Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Въпрос: През 2000 г. нашето дружество – строителна фирма закупи реституиран неурегулиран имот в София, като в последствие проведе процедура по одобряване на регулационен и застроителен план за имота. Регулационните граници на урегулирания поземлен имот са по имотните граници, като само в лицевата част на имота улично-регулационната граница не е по имотната – част от имота остава извън УПИ под уличната регулация. Застроихме имота и продаваме обекти от сградата заедно с идеални части от правото на собственост върху УПИ.
От скоро за територията има влязла в сила кадастрална карта (КК). Получихме скица за имота от КК. Тъй като в скицата няма отбелязване за идентичност с УПИ от регулационния план, поръчахме на правоспособно лице да ни изработи комбинирана скица за имота между КК и регулацията, за да можем да извършваме сделки с имота. С изненада от комбинираната скица установихме, че имотът в КК не е напълно идентичен с УПИ от регулационния план и по-точно имотът в КК съвпада и е идентичен със закупения от нас през 2000 г. неурегулиран поземлен имот. Нотариусът каза, че на този етап не можем да продаваме прилежащи към обектите идеални части от правото на собственост върху земята. Как може да се отстрани този проблем?
Отговор: На този етап действително не може да прехвърляте прилежащи към самостоятелните обекти в сградата идеални части от правото на собственост върху земята. Това е така, тъй като строителството е разрешено в рамките на УПИ, съответно ценообразуването на сградата е за това УПИ и изчислените в ценообразуването прилежащи идеални части към самостоятелните обекти са от УПИ, който не съвпада с имота в одобрената КК.
Отделно от липсата на пълна идентичност между двата имота възниква и следният въпрос, свързан с така нареченото право на държавата и общината на първи купувач. Съгласно чл. 199 от Закона за устройство на територията, когато имот или част от него по действащ подробен устройствен план (ПУП) е предвиден за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост (във вашия случай това е улица), по аналогия се прилага правилото на чл.33 от Закона за собствеността – продавачът може да предложи на друг купувач имота за продажба, след като представи на нотариуса писмен отказ от държавата (общината) да закупят имота (или частта от него, отредена за общественото мероприятия) при същите условия и цена. В противен случай общината (държавата) може да иска да встъпи в правата на купувача. Въпреки че според мен подобна активност от страна държавата (общината) би била само в изключителни случаи, това не променя факта, че при изповядане на сделка за имот само със скица от КК (тъй като в КК няма отразяване на предвижданията по ПУП) нотариусът не може да разбере, че имотът или част от него са предвидени за обществено мероприятия, вкл. улица, и не може да бъде спазена процедурата по чл. 199 ЗУТ.
За да може да продавате прилежащи към самостоятелните обекти в сградата идеални части от имота, върху който сградата е построена, в границите към момента на одобряване на проектите и издаване на разрешение за строеж, трябва в КК да бъде проведена процедура по нанасяне на УПИ и на частта от неурегулирания имот извън границите на УПИ под уличната регулация като два самостоятелни имота. В тази процедура в качеството на заинтересувани собственици трябва да участват всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, които притежават и идеални части от правото на собственост върху земята.
По принцип, ако при създаване на КК се спазва правилото на чл. 25, ал. 3 от Закона за кадастъра и имотния регистър, и именно – промяната на трайното предназначение на част от поземлен имот, води до образуване на отделни имоти, би трябвало в одобрената КК за вашия имот да са били нанесени два имота – УПИ и частта под улица като самостоятелен имот. От друга страна, вероятно тъй като регулационното предвиждане е проектно и може да бъде изменено, което да доведе до необходимост собственикът за своя сметка да провежда обратна процедура – по обединяване на имоти, Агенцията по геодезия, картография и кадастър се въздържа без извършено отчуждаване и реализиране на общественото мероприятие да разделя частните имоти в КК.
