Кадастър и управление в страните от Европа и централно азиатския регион (ЕСА)
Списание „Геомедия” ви представя извадка от частите, засягащи България, представени в доклада за изпълнението на проектите на Световната банка за подпомагане на поземлената реформа и изграждането на кадастър. Докладът е изготвен от Гейвин Адлингтън, Виктория Стенли, Мария Бина Палмисано, Суха Сатана и Ричърд Болдуин. Текстът е публикуван от Международната федерация на геодезистите FIG.
Въведение
Регионът обхваща 12 страни от бившия СССР, Литва, Латвия, Естония, централна и източна Европа – Балканите и Турция. Това са Русия, Беларус, Молдова, Украйна, Грузия, Армения, Азербайджан, Узбекистан, Казахстан, Таджикистан, Туркменистан, Албания, Сърбия, Черна гора, Босна и Херцеговина, Хърватия, Словения, Македония, България, Румъния, Унгария, Чехия, Словакия, Полша, Литва, Латвия, Естония. В момента в този район е включена и Косово, което е под администрацията на мисията на ООН (UNMIK) по силата на резолюцията на Съвета за сигурност на ООН 1244 от 1999 г.
През последните 13 години в тези страни са разработени 36 проекта с местните администрации, като в момента се разработва бъдещ проект за тръбопровод. От тях 21 са само кадастрални, а другите 16 са с по-широко приложение. В момента 22 проекта са в развитие. Всички те са на обща стойност от 1 милиард долара.
Предистория
Изчислено е, че пазарът на имоти има принос към брутния вътрешен продукт (БВП) в размер на около 15-20% в развитите страни, а в световния капиталов пазар на недвижимите имоти държи обем от около 2/3.
Недвижимите имоти, разбирани като земя и свързаните с нея обекти, са ценност, притежавана най-често от физически лица. В момента в който държавата има политическа воля да позволи на капитала да оперира, се появява необходимостта от подкрепата и от развитието на стабилен, прозрачен и ефективен пазар на имоти. Този тип функциониращ пазар е изключително определящ при придобиването на земя, при пренасочването на инвестициите – частни или корпоративни, и като източник за кредитиране.
Веднага след колапса на социалистическата система се появиха изследвания, които предлагаха какво да предприемат банките при оценката на пазара на недвижими имоти. Първоначално погледите бяха фокусирани върху необходимостта от реформиране на селскостопанския сектор, върху поземлената реформа, приватизацията, върху неясните проблеми със собствеността, поради липсващата или непълната база данни, обичайни за този географски район. Целта тогава бе концентрирана предимно върху превръщането на държавната собственост в частна, в създаването на нова поземлена администрация, занимаваща се с големите стопанства и проекти. След това се наблягаше на реституционни проблеми и начини за възстановяване на собствеността според местните законодателства. Големите държавни стопанства бяха вече в миналото, а собствеността и имотите в градовете подлежеше на приватизация. Правилата варираха, от придобиване от заварен настоящ собственик до евентуални акционерни дружества и предприятия. Обемът на преразпределените земя и имоти в региона нямат исторически прецедент, а придобивките за икономиката, най-вече за частния бизнес, са неизмерими, и в селския, и градския сектор. От 412 милиона жители 35% са обявени за селски жители, разполагащи с 30 милиона малки селски стопанства на територия, която преди това е била държавна или кооперативна. В градските зони огромна част от апартаменти и други недвижимости. Те са прехвърлени в частни ръце с различни компенсаторни инструменти, почти безплатно, както и целият бизнес, свързан с тяхното управление.
Инжектирането на ликвидни средства в икономиката е огромно. Облагодетелствани са милиони хора и това се превръща в основен икономически фактор при преустройството на икономиката в региона.
Изследванията от деветдесетте доведоха до политически решение, които още дават своите плодове.
За администриращите кадастъра отдавна стана ясно, че за да има продължителен икономически растеж приватизацията не е достатъчна, а е необходима стабилна кадастрална и регистрационна система, даваща сигурност на инвеститора, свобода на пазара на имоти да се развива, позволява паралелното развитието и на кредитирането, и формира основата за данъците и местните такси, помагащи на местното развитие. И това не е градски или провинциален проблем, а изискване. Решението беше първоначално фокусът да падне върху приватизация и регистрация. В първоначалния етап се наложи въвеждане на данъци върху собствеността, което формира и ново отношение към земята и имотите. Правото на собственост се утвърди с повече контрол. Разбира се, всяка страна адаптира самостоятелно своята политика и приоритети.
Има много положителни резултати при повечето финансирани от Банката проекти в региона на ЕСА, но регистрацията на имотите е само част от програмата на кадастъра. Дори ако включим цялото съдействие, осигурено за проектирането, строителните книжа и разрешенията, законодателството покрай крупните инвестиции, придобитите недвижими имоти и т.н., растежът в активността на недвижимите имоти не може да бъде отдаден само на тези фактори. Цялостният икономически климат, банкова система и политическата стабилност имат далеч по-голямо влияние. Все пак осигуряването на работеща кадастрална система само подпомага растежа, а не обратното.
Световната банка по принцип подкрепя най-често правителствени програми и проекти, както и доста двустранни проекти и инвестиции. При двустранните инвестиционни проекти се осигурява техническа помощ или се прилагат пилотни програми, като банката осигурява необходимия капитал за задвижването им. В Босна и Херцеговина тази помощ дойде от австрийското, шведското и германското правителства с консултации относно изработването на законовата рамка, софтуера и процедурите, а банката даде нужното финансиране за изграждането и кадастралното осигуряване. В Киргизстан USAID финансира предварителен пилотен проект, който позволи последващо по-голямо финансиране. Постиженията в ЕСА са точно такава смес от съвместни усилия на различни структури и институции, а не на една единствена.
Има доста определения за кадастър. Определението, дадено от ООН, е следното: „процесът на определяне, запис и разпространение на информацията относно собствеността, цената и използването на земята при прилагането на политиката на имотите”. Определящата роля на кадастъра в национален аспект е подробно описана. Например Организацията по земеделието и храните (FAO) определя като поземлена администрация начинът, по който се поддържа и обработва земята. Процесът включва придобиването на собственост върху земята (местоположение, граници, трансфери, искове върху земята) от една страна, контрол на използването на земя (регулация, планиране) от друга и икономическите аспекти върху земята от трета страна (събиране на реколтата и печалба). Земята според класическата икономическа теория е „първото средство за производство”.
Кадастър и управление в страните от Европа и централно азиатския регион (ЕСА)
Списание „Геомедия” ви представя извадка от частите, засягащи България, представени в доклада за изпълнението на проектите на Световната банка за подпомагане на поземлената реформа и изграждането на кадастър. Докладът е изготвен от Гейвин Адлингтън, Виктория Стенли, Мария Бина Палмисано, Суха Сатана и Ричърд Болдуин. Текстът е публикуван от Международната федерация на геодезистите FIG.
Проектите за страните от региона ЕСА се развиват постоянно. Помощта еволюира с нуждите на страните от по-пълни и специфични дейности. За ЕСА региона са предвидени три етапа. Те зависят от особеностите на страната. Проектите могат да надвишават обемите или да имат различна последователност. Банката засега подкрепя предимно първия и втория етап, с цел страните-приемници да получат представа за евентуалната необходимост от третия етап. Текущите проекти са фокусиран върху етап 2, подкрепящ ефективността на кадастралната система, с цел развитие пазара на имоти.
Това са и самите етапи:
Етап 1: Предоставяне на правата на собственост на физически и юридически лица.
Приватизация на производства, собственост и предприемачество.
Приватизация на кооперативни стопанства – предимно в страни от Федерацията на независимите държави (след разпада на СССР).
Реституция – извън Федерацията на независимите държави (след разпада на СССР) – градска, селска, поземлена, имотна.
До момента има завършени проекти на Световната банката в Латвия, Естония, Грузия, Армения, Азербайджан, Киргизстан.
В процес на работа са две страни – Украйна, Таджикистан.
Етап 2: Защитаване на правата на собствеността и подкрепа за ефикасната работа на пазара на имоти.
Изграждане на кадастър и имотен регистър.
Систематичност на вписванията на притежателите на собственост.
Ефикасност при вписванията (ІТ системи, стандарт на обслужване, устойчивост).
Юридическа помощ (за поземлената и друга собственост).
Публично одобрение и подкрепа, ипотечна финансова политика, взаимовръзки.
До момента Световната банка има завършени проекти в следните страни: Грузия, Армения, Словения, Казахстан, Молдова, Русия, Румъния
В процес на работа са: Азербайджан, Киргизстан, Молдова, България, Хърватия, Македония, Сърбия, Босна, Русия, Турция, Албания, Черна гора, Косово
Етап 3: Ефективност на работата на кадастъра
Усъвършенстване на процеса планиране.
Общинско финансиране и данъци имоти.
Цялостна кадастрална информационна система – за ползване от администрация и бизнес среди.
Електронно управление на сектор имоти.
Окрупняване на земи – земеделие.
Проекти на Банката за: Словения, Турция, Албания, Черна гора, Азербайджан
Страните от ЕСА могат да бъдат разделени на групи в зависимост от етапа, на който се намират. Това спомага за преценка къде има нужда от намеса за ускоряване на процесите.
Първа група са тези, в които земята и собствеността са в начална фаза на раздържавяване и реалните собственици още са неясни. Това са повечето страни от бившия СССР. Страни като Беларус, Казахстан и Узбекистан имат достатъчно добър кадастър като данни, но все още без почти никакви ясни собственици със съответни права и задължения.
Втора група са тези, при които кадастърът и регистър на собствеността са в процес на изграждане или имат проблем с покритието на териториите и имотите. България е една от тях. Останалите са Албания, Армения, Азербайджан, Босна и Херцеговина, Хърватия, Грузия, Киргизстан, Македония, Молдова, Черна гора, Румъния, Русия, Сърбия и Турция.
Трета група са със функционираща кадастрална система и администрация. Това са страните по-отдавнашни членки на Европейския съюз от бившия социалистически лагер – Чехия, Естония, Унгария, Латвия, Литва, Полша, Словакия и Словения.
Икономическото влияние на кадастъра
Съществува рамкова концепция, базирана на емпиричния анализ на ефекта на развитието на кадастъра върху икономическия растеж на дадена страна. Тази рамка има все пак ограничен поглед и представя усъвършенствано наблюдение върху текущи и завършили изследвания, върху един или повече сектори на икономиката. Методологията, изградена върху добре изпитаната рамка, свързва пряко юридическата сигурност на собствеността върху имота с продуктивността и ефективността му. Рамката е изградена върху пет основни принципа, за да се очертае взаимовръзката между изяснената собственост и регистрация, финансовото развитие и възможности, и съответно – икономическия растеж.
Тези връзки, цитирани от Биамугиша (The Effects of Land Registration on Financial Development and Economic Growth: A theoretical and Conceptual Framework, World Bank Policy Research Working Paper no. 2240), са следните:
– връзката при сигурността на законен имот и инвестиционната инициатива;
– връзката между правата върху собствеността и кредитирането;
– връзките между пазара и сделките с имоти и ефективността им;
– движението на работна ръка и ефективността;
– ликвидност на имота, мобилизиране на инвестицията и депозита
Важно е да се подчертае факта, че при тази методология тези връзки не са напълно независими една от друга. В някои случаи са достатъчни, но при други – не напълно.
Това е схемата за икономическия растеж, базиран на кадастъра
