимка един жилищен имот се състои от 1000 m2. След кадастралнaта снимка вече е от 3000 m2, като 2000 m2 горска територия е обединена с жилищния имот. Горското стопанство не е могло професионално да управлява горската територия и затова става възможно да се обедини с жилищния имот.
Заключение: Поземлените политики са се променили в зависимост от нуждите на обществото. Продуктивните горски територии сега са защитени и в същото време хората могат да получат по-добри условия, за да останат в провинцията.
Кадастралният процес
Кадастралното измерване може да започне когато е изпратено заявление до съответната служба.
Геодезистът като водещ в кадастралния процес
Шведският геодезист има уникална роля – той е упълномощен да прави правни, икономически и технически решения. Решенията, взети от него, се възприемат като съдебни решения от първа инстанция. Затова геодезистът е упълномощен от щата или общината.
Геодезистът е задължен сам да прави проучванията. По време на срещи, на които присъстват всички заинтересовани страни (заявителите, съседи и др.), геодезистът трябва да насърчава всички страни да вземат участие в процеса, за да се намери най-изгодното решение за всички (срещите не са задължителни при всички случаи). Естествено геодезистът трябва да работи по смисъла на законите, поземлените политики и наредбите, да се съветва с общината, с областните управители и с агенциите от различни сектори като Агенция по пътищата и т.н.
Когато всички заинтересовани страни са изслушани и проучването показва възможност за измерване, геодезистът може да реши не само за разделянето на земята, но също и за създаването на сервитути, решаването на икономически въпроси, очертаването на нови граници и др. Той отговаря за защитаването на интересите на кредиторите в случай на ипотеки.
Геодезистът не трябва да е на ничия страна и решението му трябва да е справедливо, съобразено и с нуждите на обществото, и с тези на засегнатите участници. Затова геодезистът трябва да е напълно независим.
От деня, в който е взето решението, която и да е от засегнатите страни може да обжалва в съда в рамките на четири седмици. Ако никой не възрази, решенията са валидни и случаят се вписва в регистъра на недвижимите имоти. Всички решения и карти са документирани в законов акт и заявителят получава копие. Оригиналният документ се предава в общинския геодезически офис. В днешно време всички кадастрални документи са в цифров формат и затова са достъпни и чрез Интернет.
Ако проучването покаже, че не е възможно да се извърши формирането на недвижимия имот, например заради план или наредба, геодезистът може да реши да откаже заявлението. Заявителят може да обжалва това решение в съда.
Заключение: едно учреждение и един човек отговарят за целия кадастрален процес, включително и попълването в регистъра на недвижимите имоти. Това прави кадастралния процес лесен за разбиране за заинтересованата страна и изключва нуждата от намеса на правни експерти или други консултанти.
Кадастрално измерване вместо отчуждаване по съдебен път
Кадастралното измерване обикновено е ефикасен процес за получаване на достъп до земя за различни цели. Сравнен със случаите, които се водят в съда, кадастралното измерване е по-бързо и изисква по-малко средства. В процеса на кадастралното измерване геодезистът играе много по-активна роля, отколкото съдията в съда. Ролята на геодезистът е да събере информация, която е от значение за настоящата и за бъдещата употреба на имота, за разлика от процеса, осъществен от съда, където проучванията се провеждат индивидуално и съдът взема решение на базата на онова, което му е представено.
Заключение: Процесът на кадастралното измерване е по-ефикасен по отношение на време за изпълнение и на стойността си.
Регистърът на недвижими имоти и имотният регистър
През 1976 г. имотният регистър и регистърът на недвижимите имоти в община Упсала е интегриран и конвертиран в цифров формат. Двадесет години по-късно всички останали регистри в Швеция са конвертирани. Кадастралната индексна карта също е в цифров формат заедно с топографска информация. Системата е разработена през годините и сега е много разбираема. Употребата на системата е широка: повече от 500 000 протоколи на ден.
Информацията в базите данни постоянно се обновява. Включени са различни организации и информацията се обменя между различни организации, като данъчни служби, служби за преброяване на населението. По този начин можем да подпомагаме обществото с актуална информация за границите на имотите, собствениците, ипотеки, адреси, данъци за недвижимите имоти и т.н.
Различни потребители като банки, брокери и други, могат да се ползват от добре подплатени решения. Банките нямат нужда да правят свои проучвания, те разчитат на информацията в регистрите, което означава, че собственикът на земята може да получи своята ипотека.
Информацията е достъпна за инженери в сферата на строителството на местно и регионално ниво, а данните се използват в много ГИС приложения. Днешните GPS и навигационни системи се използват често от професионалисти като шофьори на такси и превозвачески компании.
Заключение: Информацията е актуална, разбираема, достъпна за обществото и допринася за добре функциониращата пазарна икономика.
Бъдещето
Въпреки че смятаме шведската кадастрална система за успешна, осъзнаваме, че има опасност за нейното оцеляване. При сравняване на различни аспекти в различни проекти за бенчмаркинг е трудно да се подчертае какво представлява системата и какви продукти предоставя. Може ли алтернативна концепция да оцелее в Европа макар и да е опростена, последователна и успешна – този въпрос остава.
