Емилия Ангелова е била юрисконсулт в Столична община – район „Триадица“, АГКК, ДНСК и Министерство на финансите. От 2006 г. работи като главен юрисконсулт в „Географска информационна система – София“ ЕООД. Участник е в създаване и внедряване на проект „Информационна система на кадастъра и имотния регистър -ИКАР“, както е и в работните групи по изменение на ЗКИР и създаване на подзаконовите нормативни актове. Правен консултант е на АГКК.
Михаела Белчева и Емилия Ангелова
Подробният устройствен план по чл. 16 от ЗУТ е приложим за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план. Целта и логиката на този ПУП е в голяма неурегулирана и незастроена територия да бъдат определени площи за изграждане на обекти на социалната инфраструктура, срещу което поземлените имоти да се трансформират в урегулирани поземлени имоти с предвидено предназначение и режим на застрояване. От една страна, планът по чл. 16 е удобен инструмент за урегулиране на територията и уреждане на отношенията частна собственост- обществен интерес. От друга страна, законовата регламентация на административната процедура по изработване и одобряване на плана е твърде семпла (напр. няма ред за отстраняване на непълнота или грешка в основата на плана), което поставя много въпроси с неясни отговори и възлагането на такъв план от общинските администрации не е особено популярно.
С изменението на §22 от ЗР на ЗУТ (Държавен вестник, брой 82 от 2012 г.) се даде подробна дефиниция на понятието приложен регулационен план. Досега такава дефиниция имаше само по отношение на приложен дворищно-регулационен план по смисъла на ЗТСУ (отм.) и ЗКИР и на приложен регулационен план за поземлени имоти, одобрен по реда на ЗУТ. Нямаше дефиниция на понятието приложен улично-регулационен план. Съгласно §22, т.1 от ЗУТ ПУП се счита за приложен по отношение на регулацията:
1. С влизане в сила на административния акт по одобряване на плана по чл.16 ЗУТ. В тази хипотеза вещно-правният ефект на плана настъпва от датата на влизането му в сила- от тази дата се трансформира собствеността, като общината/държавата придобиват правото на собственост върху частите от имоти, предназначени за публична собственост, а частните субекти придобиват правото на собственост върху урегулираните поземлени имоти. Планът по чл.16 изключва провеждането на специална отчуждителна процедура по ЗУТ, съответно ЗДС или ЗОС. Това е така, защото поради естеството си планът вече е преразпределил териториите, вече е отнел съответна част от частните имотите и е определил имоти за публична собственост с определено предназначение.
2. Със сключване на окончателни договори при одобряване на планове по чл.15 и чл.17 ЗУТ,
3. С изплащането на обезщетенията по отчуждителните производства. Така напр. съгласно чл.29, ал.6 от Закона за общинската собственост, обезщетението за отчужден имот трябва да бъде изплатено в 6-месечен срок от влизане в сила на оценката. Ако това не бъде направено, отчуждаването може да бъде отменено и в този случай сме в хипотезата на неприложена регулация по предходен устройствен план, която, ако е първа регулация, предоставя възможността за процедиране на план по чл. 16 ЗУТ.
Важно е да отбележим, че така формулирана нормата за прилагането на плановете е изчерпателна по отношение на вещно-правната страна на въпроса, но не е достатъчна по отношение на отлагането на данните за границите от плановете на терена и отразяването им в кадастралната карта.
В съдебната практика се поддържа становището, че изработване на план по чл. 16 от ЗУТ имаме в две хипотези- едната е по ал. 1, а другата- по ал. 7 (която предвижда, че по решение на общинския съвет, вместо план по ал. 1 може да бъде създаден само план за улична регулация и имоти за обекти на публичната собственост по чл. 110, ал. 1, т. 2 ЗУТ), като предметът на плана в двете хипотези е различен. Така напр. в Решение №430 от 10.01.2012 г. на ВАС по адм.д.№10763/2011 г., ІІ О.се приема, че: „Ал. 7 предоставя възможността, по решение на общинския съвет, вместо плана по ал. 1, да може да бъде създаден план за улична регулация и имоти за обекти на публичната собственост по чл. 101, ал. 1, т. 2 ЗУТ. Съюзът „вместо“ навежда само на избор да се изготви единият или другият план, различаващи се по последиците – урегулиране и на вътрешните линии на имотите, плюс застройка, или само регулация към предвидената с плана улична мрежа, както и по обектите по чл. 110, ал. 1, т. 1 или т. 2 ЗУТ, за бъдещото реализиране на които се изготвят. Тези разграничения законодателят е предвидил с обособяването на две отделни алинеи на текста, а от систематическото място на обсъжданата норма се налага извода, че визираното ограничение за отнемане до 25 % площ при първа регулация се отнася както за плана по ал. 1, така и за този по ал. 7 на чл. 16 ЗУТ. В Решение № 406 от 10.01.2012 г. на ВАС по адм. д. № 12022/2011 г., II о., също се приема, че: „Предвиденото по чл. 16, ал. 1 ЗУТ ограничение относно процентната част, която собствениците на имоти следва да прехвърлят в полза на общината, се отнася, както за плана по ал. 1, така и за този по ал. 7. Създаването на двата вида подробни устройствени планове предвидено в разпоредбата на чл. 16 ЗУТ, имат еднакъв предмет – регулиране на неурегулирани до този момент територии, а различието между тях е единствено относно предназначението на регулираните площи – в първия случай за обекти на социалната инфраструктура – публична собственост и пр., а във втория – за улици. От гледна точка на това различие двата подробни устройствени планове са регламентирани в отделни алинеи на чл. 16 ЗУТ, а предлогът „вместо“, ползван в ал. 7, сочи единствено на възможността за изработване на единия, или на другия вид план. В Решение № 574 от 11.03.2011 г. на АдмС – Варна по адм. д. № 2631/2010 г., III о., 24-ти с-в, се приема, че: „Идеята на законодателя е да се предвидят съответните площи за изграждане на обекти – публична собственост или с ПРЗ по чл. 16, ал. 1, или с ПУР по ал. 7, като в първия случай се урегулират едновременно с това и вътрешните граници на поземлените имоти. Във втория случай, какъвто е и настоящия, след влизането в сила на ПУР за същите е регламентирана възможност да се процедира ПУП по реда на чл. 17 от ЗУТ, (касаещ неурегулирани ПИ извън случаите по чл. 16).
Нашето мнение е, че нормата на ал. 7 на чл. 16 единствено предвижда възможността алтернативно на плана по чл.16 за неурегулирани територии да бъде изработен само план за улична регулация по чл. 110, ал. 1, т. 2 от ЗУТ. Според нас няма план със самостоятелно правно основание ал. 7 на чл. 16. Не споделяме извода на съда, че с план по ал. 7 може да бъде предвиден единствено план за улична регулация, без имотите да бъдат урегулирани, като същевременно общината придобива безвъзмездно до 25% от площта на имотите за улици. В този случай придобиването наистина би било безвъзмездно и без провеждане на отчуждителни процедури. Това първо не отговаря на логиката на плана по чл. 16 ЗУТ- отстъпване до 25% от площта на имотите за публични нужди, срещу което обаче всеки собственик получава УПИ с пазарна стойност не по-малка от стойността на имотите преди урегулирането. Второ – очевидно се стига до ощетяване на частната собственост, защото според някои съдилища, тъй като имотите не се урегулират, изобщо не трябва да бъде изследван въпросът остатъците от имотите извън уличната регулация дали са годни за урегулиране- напр. Решение № 15547 от 25.11.2011 г. на ВАС по адм. д. № 11133/2011 г., II о., в което се приема, че ирелевантно е площта и лицето на имота, тъй като това ще бъде изследвано в последствие при изработване на регулационен план. Ако приемем съдебната практика, означава, че е отворена вратата общините да придобиват безвъзмездно частна собственост, срещу което собствениците не получават нищо. Дори е възможно в бъдеще имотите частна собственост да не могат да бъдат урегулирани, поради намалените им размери, с което собствениците ще бъдат безспорно ощетени. Един такъв план сериозно би нарушил равнопоставеността на собствеността, прогласена в Конституцията на Република България.
Според нас приетото като аргумент в Решение № 406 от 10.01.2012 г. на ВАС по адм. д. № 12022/2011 г., II о. диференциране на два вида плана по чл.16 според предназначението на регулираните площи- в ал.1 за обекти на социалната инфраструктура- публична собственост, на озеленените площи и на мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, а в ал. 7- за улици също не е терминологично издържано. Съгласно чл. 64, ал. 1, т.1 ЗУТ елементи на техническата инфраструктура са транспортната техническа инфраструктура и съоръженията към нея. От своя страна мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура в урегулираните територии естествено следва да бъдат разположени под уличната мрежа- т.е. не е възможно с план по чл. 16, ал. 1 да бъдат предвидени преносни /довеждащи и отвеждащи/ проводи /мрежи/, без да бъде предвидена улична мрежа.
Друг много важен пропуск на нормативната уредба, регулираща изработването и прилагането на плана по чл. 16 от ЗУТ, е какви са последиците в случай на частична незаконосъобразност на плана. Ако тази незаконосъобразност се отнася до граници на поземлените имоти, то планът, поради естеството си, следва да бъде преработен изцяло и отново процедиран. Отпадане или промяна на отреждането само за един частен имот, например отместен териториално – като съвкупност от местоположение и граници върху предходен друг имот, би довело до доминообразна невъзможност за прилагане на плана от вещно-правна и от геодезическа страна. Поради тази причина е невъзможно частичното влизане в сила и прилагане на план, одобрен по реда на чл. 16, ал. 1 от ЗУТ. Такъв изричен текст в закона няма, но смисълът на нормата на чл. 16 и духа на закона следва да се разбират и реализират според специфичната цел на този вид план за устройство на територията в синхрон със защитата и равнопоставеността на всички видове собственост, както и на логиката на геометрията на територията.
От друга страна, непълнотата и грешката в основата, която е използвана, за да бъде реализирано устойственото решение, е сериозен пропуск в правната регламентация. Особено важно е да се предвиди забрана в закона при стартиране на процедура за създаване на ПУП по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ да се допускат промени в границите на поземлените имоти в кадастралната основа – използвана за създаването му. Както и да се предвиди след стабилизирането му, при влизането му в сила, с какъв иск разполагат евентуални собственици, които са имали вещни права върху имоти в тази територия, но в плана няма предвидени нови УПИ за тях, тъй като не са били налични в кадастралната основа на плана. От вещно- правна страна и собственикът на УПИ – определен от влязъл в сила план по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ, и собственикът на евентуално пропуснат поземлен имот в кадастралната основа на същия план могат да докажат права върху една и съща територия на равнопоставено основание. Един специфичен случай в тази връзка е наличието на реституирането на земеделски имот, който попада в територия с влязъл в сила план по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ. Според нас правилно в случая е лицата, получили решение за реституция на бивш имот да получат обезщетение, но нормативен регламент към настоящия момент за този проблем няма. Както бе казано и по – горе така изложените пропуски в нормативната уредба водят до серизни проблеми при прилагането на планове изработени и одобрени по реда на чл. 16, ал. 1 от ЗУТ, а в някои случаи и до невъзможност да бъдат приложени и използвани, независимо от влизането им в сила.
