Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Въпрос: В преговори съм за закупуване на недвижим имот. Имотът представлява неурегулиран поземлен имот с площ от 1710 кв.м. и като такъв е описан в нотариалния акт на собственика. За територията е налице влязла в сила кадастрална карта, като площта на имота по кадастралната карта е 1734 кв.м. За разликата в площта на имота от 24 кв.м. собственикът се е снабдил с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка въз основа на давностно владение, като предмет на този нотариален акт са 24/1734 идеални части от имота. Достатъчни ли са тези два нотариални акта, за да легитимират продавача като собственик на имот с площ от 1734 кв.м. по кадастралната карта?
Отговор: На първо място трябва да се изследва въпросът откъде идва разликата в площите на имота по кадастралния план и по кадастралната карта – дали от разлика в границите на имота в двете карти или от методите на изчисляване на площта (графично- при изчисляване на площ по кадастралния план и чрез компютърна програма при изчисляване на площта по цифровата кадастрална карта). В конкретния случай предвид малката разлика в площта спрямо голямата площ на имота – 24 кв.м. за имот с площ от 1710 кв.м. – най-вероятно това не се дължи на разлика в границите. А след като разликата в площта не се дължи на разлика в границите, а на метода на изчисляването й, то по мое мнение това очевидно е един и същи имот и разликата в площта не представлява правен проблем, който да бъде отстраняван по реда на обстоятелствената проверка.
Отделно от гореизложеното категорично не смятам, че нотариалният акт за право на собственост на 24/1734 идеални части от недвижимия имот разрешава какъвто и да е правен проблем по следните причини: първо- тъй като предмет на нотариалния акт са идеални части от недвижимия имот (а не реални), а както е известно идеалната част представлява такава от всеки кв.м. от имота, то тези 24/1734 идеални части не са в повече и не са „липсващите“ 24 кв.м. от имота- т.е. нотариален акт за имот с площ от 1710 кв.м. и нотариален акт за 24/1734 идеални части от същия имот не легитимират собственика за притежател на имот с площ от 1734 кв.м. (защото дори математическият сбор на конкретна площ с идеална част от площ не дава площ). На второ място – записът за идеална част от недвижим имот винаги поставя въпроса за наличие на съсобственост в този имот – т.е. идеалната част има отношение към правото на собственост, а не към площта на имота. В този смисъл смятам, че констативният нотариален акт за придобити по давност 24/1734 идеални части от недвижимия имот е не само излишен, но и неверен и допълнително обърква ситуацията.
