|
| На 18 октомври агенция Ройтерс публикува разработка на Пол Тейлър и Лефтерис Пападимас за състоянието на гръцкия кадастър. Заради интересния опит в южната ни съседка публикуваме статията едно към едно. Четете още за кадастъра в Гърция в публикациите ни от ноември 2013 г. „До 2020 г. цяла Гърция с кадастър”1 и в интервюто с шефа на агенцията по кадастър и картография на южната ни съседка инж. Димитрис Калудиотис: „За Гърция кадастърът е държавен приоритет” от февруари 2014 г.2 |
Когато Гърция поиска първия си международен спасителен заем през 2010 г., в само две страни в Европа липсваше компютъризиран регистър на собствеността върху земята и земеползването. Едната беше Гърция, а другата – Албания.
Експерти от Европейския съюз и от Международния валутен фонд тогава отбелязаха липсата на правна сигурност относно правата на собственост и използване на земята като основна пречка за инвестициите, справедливото данъчно облагане и икономическия растеж.
Пет години по-късно Гърция за трети път е спасявана от Европейския съюз и от Международния валутен фонд ( МВФ). При всяко от тези спасявания като приоритет беше определяно завършването на поземления регистър, известен още като кадастър. Въпреки това обаче все е свършена едва по-малко от половината работа, като са похарчени стотици милиони евро за техническа помощ, дадени от партньорите от Европейския съюз.
Междувременно Албания, далеч по-бедна балканска съседна на Гърция държава, която все още далече назад по пътя си към ЕС като кандидат за членство, изпревари Гърция и внедри дигитализиран имотен регистър и кадастър, макар да остават някои пропуски.
Гръцките вестници наричат безкрайната епопея с отлагането на изработването на кадастър „национален срам”. Епопеята започна през 1995 г. със средства на ЕС, които трябваше да бъдат върнати на държавите от Брюксел през 2003 г., но това не се осъществи заради злоупотреби.
Историята е умален модел на всичко, което трябва да бъде оправено в страната – бюрокрацията, политическите влияния, конкурентността между управленските нива, правна сложност, данъчната несигурност, корпоративни интереси, измамите, укриването на данъци и непрозрачни отношения между двете институции – най-големи собственици на земи в страната – държавата и гръцката църква.
Продължителната липса на цялостен имотен регистър е една от причините програмата за приватизация, обявена през 2011 г., която първоначално трябваше да привлече 50 милиарда евро за период от пет години, да е донесла едва 3,1 милиарда евро към днешна дата.
Приблизително половината от сделките до момента са свързани с продажбата или отдаването под наем на държавна земя, а широко рекламирания план за продажба на неизползваното летище до Атина Хеленикон все още е в застой.
Целта за събирането на 50 милиарда евро беше препотвърдена и при третия спасителен план, договорено през август, който ще се проточи над 30 години.
Държавата не може да продаде своите собствени недвижими имоти, докато в съдилищата тлеят спорове за собствеността, за границите и предназначението на земите.
„Инвеститорите трябва да получат сигурност, че каквото и да се договорят с гръцката държава, то действително ще бъде спазено „, коментира Лила Цицогианопулу, изпълнителен директор на Фонда за развитие на Гърция, отговарящ за приватизацията на земята. „Все още имаме да извървим дълъг път.“
Съюз на незаконно притежаващите земя
В страната дори се появи съюз на собственици, незаконно притежаващи жилища, които се опитват да легализират собствеността си.
60-годишният Михал Влахакис, пенсионер от Ираклион, главния град на най-големия остров на Гърция Крит, е председател на клуба „Живеещи извън градското планиране „, който обединява около 45 000 незаконни собственици на острова.
„Нашият клуб е уникален в Гърция, в Европа и вероятно в цялата планета, тъй като Гърция е единствената страна в Европа, която не разполага с кадастър“, каза той в интервю за Ройтерс. „Ние все още не знаем какво е планина, какво е гора,какво е сграда или пък къща.“
Около две трети от гърците са живеели на село до 60-те години, когато започва масовото преселение от селските райони към градовете. Сега, повече от половината гърци живеят в градовете Атина, Солун и Ираклион.
Влахакис, който твърди, че е вдигнал две незаконни къщи – една за себе си и жена си, и друга за дъщеря си, беше поканен от депутати и министри в парламента в Атина преди четири години, за да говори за начините за адаптирането на градоустройството към съществуващата действителност.
„Няма планиране, въпреки че от средата на 80-те години в град Ираклион са построени три пъти повече къщи“, каза Влахакис, описвайки процеса на развитие на градската среда.
„В Гърция първо строим къщите, след това пътищата, а след това изграждаме инфраструктурата – канализация, ток, вода – а най-накрая правим тротоарите.“
Политиците, фирми за недвижими имоти и строителните фирми саботират проекта за създаване на кадастър, за да защитават собствените си интереси, казва Влахакис.
Според Димитрис Рокос, директор на отдела за планиране и инвестиции в Националната агенция по кадастъра, само 25,3% от страната е напълно картографирани, други 22% са в процес на разработка, а за още над 50% предстои да се сключат договори.
Агенцията е загубила ключови служители, като например IT директора и топ правните експерти от частния сектор поради постепенното орязване на заплатите, заради мерките за строги икономии, наложени от кредиторите на Гърция. Агенцията също така издържа дълги месеци без бюджет през последните пет години.
Агенцията остава институция, подчинена на ръководството на министерството на околната среда, въпреки че агенцията частично се самофинансира. Управлението на агенцията се е променяло четири пъти – в съответствие с всяка смяна на правителство, като включително е се е променяло два пъти от началото на тази година, след като министърът на околната среда първо е назначен, а след това уволнен.
Първоначално започнат през 2008 г., кадастърът разполага с общ бюджет от 1,2 милиарда евро и сега се очаква да бъде завършен през 2020 г..
Това може да изглежда твърде оптимистично, но Рокос смята, че срокът е постижим все още, ако агенцията се дадат по-голяма финансова и управленска самостоятелност да работи по-ефективно. „Все още е възможно, ако правителството до края на годината вземе стратегически решения „, казва Рокос.
Опростяване
Европейските чиновници, които са опитвали да участват в ускоряването на работата по кадастъра в Гърция, казват, че е невъзможно да се каже кога ще бъде завършен той, ако не се пристъпи към радикално опростяване на проблема. „Това е толкова сложна схема, че никой не смее да каже:“Хайде да го опростим“, казва Рик Воутерс, работил в Холандски кадастър (вижте интервюто на Рик Воутерс пред Геомедия: https://geomedia.bg/%D0%B3%D0%B5%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D0%B7%D0%B8%D1%8F/item/3966-%D1%80%D0%B8%D0%BA-%D0%B2%D0%BE%D1%83%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%81-%D0%BE%D1%82-eulis-%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8A%D1%80%D1%8A%D1%82-%D0%B5-%D0%BD%D0%B5%D1%89%D0%BE-%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%87%D0%B5-%D0%BE%D1%82-%D1%82%D0%B5%D1%85%D0%BD%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0-%D0%B4%D0%B8%D1%81%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%B0). Именно Рик Воутерс води екипа на Европейския съюз, който се опита да помогне на Гърция между 2011 г. и края на 2014 г., преди да се оттегли.
Воутерс, настоящ изпълнителен директор на European Land Information Service (ЕULIS), заяви в телефонно интервю, че е препоръчително проектът за гръцкия кадастър да бъде опростен, като се ползват данъчните регистри и старите регистри на земята за идентифициране на собствениците, като се произведе индексирана карта, която да локализира парцелите земя, вместо да се изпълнява създаването на кадастър чрез заснемане на граници сантиметър по сантиметър.
Някои от проблемите са наследени. Гърция е била част от Османската империя в течение на векове до 1830 г., а оттогава е жертва на неспирни войни, окупации и масова миграция. Повечето записи на сделка със земя на тази нация от 11 милиона души, обитаващи 132 000 кв. км територия, все още са написани на ръка в счетоводни книги, които се съхраняват при местните регистратори.
За някои части от страната няма открити нотариални актове, както и не за всяка област има документи, доказващи частна собственост след 1883 г. до днес, като така земята се смята за държавна и така се стига до безкрайни съдебни спорове.
Проблемът се усложнява и от това, че съдът решава бизнес спорове почти три пъти по-бавно, отколкото в останалите страни-членки на клуба на богатите – в Организацията за икономическо сътрудничество и развитие.
Гръцката православна църква не разполага с централизиран имотен регистър, което принуди агенцията по кадастър да решава отделно с отделните манастири или епархии въпросите за установяването на собствеността върху земята и очертаването на границите. Често документите, които определят границите на имотите, са стари на по два века, а някои от маркерите, отбелязани в тях, вече не съществуват. Маркерите пък често са изпълнени с размити фрази като „500 крачки от маслиновото дърво“ или „пет хвърлея в тази посока“.
Какво е гора?
Приблизително 60% от страната е официално определена като горски площи, защитени от гръцката конституция от икономическа експлоатация. Периметрите на горите до голяма степен са очертани от въздушни снимки, направени непосредствено след Втората световна война.
Областите, които оттогава са обезлесени, включително на няколко от Цикладските острови, остават регистрирани като гора, въпреки че там няма и едно дърво. Голяма част от предградията на Атина са все още официално регистрирани като гори, тъй като градът се разширява значително през 20 век, без адекватни промени в предназначението на земите.
Опитите да се промени статуквото, независимо дали става дума за икономическо развитие или практически цели, като например за създаване на гробище, срещат често ожесточена съпротива, която може да доведе до години на съдебни спорове.
„Ясно е, че ако сте незаконен собственик в Гърция, вие няма да искате проектът със създаването на кадастър да бъде завършен някога“, казва Георгиос Папаконстантину, който се опита да ускори създаването на кадастър по време на управлението си като министър на околната среда през 2011 г., но срещна съпротивата на опозицията.
„Съществува и сериозна съпротива и от страна на други хора като геодезисти, местни нотариуси, регистратори на имотите – кой би останал без работа, след като проектът е завършен? Те поставят много правни и бюрократични пречки по пътя“, коментира Папаконстантину.
„Фактът, че за много от местните власти не съществува генерален план за използване на земята, и че жителите или по-активни граждани могат да използват земята, бавейки се със съдебни спорове инвестиционните проекти, допълнително утежнява проблема”, допълва Папаконстантину.
Той цитира пример с консорциум, който иска да инвестира няколкостотин милиона евро, за да изгради екологичен луксозен хотел на егейския остров Милос. След петгодишно чакане, на проекта е било отказано разрешение за строеж, защото при изграждането му е щяло да се застраши естественото местообитание на рядък вид отровни змии, обитаващи само четири гръцки острови.
„Инвеститорите предложиха да се изгради специален резерват за змиите, но това не помогна. Но дори ако бях одобрили проекта, Върховният административен съд на Гърция щеше да го забави“, каза Папаконстантину.
1 https://www.geomedia.bg/%D0%B3%D0%B5%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D0%B7%D0%B8%D1%8F/item/4020-%D0%B4%D0%BE-2020-%D0%B3
2 https://www.geomedia.bg/%D0%B3%D0%B5%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D0%B7%D0%B8%D1%8F/item/4028-%D1%88%D0%B5%D1%84%D1%8A%D1%82-%D0%BD%D0%B0-%D0%B0%D0%B3%D0%B5%D0%BD%D1%86%D0%B8%D1%8F%D1%82%D0%B0-%D0%BF%D0%BE-%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8A%D1%80-%D0%B8-%D0%BA%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%BE%D0%B3%D1%80%D0%B0%D1%84%D0%B8%D1%8F-%D0%BD%D0%B0-%D1%8E%D0%B6%D0%BD%D0%B0%D1%82%D0%B0-%D0%BD%D0%B8-%D1%81%D1%8A%D1%81%D0%B5%D0%B4%D0%BA%D0%B0-%D0%B8%D0%BD%D0%B6-%D0%B4%D0%B8%D0%BC%D0%B8%D1%82%D1%80%D0%B8%D1%81-%D0%BA%D0%B0%D0%BB%D1%83%D0%B4%D0%B8%D0%BE%D1%82%D0%B8%D1%81-%D0%B7%D0%B0-%D0%B3%D1%8A%D1%80%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8A%D1%80%D1%8A%D1%82-%D0%B5-%D0%B4%D1%8A%D1%80%D0%B6%D0%B0%D0%B2%D0%B5%D0%BD-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D1%82
