Иван Бръчков
Разделянето между наследниците на възстановените земеделски земи по ЗСПЗЗ не е проста геометрия или елементарен юридически казус, а е свързано още с комплекс от агротехнически и земеустройствени проблеми, които трябва да се решават в интерес на собствениците, но и на модерното земеделие.
Делбите на земеделските земи са свързани с удовлетворяване на редица изисквания от юридически (нормативен), икономически, технически и селскостопански характер.
Юридическите проблеми са около определянето на квотите на отделните наследници, както и около спазването на нормативните изисквания в ЗСПЗЗ, ЗН, ППЗСПЗЗ и др. Особено важни и не подлежат на обсъждане са минималните площи на ниви, ливади и трайни насаждения, предвидени в ЗСПЗЗ. Тези минимални площи са нищожни (3, 2 и 1 декар), поради което не може да се получат парцели за съвременно стоково земеделие. По начало у нас преди образуване на социалистическите земеделски стопанства (ТКЗС, ДЗС и др.) са се обработвали неголеми отделни ниви, така че при увлечението да се възстановява собствеността върху такива маломерни площи се ликвидира практически възможността за модерно, едро земеделие.
Икономическите правила в съвременното земеделие, едрогабаритните селскостопански машини, авиационното третиране на културите, напояването и монокултурите изискват площи на парцела поне от 1000 декара нагоре. Така се обезпечават договори за изкупуване на порядъчни количества продукция, както и лесно намиране на арендатори, които да наемат уедрените масиви.
Техническите (земеустройствени) изисквания също налагат едроплощни парцели – намалява се площта за пътища и канали, намаляват се празните ходове на машините при завои, осигурява се възможност за провеждане на мелиоративни мероприятия (терасиране, корекции на реки и т.н.).
Агротехническите мероприятия , включително сеитба, жътва, растителна защита , торене и др., когато се извършват на големи площи с мощна механизация, се спазват както календарните срокове, така и технологията за отглеждане на културите.
Агрономическите новости при едро земеделие лесно се усвояват, напр. въвеждане на нови култури и нови сортове, нови технологии и т.н. Големите производители могат своевременно да договорират прогнозираните достатъчно големи количества продукция, представляваща интерес за солидни купувачи. Високомеханизираното едро земеделие преодолява и липсата на достатъчно работна ръка през напрегнатите периоди от годината.
За да се постигнат тези цели на земеделието, при делбите на земеделските земи, с които трябва да се индивидуализира собствеността, но същевременно да не се пречи на уедряването на обработваемите площи, е нужен професионален подход с точно диференциране на плюсовете и минусите от избрания начин на делба.
Като пример за липса на професионализъм ще представя конкретно дело в Софийския районен съд за съдебна делба на земеделски земи от землището на с. Мрамор край София. Наследодателят е оставил 5 деца, от които едното е умряло, без да е създало семейство и няма други наследници освен останалите вече четирима братя и сестри. Затова районният съдия решава, че наследствената маса ще се дели между четиримата преки наследници, представляващи 4 „клана”. Тези четири клана обхващат общо 16 души, наследници на починалите 4 деца на първоначалния наследодател. В зависимост от броя на наследниците във всеки клан съдията е определил и съответната квота за всеки отделен наследник. Наследената земя представлява 5 ниви с обща площ 61,8 дек. и обща стойност 42 800 лв.(изчислена по Наредбата в ДВ бр.84 от 98г). Съдията е предвидил, след като се определят четирите дяла, да се тегли жребий, по който ще се посочи на кой клан, кой дял се пада.
МАГИСТРАТЪТ Е ОФОРМИЛ ЧЕТИРИТЕ ДЯЛА ПО СЛЕДНИЯ НАЧИН:
І дял нива с площ 9,6 дка ІV поч.кат. цена 7 600 лв.
ІІ дял 15,6 дка ІІ поч. кат. 14 500 лв.
ІІІ дял 7,6 дка ІІІ поч. кат. 7 400 лв.
6,8 дка VІ поч. кат. 2 500 лв. об.9900 лв.
ІV дял 13,2 дка ІV поч.кат. 10 800 лв.
От таблицата се вижда, че за дяловете не се делят допълнително отделните ниви, а те се запазват с площта, възстановена от поземлената комисия. Това е похвално като идея, но е невярно и абсолютно несправедливо, в конкретния случай, тъй като:
Квотите на наследниците се движат между ¼ и 1/36, следователно повечето хора ще получат идеални части в съсобственост, а не реални имоти.
Дяловете са неравностойни. І дял струва 7600 лв., а ІІ дял 14500 лв.,т.е. 2 пъти повече. Който получи повече земя, той ще я плати на другите сънаследници на нереално ниски цени. Фактически делбата се превръща в покупко-продажба.
Нивата от 7,6 дек. в ІІІ дял е до асфалтовия път от София за с. Мрамор. Тя струва много по-скъпо от оценката по т.нар. текущи пазарни цени.Следователно, на който клан се падне нивата при жребия, той печели хазартно, а не при справедлива делба.
При това положение беше поискана от наследниците консултация и след анализ на фактите им беше предложено следното решение, което осигурява равностойни дялове и справедлива делба, без да се разкъсват съществуващите имоти.
Решението цели:
– За да не се разкъсват отделните ниви, те ще останат всички съсобствени, като всеки съсобственик получава във всеки дял такава идеална част,която отговаря на квотата му. Така, ако се продаде или даде под аренда някой имот, получените пари ще се разпределят между всички наследници според квотата им.
– Съсобствеността запазва целостта на имота и така повишава цената му при продажба или при отдаване под аренда.
Разбира се, възможни са и други подобни решения, които не носят порока на разглежданото решение на съда.
От разгледания пример се разбира, че е много по-разумно да се търси не съдебна делба, при която могат да се наложат от съда безапелативно „екзотични” решения, ощетяващи някои от съделителите или поради неравностойно разпределение на делбената маса, или с ненужно разпокъсване на имоти. В някои страни (САЩ и много други) отдавна се търси извънсъдебна спогодба, изготвена от специалисти (юрист и техническо лице с компетентност и по земеделие и аграрикономика), които проучват желанията на съделителите и в рамките на нормативната уредба им предлагат най-изгодни за всички наследници решения. От дългогодишни наблюдения е установено, че такава спогодба е не само икономически по-изгодна, но и отговаря максимално на претенциите на заинтересуваните лица.
