Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Въпрос: Притежавам недвижим имот, намиращ се в територия с одобрена кадастрална карта. За моя и съседния имот процедирахме изменение на действащия регулационен план, по силата на което част от моя имот попада в новообразувания УПИ на съседа и съответно част от неговия имот попада в моя УПИ. С нотариален акт извършихме замяна на частите от двата имота. Подадох проект в АГКК за изменение на кадастралната карта и нанасяне на новообразувания УПИ като поземлен имот, но получих отказ, тъй като се оказва, че получената в замяна реална част от съседния имот е с трайно предназначение „земеделска земя“, а остатъкът от моя УПИ като имот в кадастралната карта е с трайно предназначение „урбанизирана територия“. Как може да бъде преодолян този проблем?
Отговор: Правилно АГКК е постановила отказ по направеното искане за обединение на части от имоти в един поземлен имот, тъй като регулационният план е само едно устройствено предвиждане и влизането му в сила не променя автоматично предназначението на имотите. Съгласно чл.25 ЗКИР всеки поземлен имот има трайното предназначение на територията, в която се намира, и промяната на трайното предназначение на част от имот води до образуване на нови поземлени имоти, т.е. българският закон (за разлика например от австрийската система на кадастъра) не допуска в границите на един поземлен имот да има няколко зони с различно трайно предназначение. За да бъде нанесен новообразуваният УПИ като един поземлен имот в кадастралната карта е необходимо преди това да бъде проведена процедура по Закона за опазване на земеделските земи за промяна на предназначение на получена в замяна реална част от съседния имот.
Отделно от този проблем при прегледа на нотариалния акт за замяна и графичната част към него установих, че частите от имотите – предмет на замяната, са защриховани в цвят и индивидуализирани по комбинирана скица между регулационния план и кадастралната карта, която е изработена от правоспособно лице по ЗКИР, но по никакъв начин не е санкционирана от органите на АГКК. В тази комбинирана скица също не са посочени координати на чупките на границите на заменяните реални части от имотите. За мен това не е редно и също е непонятно как Службата по вписванията е вписала този нотариален акт, при положение, че предметът на сделката не е дефиниран с издадена от АГКК скица-проект за изменение на кадастралната карта. Фактът, че замяната е извършена по комбинираната скица, а не по скица-проект със запазени в информационната система на кадастъра проектни имоти с проектни идентификатори може да доведе и до следните проблеми при изменение на кадастралната карта и нанасяне на УПИ като имот : 1. Да не могат да бъдат определени точните граници на заменяните части, 2. Възможно е моделът, върху който е работило правоспособното лице, да не е верен спрямо действащата кадастрална карта; 3. В случай, че бъде изгубена комбинираната скица и тъй като от нея няма „следи“ в официален картен материал, ще бъде невъзможно да се определи предметът на сделката.
