Геодезия

РЕГИСТРАЦИЯ НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ И КАДАСТРАЛНА СИСТЕМА В РУМЪНИЯ


 

ИВАН ГЕОРГИЕВ

Иван Георгиев работи като юрисконсулт в „Кристална Вода“ АД. Занимава се с различни въпроси на вещното право и устройството на територията: концесии и права на търсене и проучване на подземни богатства, проблеми на публичната собственост, земеделски земи. Консултира няколко общини по въпроси, свързани с придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи – общинска собственост. 

тел.: 0888971563, e-mail: georgiev22@gmail.com 

 

§ 1. Въведение

Една от малкото идеи за създаване на европейски кадастър намери развитие през 2002 г., когато беше формирана Постоянната комисия по кадастъра към Европейския съюз (ЕС). В комисията членуват националните институции, ангажирани с поддържането на кадастралните регистри, като българската агенция по геодезия, картография и кадастър също е пълноправен партньор в тази инициатива. Независимо, че една от целите пред Постоянната комисия бе създаването на общи идеи и унификация на европейските кадастрални системи, като че ли начинанието се позабрави и все още нормативната уредба на кадастъра и имотната регистрация е само на национално ниво.

Липсата на единна европейска позиция относно изискванията към кадастралните карти и регистри води до редица особености в правната уредба на отделните държави. Един от най-оригиналните закони в това отношение е румънският. На първо място, законовите изисквания спрямо изготвянето на кадастъра се отличават с редица особености, които не се срещат в други европейски закони. Освен това, би било интересно да се сравни българското законодателство с това на съседна държава, приета като член на ЕС заедно с България.

Правната уредба на кадастъра и достъпа до информация за недвижимите имоти в Румъния се урежда основно от Закона за кадастъра и публичността на недвижимото имущество (Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare) от 1996 г.

 

§ 2. Режим на кадастъра

Кадастърът в Румъния представлява задължителна единна система, съставена от технически, икономически и юридически данни, посредством която се регистрират, идентифицират и представят върху кадастралните карти и планове всички недвижими имоти на територията на цялата страна, независимо кой е собственик или какво е предназначението на имота. Кадастърът се състои от три основни информационни групи: 1) имот; 2) сграда; и 3) собственик. По смисъла на закона имотът може да бъде парцел с или без построена сграда, но независимо от това, данните за извършеното строителство се отбелязват отделно.

Единният кадастър се изготвя и поддържа на различни нива, включващи всяка административно-териториална единица – град, община, област, както и национален кадастър. Тази система позволява идентификация, регистрация и описание на всички недвижими имоти върху кадастралните карти и планове, както и продължително съхранение на информацията. Публичността на регистрите с информация дава лесен и бърз достъп до данните за собствениците на съответния парцел, като по този начин се избягват злоупотреби от страна на недобросъвестни лица. Системата на единния кадастър обслужва и публичния интерес. Посредством информацията за собствениците, както и данните за извършените сделки, органите на приходната администрация организират облагането с данъци и такси като по този начин пряко подпомагат фискалната политика на Румъния.

 

§ 3. Специализирани органи и компетентност

Националната служба по кадастър, геодезия и картография (НСКГК) е компетентният орган, на който е възложено организирането и поддържането на кадастралната система в Румъния. Службата работи като юридическо лице, пряко подчинено на правителството. Във всяка област и в община Букурещ функционират подразделения на националната служба. Съществува, също така, и Институт по геодезия, фотограметрия, картография и кадастър, който има за задача да провежда геодезически, топографски, фотограметрични, картографски и други измервания за нуждите на единния кадастър.

В определен аспект компетентност притежават и отделните министерства и държавни агенции, тъй като законът изисква от тях да поддържат специални кадастри в областта на земеделието, горите, водите, промишлеността, полезните изкопаеми, градоустройството, различните видове транспорт (автомобилен, железопътен, морски и въздушен), защитените природни зони, особени територии с висока степен на риск от природни бедствия или замърсяване. Специализираните кадастри представляват подсистема на единния кадастър и също съдържат информация за недвижимостите, но отразяват и определени икономически данни.

На НСКГК са делегирани правомощия да създава правила за използването на специализирани техники и методология за осъществяване на геодезически, топографски, фотограметрични, кадастрални и картографски работи, както и дейности по спътниково заснемане на земната повърхност. Интересното е, че, в съответствие със закона, правилата трябва да почиват на най-новите технически и научни открития. Макар и подобна разпоредба да има по-скоро пожелателен характер, то идеята за пряко приложение на научната дейност спрямо правилата за водене на кадастралните регистри показва стремежа на румънския законодател да бъде в крак с най-съвременните постижения.

Освен с тясно административна дейност, НСКГК е натоварена и с контрола за съответствие върху печатните произведения като географски карти, планове, атласи, пътеводители и други документи, предназначени за широко обществено потребление.

Правомощията на службата са ограничени единствено в областта на националната сигурност и отбраната на страната. В този сектор компетентност притежават министерството на националната отбрана, министерството на вътрешните работи, както и румънската разузнавателна служба. Тези ведомства организират за собствени цели и със собствени средства кадастрални, геодезически, гравиметрични, топографски, фотограметрични и картографски дейности. В отклонение от общия принцип, данните получени от тези измервания не са публично достояние и представляват класифицирана информация. Независимо от това обаче, институциите, натоварени с осигуряване на сигурността в страната трябва да се съобразяват с техническите норми на единния кадастър, за да може информацията да позволява лесно и бързо сравняване и използване по предназначение.

 

§ 4. Създаване и поддържане на кадастъра

Съдържанието на кадастралните планове и кадастралните регистри се определя чрез проучвания на земната повърхност, разположението, конфигурацията и размерите на поземлените имоти и построените сгради, както и въз основа на данните за собствеността на отделните обекти. В кадастъра се съдържа и определена информация с икономическо значение – конкретно предназначение на имотите, категория на земята, както и някои други елементи, необходими за определяне на точната стойност на недвижимите имоти.

Техническата дейност по поддържането на кадастъра е сложна и обхваща няколко самостоятелни категории дейности:

–          маркиране на земната повърхност чрез специални знаци;

–          маркиране на застроените имоти и измерване на разгърнатата застроена площ;

–          проучване на поземлените имоти и идентификация на техните собственици или владелци; при информация за наличието на постройки, които попадат извън строителните граници на населените места, задължително се посочва категорията на прилежащата земя;

–          регистриране на споровете между съседни собственици относно общата граница между имотите;

–          извършването на всякаква дейност, която може да позволи актуализация на кадастралните планове.

Териториите на населените места, административните граници на градовете, общините и областите се определят от специално формирана комисия, включваща кмета на общината, председателя на местния общински съвет, директора на общинската служба по кадастър, геодезия и картография, както и председателя на местното подразделение на Дирекцията за териториално и селищно планиране.

Техническите документи са шест самостоятелни категории:

1) кадастрални регистри на поземлените имоти;

2) азбучен указател на собствениците и тяхното местоживеене;

3) регистър на собствениците по имоти;

4) регистър на собствениците юридически лица и държавни учреждения;

5) централна кадастрална карта, отразяваща всеки имот и неговия собственик;

6) кадастрален план.

Вписването на новото строителство се осигурява чрез задължението, собствениците, след завършване на строежа, да изпращат цялата налична документация. Актуализацията се извършва след преглед на документите и измерване на място. Всички граждани и юридически лица имат задължението да съдействат на служителите от слубите по картография, геодезия и кадастър като им осигуряват безпрепятствен достъп до имотите си.

След актуализацията всички заинтересовани лица се уведомяват за настъпилите промени. При евентуални възражения относно точността на измерването, споровете се разрешават по административен ред – от съответната местна служба. Едва след това се пристъпва към съдебно оспорване.

Поддръжката и актуализацията на плановете се извършва непрекъснато, като законът предвижда, че в интервал от най-много шест години трябва да се проведе задължително изследване на територията като бъдат отразени всички новонастъпили промени. За целите на специализираните кадастри се изготвят и специфични изследвания – на почвата (на всеки десет години) и на земеделските земи (на всеки четири години). Когато земята се променя в резултат от замърсяване или рекултивационни процеси – данните се актуализират незабавно.

 

§ 5. Регистрация на недвижимите имоти

Имотните регистри се изготвят въз основа на информацията от единния кадастър. Оформят се самостоятелни партиди на имотите като се посочва техният собственик, актът, с който е придобито правото, ипотеките върху имота и т.н.

Към всеки районен съд има създадена служба по вписванията, която поддържа съответните партиди на имотите. Партидата се състои от три части:

1) Първата част описва недвижимия имот чрез неговия кадастрален номер, категория на земята, нейното предназначение и наличието на сгради, точното местоположение и съседни имоти, както и данъчната оценка на имота.

2) Втората част отразява информация за собствеността и включва името на собственика и актът въз основа на който се основава това право. Отделно се посочват и прехвърлянията, които са извършвани по отношение на същия имот (история на имота), както и сервитутите в полза на имота.

3) Последната част се отнася до тежестите. В нея се записват правата на трети лица: ипотеки, възбрани, права на ползване, както и договори за наем за срок по-дълъг от три години. В тази част се посочва и актът, послужил като основание за възникване на правата.

Законът позволява различната информация да се записва и на други носители, които да позволяват автоматична обработка на данните – например микрофилми. Записаните данни са публични и са противопоставими на всички трети лица, които претендират да са титуляри на права за същия имот.

 

§ 6. Заключение

Прави впечатление координацията и взаимодействието, които румънският закон се опитва да осигури между институциите. Вижда се зависимостта между данните от кадастъра и информацията за дължимите данъци и такси. Наистина, формирането на публичните задължения не става само на база данните от кадастралните регистри, но за сметка на това информацията се актуализира служебно и незабавно като позволява бързо започване на процедурата по събиране на приходите. За разлика от румънското законодателство, българското все още разчита в голяма степен на добросъвестността на собствениците, което нерядко води и до неточно облагане.

Интерес представлява и контролната дейност, която в Румъния се осъществява при изготвянето и пускането на пазара на печатни произведения, атласи, карти и т.н. За разлика от българското законодателство, проверката се извършва при завършен продукт, докато у нас, изобщо правото да се изготвят такива материали зависи от предварително придобита правоспособност по картография.

Съществено предимство на уредбата на кадастъра по румънското законодателство е регистрирането на споровете за границите между имотите. По този начин, всеки заинтересован може да провери дали собствеността, която ще му бъде прехвърлена е „конфликтна“ и да прецени какво рискува, когато придобива съответния имот.

Разбира се, в много отношения българското законодателство превъзхожда румънското. В областта на специализираните карти и регистри, правната уредба у нас е значително по-подробна като в отделни актове детайлно се уреждат правомощията на всеки компетентен орган и реда за създаване на специализирания кадастър.

Автор

Super User

И все пак тя се върти…
Rotating_earth
Rotating_earth
От категорията
Гео-портал на минестерството на отбраната

Contact Us