 Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com |
Законът за кадастъра и имотния регистър определя кадастъра като съвкупност от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти, както и за правото на собственост и другите вещни права върху недвижимите имоти и техните носители. Документирането на данните се извършва чрез създаване на кадастрални карти и кадастрални регистри, чийто обхват и съдържание са подробно уредени в ЗКИР и в Наредба № 5 от 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.
Одобрените по реда на ЗКИР кадастрални карти и кадастрални регистри имат декларативно действие. От тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите. За отразените данни за имотите в кадастралната карта законодателят е създал в чл. 2, ал. 5 ЗКИР оборима презумпция за вярност, но неправилното отразяване на правото на собственост не води до пораждане, изменение или погасяване на правото. Що се отнася до данните за носителите на вещни права, записани в кадастралния регистър, тази презумпция съществува, доколкото следва да бъде зачетен легитимиращият ефект на акта за собственост. Отсъствието или наличието на запис или записи в кадастралния регистър не може да има доказателствено значение или легитимиращ ефект, по-големи от тези на актовете за собственост.
Съгласно Тълкувателно решение №8 от 23.02.2016г. на ВКС по тълк. д. № 8/2014 г., ОСГК, нанасянето в кадастралната карта (кадастралния план) като самостоятелни имоти на възстановени по реда на реституционните закони имоти не е предпоставка за допустимост на иска за собственост за тези имоти. С исковете за собственост се защитава правото на собственост или други вещни права върху определени вещи. Предмет на вещни права могат да бъдат само самостоятелни вещи, тоест само вещи, които са разграничени от другите вещи. Когато вещта е поземлен недвижим имот (част от земната повърхност), границите между отделните имоти са изкуствени, прокарани от човека съобразно правото на собственост. Съгласно § 5, т. 2 от ДР на ЗУТ и чл. 24, ал. 2 ЗКИР, поземлен имот е част от територията (земната повърхност), включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост. За да бъде разграничен един такъв поземлен имот от друг имот, не е нужно границите му да бъдат нанесени материално, чрез поставяне на ограда или други гранични знаци или чрез нанасяне в кадастрален или регулационен план или в кадастралната карта. Достатъчно е един юридически акт да ги посочва така, че те да могат да бъдат определени. Следователно, липсата на техническо отразяване на границите на един реституиран имот в действащите подробни устройствени планове и/или в кадастралната карта, не прави имота негоден обект на правото на собственост, респективно негоден предмет на иск за защита на вещни права, когато границите на имота могат да бъдат определени въз основа на посоченото в акта за собственост. Достатъчно е един юридически акт (напр. нотариален акт за сделка) да ги посочва така, че да могат да бъдат определени, за да се установят границите на един недвижим имот и този имот да бъде възможно да бъде разграничен от друг имот.
В практиката често се срещат случаи на земеделски земи, които в миналото преди колективизацията са делени (със съдебна делба или договор за доброволна делба) или е продавана реална част от тях, без новообразуваните имоти към момента на сделката да са били нанесени в кадастрален план. Напр. собственикът на нива дарява на двамата си сина реални равни части от имота (с равни площи), като в нотариалните актове всяка реална дарена част е индивидуализирана с описание на четири граници и съответно новообразуваните дялове са описани като съседи един на друг. В нотариалната и съдебна практика често се срещат неправилни решения, които приемат, че в тези случаи, предвид неотразяването в кадастрален план на имотите, предмет на разпоредителните действия, не е прехвърлено право на собственост върху реална вещ на всяко лице, а е прехвърлена идеална част от бившия имот и е възникнала съсобственост между приобретателите.
Интересно и полезно е съдебно решение №145 от 30.10.2018г. по гр.д.№779/ 2018г. на ВКС, I Г.О., което дава отговор на много от поставените въпроси. Фактическата обстановка по делото е следната – праводателят на ищците е притежавал нива с площ от 7.5 дка, с части от която се разпорежда чрез дарение в полза на синовете си. Всяка от дарените части е индивидуализирана с описание на четири граници, като две от тях съвпадат за всички части – дере и път, а останалите две са съответно съседи на съответната част. Към датата на дарението в кадастралния план е нанесен целият имот на праводателя и съответно дарените реални части не са обособени като самостоятелни имоти. В последствие части от дарените имоти са били отчуждени, като са описани като части от целия бивш имот със съответна площ на отчуждаваната част – т.е. отново не са били третирани като самостоятелни имоти. След отчуждаването за отделните части за първи път са отредени самостоятелни имоти, като в разписния лист към кадастралния план за някои от имотите са записани като собственици всички братя, а не само този, който е получил имота по дарение. През 1992г. на основание реституционните закони е отменено отчуждаването, като на собствениците е възстановена собствеността по начина, по който е отчуждена – с описание с площ и местоположение по стария кадастрален план в границите на бившата нива с площ от 7.5 дка. При тази фактическа обстановка съдът е решил, че реституцията е породила ефект върху всички имоти, включени в бившата нива, като е определил, че реституираните кв.м. площ представляват идеални части от всички нанесени в резултат на делбата и съществуващи в момента имоти.
Върховният касационен съд не споделя правните изводи на въззивния съд и приема, че предвид описанието на дарените части от бившата нива в нотариалните актове за дарение – с площ и ясни граници, които позволяват да се определи местоположението на частите и въпреки несъществуването им като самостоятелни имоти в кадастралния план към момента на сделките, е налице прехвърляне на самостоятелни вещи, поради което не може да се приеме, че е налице съсобственост върху дарените имоти. По отношение на записите в разписния списък към кадастралния план ВКС излага мотиви, че основната функция на разписната книга по Закона за единния кадастър на НРБ (отм.), а при действието на ЗКИР – на кадастралния регистър, е информационно – оповестителна – не доказва и не създава вещни права. Съдебната практика приема още, че записванията в редица случаи се отчитат като косвено доказателство за собствеността – напр. за установяване идентичността на един имот чрез съпоставка на съседите, наред с други доказателства по делото.
Предвид факта, че са извършени дарения със самостоятелни вещи и въпреки че при отчуждаването, респ. възстановяването отчуждените части не са третирани като самостоятелни имоти, а са описани като кв.м. от бившата нива с площ от 7.5 дка, Върховният касационен съд приема, че правоприемниците на всеки от братята са собственици на самостоятелни имоти и не е налице съсобственост между всички правоприемници върху всички имоти.
В заключение искам да отбележа, че отразяването на даден имот в кадастралния план или кадастралната карта няма пряко действие върху действително притежаваните права. Също така, когато един имот не е заснет в кадастралния план като самостоятелен, това обстоятелство също не се отразява на правото на собственост върху незаснетия имот. Предвид дефиницията на понятието поземлен имот в чл.24, ал.2 от ЗКИР – част от земната повърхност, определена с граници съобразно правото на собственост, когато от титул за собственост могат да се установят границите на един недвижим имот и той може да бъде разграничен от друг имот, то той представлява самостоятелно обособена вещ и без да е нанесен в кадастралния план или кадастралната карта.
