Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Въпрос: В преговори съм по закупуване на конкретен недвижим имот, за който собственикът се легитимира с влязъл в сила план-извадка от процедиран цялостен план по чл. 16 от Закона за устройства но територията. Проблемът е, че тъй като за територията има влязла в сила кадастрална карта, то имотът по плана-извадка трябва да бъде нанесен в кадастралната карта и да се издаде скица за него от Службата по геодезия, картография и кадастъра. Службата обаче отказва да нанесе в кадастралната карта този имот. Какво може да се направи?
Отговор: По мое мнениедопускане изработването и одобряване на план-извадка в процеса на изработване на подробен устройствен план (ПУП) по чл. 16 от ЗУТ е градоустройствен и правен нонсенс. Смятам, че чл. 133 от ЗУТ изобщо не е приложим в хипотезата на процедиране на план по чл. 16.
Логиката на плана по чл. 16 е следната: в неурегулирани територии или в територии с неприложена първа регулация да бъдат предвидени улици и площи за други обществени мероприятия, както и поземлените имоти да се трансформират в урегулирани поземлени имоти с предвидено предназначение и режим на застрояване. Целта на плана е големи територии да бъдат градоустроени и съответно застроени. В този смисъл според мен е абсолютно недопустима срещаната извън Столична община практика да се допуска изработване на план по чл.16 за един имот.
Съгласно чл. 16, ал. 1 ЗУТ за осъществяване на предвижданията на плана с влизането му в сила собствениците прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на имотите си, но не повече от 25%, като същевременно и срещу това с плана на всеки собственик се определя равностен урегулиран поземлен имот, който е съобразен с местоположението на имотите в местността, но не и с точните им граници. Т.е. планът по чл. 16 срещу предвиждането на улици и даване на достъп до тях, може „да премести“ имотите в границите на същата местност. Иначе казано – с плана по чл.16 се извършва отнемане на части от имоти за обществени мероприятия, отнемане на части от имот-собственост на едно лице и придаването им към нов УПИ – собственост на друго лице. Планът по чл. 16 е един голям пъзел, в който територията за първи път се устройва в цялост и не е възможно устройването „на парче“ (с план-извадка).
За да бъде законосъобразно одобрен план по чл. 16, съгласно изр. последно на ал. 4 е необходимо новообразуваните УПИ да са с пазарна стойност не по-ниска от пазарната стойност на имотите преди образуването им, което се доказва с решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ. Това решение е самостоятелен акт, който трябва да бъде съобщен на собствениците преди одобряване на плана, оценката подлежи на самостоятелно съдебно обжалване и след влизането й в сила може законосъобразно да бъде одобрен план по чл. 16. В случай че този ред не бъде спазен, това е самостоятелно основание за отмяна на плана по чл. 16 при съдебно оспорване.
С влизане в сила на плана, собствениците на поземлени имоти придобиват собствеността върху новообразуваните с плана урегулирани поземлени имоти, а общината придобива собствеността върху отстъпените й части, т.е. този план има непосредствен вещно-правен ефект и не е необходимо в последствие да бъдет извършвани отчуждителни процедури за обществени мероприятия, нито собствениците на поземлените имоти да извършват сделки, или заплащане за придадени, съответно отнети части (тук поради липса на други легални термини използвам терминологията на отменения Закон за териториално и селищно устройство, но не в същия смисъл). С този план собствеността върху неурегулирани поземлени имоти се трансформира в собственост върху УПИ.
Според мен както не е възможно процедиране на план-извадка по чл. 16, така и при съдебно обжалване не е възможно частично влизане в сила на плана за „необжалваните имоти“. По мое мнение това е така поради особения характер на плана по чл. 16 – тъй като той има непосредствен вещно-правен ефект за територията в цялост (изразяващ се в отнемане на не повече от 25% от площта на всеки имот за обществени мероприятия и определяне на равностен урегулиран поземлен имот, но не непременно със същите граници), при оспорване на плана за един имот и съответно отмяната му по съдебен ред, настъпва „ефектът на доминото“- „отпадането“ на един имот повлича след себе си „отпадане“ на плана за всички имоти. Трябва да отбележа, че това мое мнение не се споделя изцяло от съдебната практика. Срещала съм съдебни решения, в които напр. по жалба от собственик на един имот (тъй като се установява, че от площта на имота се отнемат повече 25% за улици), се отменя планът в частта на имота и прилежащата улица – т.е. налице е влязла в сила улична регулация, следва отменен участък на улична регулация пред лицето на имота и отново – влязла в сила улична регулация. За мен това решение от градоустройствена гледна точка и предвид вещно-правния ефект на плана е нелогично и несъобразено.
Съгласно ал. 5, изр. 2 за придобиването на собствеността на всеки отделен новообразуван урегулиран поземлен имот кметът на общината издава заповед с точно индивидуализиране на имота. В правната теория особено в началото на приемането на ЗУТ (напр. коментарът на проф. Владимир Петров върху ЗУТ, издание на издателство Сиби, 2002 г.) се поставя въпросът дали издаването на заповедта от кмета на общината е част от фактическия състав по придобиване на правото на собственост. По мое мнение това не е така – заповедта просто представлява титул за собственост, в който новоурегулираният и придобит УПИ е описан с номер, площ, съседи и местоположение, и съответно подлежи на вписване в Агенция по вписванията. Иначе казано – собственикът на новообразувания УПИ не може да се легитимира като собственик на същия с копие от плана по чл. 16 и като сочи – „вижте, това е моят имот“.
Нанасянето в кадастралната карта на влязъл в сила подробен устройствен план по чл. 16 от Закона за устройство на територията следва да се извърши, когато възникне вещно-правното действие по отношение на всички имоти от този план. Промяната на границите на поземлените имоти се извършва за цялата територия на одобрения ПУП. Частична промяна на кадастралната карта въз основа на ПУП – извадка от разработващ се ПУП по чл. 16 от ЗУТ е недопустима и незаконосъобразна. Поради специфичната същност на плана по чл. 16 от ЗУТ в разработката на план- извадка от него се засягат собственици на поземлени имоти, за които със самия план- извадка не се определят равностойни УПИ (съобразно изискванията на чл. 16, ал. 4 от ЗУТ) и обратното – урегулираните поземлени имоти, за които се отнася разработката на плана- извадка, са отредени за поземлени имоти, попадащи и извън територията на разработката. Заличаването на поземлени имоти в кадастралната карта е допустимо само въз основа на представен в Агенция по геодезия, картография и кадастър на основание на чл. 16, ал. 5 от ЗУТ, влязъл в сила административен акт за одобряване на план, създаден по реда на същия член. ПУП – извадка не представлява план по чл. 16 от ЗУТ, а е план, който се одобрява на основание и по реда на чл. 133 от ЗУТ и не може да породи вещно-правния ефект на подробен устройствен план, одобрен по силата на чл. 16 от ЗУТ.
След влизане в сила на акта за одобряване на подробен устройствен план по чл. 16 от Закона за устройство на територията Службата по геодезия, картография и кадастър следва да издаде заповед за изменение на кадастралната карта. Данните се нанасят в кадастралната карта, без да се отразяват данни за вещните права и техните носители в кадастралния регистър на недвижимите имоти. По искане на кмета на общината се издават служебни скици от кадастралната карта и кадастралните регистри за издаване на заповеди за индивидуализиране на новообразуваните имоти. След издаване и влизане в сила на всяка отделна заповед за индивидуализация на имот и въз основа на нея се извършва попълване на данните за собственика и за правото му в кадастралния регистър на недвижимите имоти.
