Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
ВЪПРОС: Собственик съм на недвижим имот – земеделска земя. Получих заповед от началника на съответната Служба по геодезия, картография и кадастър към Агенция по кадастъра, с която ме уведомяват, че върху част от имота ми е изграден, заснет и се нанася в кадастралната карта нов поземлен имот- път от републиканската инфраструктура. Никой не ме е уведомявал и не ми е известно имотът ми да е отчуждаван. Как мога да защитя правата си?
ОТГОВОР: Редът за отчуждаване на недвижими имоти- частна собственост за задоволяване на държавна нужда е регламентиран в Закона за държавната собственост и в Закона за устройство на територията. Съгласно чл.34а, ал.2 от ЗДС имотите- частна собственост се отчуждават със заповед на областния управител. В заповедта на областния управител се посочват държавната нужда, за която се отчуждава имотът, видът, местонахождението, размерът, цената (размерът на обезщетението) и собствениците на имота, търговската банка, в която се внася обезщетението, и датата, след която започва изплащането му на правоимащите. Заповедта се връчва на собствениците на имота по реда на Гражданския процесуален кодекс, т.е. трябва да се връчи лично на собствениците, а не се обявява чрез Държавен вестник (за разлика от отчуждаването на недвижими имоти за национални инфраструктурни обекти, което се извършва чрез решение на Министерски съвет и решението се обявява на собствениците чрез публикация в Държавен вестник).
Съгласно чл.38, ал.2 от ЗДС заповедта на областния управител може да се обжалва пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от връчването й. Обжалването на заповедта е само по отношение на определената оценка, като не може да се обжалва самото отчуждаване. Това е така, защото имотът се отчуждава по влязъл в сила подробен устройствен план (а за имоти на техническата инфраструктура извън населените места- въз основа на влязъл в сила парцеларен план) и собствениците на имотите са могли да обжалват тези планове. Съгласно чл.39 ЗДС имотите се смятат за отчуждени от датата, когато се изплати определеното в заповедта на областния управител, съответно в съдебното решение при обжалване на заповедта обезщетение. Изплащането на обезщетението става чрез внасяне от инвеститора на обекта в търговска банка по сметка на правоимащите на определената сума.
Следователно, притежаваният от Вас недвижим имот не е отчужден от държавата и няма никакво законово основание за изменение на кадастралната карта и нанасяне върху имота на друг имот- изградения републикански път. На това основание може да бъде обжалвана заповедта на началника на Службата по геодезия, картография и кадастър пред съответния административен съд.
ВЪПРОС: Собственик съм на недвижим имот с площ от 250 кв.м. и лице към улицата от 8 м. Тъй като имотът ми е маломерен, през 1998 г. за имота ми и съседен имот е одобрен регулационен план, като двата имота са включени в съсобствен парцел. С този регулационен план източната регулационна граница на съсобствения парцел не се прокарва по източната имотна граница на моя имот, а се изправя и се прокарва перпендикулярно на уличната регулация, като от моя имот се отнемат 50 кв.м. и се придават към съседния парцел, а от съседния имот се отнемат и придават към съсобствения ни парцел 30 кв.м. Собственикът на съседния имот иска да уредим отношенията по отчуждаемите и придаваеми части от имотите ни, още повече че част от изградената от него сграда в парцела му попада върху придаваемата се част от моя имот. Как може да стане това?
ОТГОВОР: Регулационният план за вашите имоти е одобрен при действието на Закона за териториално и селищно устройство /отм./ и Правилника за прилагането му. Особеното във Вашия случай е, че освен създаване на съсобствен по регулация УПИ /парцел/, от единия имот в УПИ се отнемат части и се придават към съседен имот, като от същия съседен имот се придават части към съсобствения УПИ. Това означава, че при действието на ЗТСУ е следвало, от една страна, да се уредят облигационните отношения по изравняване на частите на съсобствениците в образувания съсобствен по регулация парцел, и от друга страна да се уредят отношенията по придаваемите и отчуждаеми части. След като това не е станало, сме изправени пред хипотезата на неприложен дворищнорегулационен план и прекратено отчуждително действие на плана по смисъла на §8 от Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията.
Поставя се въпросът между кои страни следва да се уредят отношенията по придаваемите и отчуждаеми части. От една страна, частта от съседния имот се придава към съсобствен УПИ /т.е. при действието на ЗТСУ тази част е следвало да се придобие от собствениците на двата имота, включени в съсобствения УПИ/. От друга страна обаче, след като не са изравнени частите в съсобствения УПИ в срока по §6, ал.2 от ПР на ЗУТ, собствениците притежават право на собственост върху поземлените имоти в границите на съсобствения УПИ, а не идеални части от него. Поради това, според мен в сделката по замяна или заплащане на придаваемите и отчуждаеми части следва да участват само собствениците на имотите, от които се придава и отнема /т.е. Вие и съседът Ви от изток/, а не и собственикът на другия поземлен имот, включен в съсобствения УПИ. По мое мнение, това не е сделка по §8, ал.2, т.1 от ЗУТ- т.е. не е сделка по прилагане на влязъл в сила дворищнорегулационен план с прекратено отчуждително действие, тъкмо защото отчуждителното му действие е прекратено. Сделката следва да се извърши “на плоскостта” на кадастъра, а не на регулацията и да представлява сделка между собствениците на два неурегулирани поземлени имота в обхвата на неприложен дворищнорегулационен план и размяна /или заплащане- в зависимост от конкретните договорки/ на реални части от тези имоти.
