Геодезия

Съкровищница с данни

Първи опити за 3D кадастър в Словения

През последното десетилетие се наблюдава сериозна глобална тенденция към ползване на 3D кадастъра за описание на недвижимата собственост. Освен в правната рамка, моделирането и графичното представяне на 3D обекти на недвижими имоти придобиват все по-важно място в програмата за научноизследователска и развойна дейност. Мнозина определят 3D кадастъра като „съкровищница с данни“. Трима словенци Анка Лисец, Миран Ферлан и Йерней Текавеч от Техническия университет в Любляна споделят опита си в посока на създаването на такава модерна база данни за Словения пред GIM International.

Преди 8 години шефът на една от най-големите частни словенски фирми Geodetski zavod Slovenije Божена Липей сподели пред Геомедия, че най-важното, за да се развива кадастърът е да има добри отношения първо между институциите, второ – между частните фирми и трето между институциите и частните фирми (https://www.geomedia.bg/%D0%B3%D0%B5%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D0%B7%D0%B8%D1%8F/item/3229-).

Днес този въпрос остава, но кадастърът е минал на качествено ново равнище. Остава обаче и целта – доволни потребители и стабилна държава.

Корените на словенската система за управление на земята се намират в традиционната двойна австрийска система, разделена на геодезическа част (кадастър) и на юридическа част (поземлен регистър). Първата кадастрална система в Словения е създадена по време на Австрийската империя, основана на Закона за данъчното облагане на земята (Grundsteuerpatent) от 1817 г. Първоначално за данъчни цели кадастърът играе важна правна функция, тъй като е във връзка с поземления регистър 1871 г., съгласно Закона за поземления регистър (Grundbuchsgesetz).

Традиционно записите и регистрацията на правата на собственост, свързани със земя и сгради, са само двуизмерни, базирани на границите на парцелите и етапите в строителството. Това е голямо опростяване на моделите на недвижими имоти, а ползването на Земята не би било възможно, ако се гледа единствено собствеността на земята в равнина. Правото на собственост или ползването на земята, определено от границите на парцела, винаги е било свързано с „определено пространство“, теоретично вертикално простиращо се от центъра на Земята до безкрайното небе, но винаги ограничено във вертикално измерение от други права като например за ползване на природните богатства или пък правата за облитане и много други.

Въпреки че истинската собственост винаги е била триизмерна, нейното двуизмерно представяне е основно в кадастралните карти. Триизмерният кадастър дава възможност за нови хоризонти в кадастралната система.

Парцели и сгради

Основният принцип на сегашното словенско законодателство в областта на недвижимите имоти продължава да бъде римският принцип на superficies solo cedit или сградата следва правната съдба на земята. Изключения прави суперфицията – да имате сграда над или под земята, собственост на трето лице, и етажната собственост – правото на собственост на даден апартамент.

Тези две изключения изискват техническо решение за записване и регистриране на сгради и части от сгради като недвижими имоти. 2D графичното представяне на поземлени парцели вече не отговаря на изискванията за прозрачна регистрация и представяне във всички ситуации на недвижимо имущество, както е предвидено в закона. В резултат на това кадастърът на земите бе актуализиран с нови записи: Сграден кадастър, основан на законодателството от 2000 г. Двата типа записи са поддържани в момента от надзорния и картографиращ орган на Словения и са свързани с поземления регистър към министерството на правосъдието.

Кадастър на сгради

През периода от 2000 г. до 2003 г. систематично се събират данни за всички сгради в Словения. Това включва данни за екстериора на всяка сграда, а именно проекцията на сградата към земята, най-високата точка на сградата и точката, представляваща терена около сградата, която се извлича фотограметрично от въздушните изображения. През 2003 г. и 2004 г. към всяка сграда, описана от затворен контур в националната референтна координатна система, са добавени данни от наличните записи. Макар че официално представени графично само в две измерения, данните от поземления кадастър и сградния кадастър предоставят данните, необходими за генериране на 3D кадастрално представяне.

fig1

Фиг. 1

След като са вписани и вертикалните координати за сградите, наличните данни в рамките на Националната инфраструктура за пространствени данни за цялата територия на Словения вече са важен източник на данни за 3D моделиране на кадастралните данни на ниво детайл (LoD) 1, определени от стандарта CityGML OGC. Моделът CityGML, представен на фигура 1, е създаден с помощта на:

  • данни от поземления кадастър, граници на парцели, контур на сгради;
  • данни от сградния кадастър – вертикалната проекция на сградите към земята;
  • георефериран облак от точки с гъстота от 10 точки на квадратен метър по Lidar.

Вече са направени опити за сливането на всички данни в единен 3D кадастър, който да представлява в едно цялата информация.

3D кадастър на собствеността

Като се имат предвид изискванията за прозрачна регистрация на 3D недвижими имоти според словенското законодателство, трябва да се разработят и триизмерни графични модели за „сложни“ ситуации, при които единиците за недвижими имоти се определят с вертикално разширение с примерни части на сграда. Преди 2000 г. в имотния регистър е възможна регистрация на вещни права върху апартамент или други части от сградите въз основа на скица на сграда или етаж (апартамент), предоставяща добавка към документацията за регистрация на недвижими имоти. С новото законодателство от 2000 г. кадастралното вписване с етажни планове и геореферирана скица на на сградата в националната референтна координатна система е предпоставка за регистрация на права и ограничения върху сгради или части от сгради в имотния регистър. За кадастралното въвеждане трябва да бъде осигурен чертеж на всеки хоризонтален слой на сградата. Събирането на етажни планове изрично обхваща цялата сграда.

fig2 Custom

Фиг. 2

fig3 Custom

Фиг. 3

Целта е да се осигурят триизмерни модели за всяка част недвижимо имущество, към които могат да бъдат присвоени права, ограничения и други атрибути в кадастъра и в имотния регистър. Въз основа на данните от поземления кадастър (скица) и сградния кадастър (схема на етажната собственост) се подготвя подробен 3D модел на избрана сграда, която преди е била разделена на повече недвижими имоти, т.е. апартаменти и общи части (фигура 2).

Трябва да се подчертае, че текущият кадастрален архив в проучвателния орган не включва векторни данни за етажни планове; освен това височините на основата на етажите липсват. Тези данни следователно не са публично достъпни, но могат да бъдат намерени в архивите на геодезистите, които са предоставили документацията за кадастралното вписване. Препоръките за промяна на правилата за вписване и архивиране на кадастрални данни понастоящем се разглеждат от проучвателния орган.

Комплексна структура

В градските райони, както и в други райони с интензивна човешка намеса, има тенденция да се използва пространството над и под земната повърхност, като и над и под съществуващите структури – не само в случай на сгради, но и при други инженерни структури. Въпреки че все още съществува правна бариера в Словения за формирането и регистрирането на 3D обект за недвижими имоти, който не е сграда (например тунел или мост), представеният подход за сгради може да се приложи в много ситуации.

Направен е опит с подлез в Любляна. Подлезът е вписан само като данни и не е част от кадастралното графично представяне (Фигура 3). Графичното представяне на данните за земния кадастър и сградния кадастър не показва, че всъщност има подземна структура. Етажните планове на подземното пространство се запазват само като атрибути, свързани с документацията на поземления кадастър, която дава основание за регистриране на правата върху недвижимите имоти в имотния регистър. В този случай тази сложна структура на данните е трудна за разбиране и е необходим 3D модел на недвижимо имущество, за да се постигне правна сигурност във връзка с регистрирането на недвижими имоти.

Данните и документацията, необходими за регистриране на подземни недвижимо имущество в поземления кадастър и по-нататък в поземления регистър, бяха използвани за предоставяне на подробен 3D модел, включващ всички недвижими имоти, към които са добавени кадастралните и регистърните атрибути (Фигура 4).

fig4 Custom

Фиг. 4

Предизвикателства

Основното предизвикателство, когато се опитваме да развием такива подробни 3D модели на недвижими имоти в рамките на словенската система за управление на земята, е непълната база данни за сградния кадастър. Подробни планове за етажите се предлагат само за сградите с така наречен „кадастрален запис“, изискуем за нови сгради и за регистрация на собствеността на апартаменти (етажната собственост); За други сгради има само фотограметрично добити данни. Освен това трябва да се обърне внимание на формата и качеството на плановете в архива на сградния кадастър. Повечето етажни планове все още не са директно налични във векторен формат. И накрая, за да отразим многофункционалността на кадастъра, топологията на 3D модели трябва да се разглежда допълнително. Това е предпоставка за осигуряване на топологично правилни 3D модели и за използването им за различни типове пространствен анализ, базирани на местоположението услуги и други приложения.

Ljubljana made by Janez Kotar Custom

Вместо заключение

Както е известно, добре функциониращата система за управление на земята и кадастърът са в основата на националната стабилност и социалното благосъстояние, а каквито и обещания да прави едно правителство за бъдещ просперитет на народа, те няма да бъдат изпълними, ако не съществува ефективна и работеща кадастрална система. Някои експерти дори свързват кризата в Гърция с факта, че тя все още няма единен цифров регистър за собствеността на земята.

Доброто управление на земите е катализатор за икономическото развитие, за създаване на устойчив растеж и по-добри перспективи за бъдещите поколения. Подходящата методология изисква създаването и поддържането на системи за управление на земята, които са основно достатъчно добри, за да постигнат крайната цел.

Автор

Geomedia Magazine




От категорията
Гео-портал на минестерството на отбраната

Contact Us