Иван Георгиев
Иван Георгиев е магистър по право, завършил Софийския университет „Св. Климент Охридски“. Специализирал е немско и Европейско частно право в Мюнхенския университет (Германия). Работи като адвокат и е докторант по гражданско и семейно право в Института за държавата и правото при Българската академия на науките. Професионалните му интереси са в областта на облигационното, търговското и конкурентното право; правния режим на публичната собственост – концесии, природоресурсно право, приватизация; морското право; медицинското право.
тел.: 0888971563, e-mail: georgiev22@gmail.com
Въпрос: Собственик съм на няколко поземлени имота, които попадат в площ, която е предоставена на концесия на търговско дружество. Представители на дружеството се свързаха с мен и ми предлагат да продам земята си на ниска цена, защото в противен случай същата ще бъде отчуждена принудително. Как стои въпросът в този случай? С какви права разполагам като собственик на имотите и мога ли да откажа да продам земята си на предлаганата цена?
Отговор:
§ 1. Правен статут на подземните богатства
Съгласно чл. 18, ал. 1 от Конституцията на Република България „[п]одземните богатства, крайбрежната плажна ивица, републиканските пътища, както и водите, горите и парковете с национално значение, природните и археологическите резервати, определени със закон, са изключителна държавна собственост.“. Това правило се повтаря и в чл. 3, ал. 1 от Закона за подземните богатства (ЗПБ). Експлоатацията на обекти – изключителна държавна собственост, се разрешава по специален административен ред, въз основа на проведен конкурс и след сключен договор за концесия. Концесията за добив на подземни богатства представлява специално уреден договор, по силата на който се разрешава експлоатация на конкретно находище на подземни богатства с установени запаси и/или ресурси или отделни негови части (участъци). Поздемните богатства – предмет на концесията, могат да бъдат метални и неметални полезни изкопаеми, нефт и природен газ, твърди горива, строителни материали, скалнооблицовъчни материали, минни отпадъци.
§ 2. Засягане на собствеността
Често при предоставяне на концесия възникват спорове във връзка със собствеността на земите, попадащи в територията на съответното находище. Доколкото на съвременната наука не е известен метод за добиването на подземни богатства без засягане на земната повърхност, то българският законодател съвсем основателно е предвидил възможността определена площ, попадаща в обхвата на разрешение за търсене и/или проучване и/или концесия, да бъде собственост на различни физически и/или юридически лица, включително и субектите на публичното право – общините и държавата. Това основно положение намира потвърждение и в разпоредбата на чл. 74, ал. 1 ЗПБ – „[р]егистрирането на откритие на подземни богатства и вписването му в регистъра на откритията на находища на подземни богатства не променя собствеността, предназначението и ползването на недвижимия имот на повърхността на земята.“. С други думи следва да се прави ясно разграничение между собствеността върху имота и собствеността на това, което се намира в земните недра под него. В тази връзка, гражданското законодателство познава различни способи за уреждане на взаимоотношенията за използването на земята и за обектите под нейната повърхност – обект на съответното разрешение.
§ 3. Доброволно уреждане на спора
Най-често, концесионерите или титулярите на разрешение за търсене и проучване сключват договори за покупко-продажба на засегнатите земи, като по този начин упражняват в пълен обем правото си на собственост. Няма пречка титулярът на правото на собственост да предостави възможност на концесионера да използва земята безвъзмездно. Не винаги обаче подобен подход дава резултати. Възможно е собственикът на земята да не се съгласи, или както се случва най-често – имотът да се притежава от няколко лица (например сънаследници), които не могат да уредят отношенията помежду си, поради което продажбата на имота няма как да се осъществи.
Класическа хипотеза подходяща за сходни случаи, предложена като вариант и от законодателя, е сключването на договор за учредяване на вещно право на ползване върху имота – чл. 75, ал. 1 ЗПБ. Правото на ползване ще даде възможност на концесионера да ползва имота и да извършва дейностите – предмет на концесията, като в същото време собствеността няма да се промени. Най-често подобни договори се сключват за целия период на концесията, като концесионерът заплаща уговорено възнаграждение. Няма пречка обаче, правото на ползване да се учреди и безвъзмездно. След прекратяване на дейностите по разрешението за търсене и/или проучване или по концесията за добив титулярят е длъжен да предприеме всички мерки за възстановяване на уврежданията на земята.
§ 4. Отчуждаване на земята
Тъй като в много случаи е трудно достигането на компромис относно ползването на земята с цел добива на подземни богатства разположени под нейната повърхност, чл. 75, ал. 2 ЗПБ предвижда и възможност за отчуждаване на земята. По своята същност отчуждаването представлява засягане на частната собственост и се допуска изключително рядко, когато това се налага от обществения интерес.
Тъй като отчуждаването е краен вариант, законодателят е уредил и известни гаранции за защита правата на собственика на имота.
Ако не се постигне съгласие, заинтересованата страна отнася въпроса за разрешаване пред органа, издал съответното разрешение, който вземайки предвид естеството на работите, тяхната продължителност и въздействието им върху земните недра и околната среда прави искане чрез областния управител по местонахождението на земята до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството за принудително отчуждаване на частните имоти или на част от тях с оглед нуждите на проучването и добива на подземните богатства. Задължително условие при отчуждаването е предварителното заплащане на равностойно обезщетение, което може да е парично или като на досегашния собственик се предостви друг имот със сходни характеристики. Земята се смята за отчуждена, когато се изплати определеното обезщетение или когато се издаде нотариален акт за собственост на отстъпения в обезщетение имот. Искането за отчуждаване се придружава със скица-проект въз основа на данни от кадастралната карта с извлечение от кадастралния регистър на недвижимите имоти.
Дори и след отчуждаването е предвидена възможност за възстановяване на предишното положение, ако имотът не се използва по предназначение. Чл. 75, ал. 5 ЗПБ дава право на бившия собственик или на областния управител да поискат от административния съд по местонахождението на имота да отмени принудителното отчуждаване и да постанови възстановяване на даденото от двете страни, ако в тригодишен срок от принудителното отчуждаване на имота концесионерът не е предприел действия по изпълнението на работния проект.
§ 5. Заключение
Въз основа на гореизложеното, следва да се даде отговор и на поставения в началото въпрос. Наистина, законодателството предвижда възможност за отчуждаване на частните имоти, попадащи в концесионната площ. В никакъв случай обаче, тази възможност не следва да ограничава собственика и той не е задължен да продава имотите си на ниска цена. Напротив, както бе отбелязано и по-горе, дори да се стигне до отчуждаване, собственикът на земята е гарантиран, че ще получи поне пазарната цена за имотите си, при това предварително – преди загубване правото на собственост. Допълнителна гаранция, че отчуждаването няма да стане с други цели, е задължението на компетентния орган да направи подробна и мотивирана оценка на необходимостта от засягане на имотите. Когато подобна необходимост не може да бъде обоснована, започване на процедурата по отчуждаване се отказва. В най-честите случаи отчуждаване се допуска за извършване на добив на подземните богатства, както и за обслужващите тази дейност мероприятия – прокарване на временни пътища, складиране на земната маса, изграждане на депа за минни отпадъци, построяване на помещения за работниците и т.н.
