Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Адв. Михаела Белчева
Придобиване по давност на право на собственост върху недвижим имот представлява оригинерен способ за придобиване на права. Правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години – чл. 79, ал. 1 от Закона за собствеността. Когато владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години. Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че не е спазена предписаната от закона форма за придобиване на собствеността.
В практиката сравнително често се поставя въпросът за придобиване на право на собственост върху реални части от поземлени имоти. Това обикновено са хипотези, в които собственикът на един имот притежава документ за собственост, но на място е заградил повече и владее извън границите на собствения му имот. Друга често срещана хипотеза е, когато към един урегулиран поземлен имот има придаваеми части от съседни имоти и сметките по регулация за придаваемите части не са уредени. В тези случаи освен изискването на Закона за собствеността за продължило повече от 10 години владение върху реалната част, се кумулират и изискванията на благоустройствените закони.
При действието на Закона за териториално и селищно устройство (отм.) в периода от 1973 г. до 2000 г. има забрана за придобиване по давност или чрез правни сделки на реално определении части от дворищно регулационни парцели – чл. 59 от ЗТСУ. Тази забрана е въведена, за да не бъде заобикаляно изискването за уреждане на сметки по регулация за придаваемите части. С изменението на чл. 59 на ЗТСУ (отм.) с ДВ, бр. 34 от 2000 г. се предвижда, че реално определении части от поземлени имоти в границите на населените места могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност, само ако отговарят на изискванията за минимални размери за площ и лице, определени с правилника за прилагане на закона. Отпадането на пълната забрана на чл. 59 от ЗТСУ (отм.) за придобиване по давност на реални части няма обратно действие – т.е. от 1973 г. до 2000 г. давност не е текла. Съгласно ал. 2 на чл. 59 от ЗТСУ след изменението могат да се придобиват по давност реални части от поземлени имоти, когато частта от поземления имот се присъединява към съседен имот по съгласие на собствениците, изразено в предварителен договор с нотариална заверка на подписите. Чл. 200 на Закона за устройства на територията възпроизвежда текста на чл. 59 ЗТСУ (отм.) и предвижда, че реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19, освен когато частта от поземления имот се присъединява към съседен имот при условията на чл. 17, а оставащата част отговаря на изискванията на чл. 19 или се присъединява към съседен имот.
Следователно, за да бъде придобито по давност правото на собственост върху реална част от поземлен имот, която не отговаря на изискванията за площ и лице на самостоятелен поземлен имот, е необходимо да бъдат изпълнени следните условия: 1. Давността започва да тече след изменението на ЗТСУ през 2000 г. (изтекла до тогава давност не се зачита); 2. Тази реална част трябва да бъде предмет на предварителен договор за прехвърляне на право на собственост между собствениците на съседни имоти с цел изменение на границата между имотите; 3. В случай, че не бъде сключен окончателен договор във формата на нотариален акт, но реалната част е завладяна и владението върху нея е продължило повече от 10 години, то има основание за извършване на обстоятелствена проверка и издаване на констативен нотариален акт.
