 Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com |
Настоящето изложение има за предмет изследване в исторически аспект на законодателството и съдебната практика на възможностите за придобиване на право на преминаване през чужд поземлен имот (служещ имот) с цел осигуряване на достъп до собствен имот (господстващ имот). Правото на преминаване представлява вид ограничено вещно право, а именно- сервитутно право. За да е налице сервитут, следва да има най-малко два имота, единият, от който служещ, т.е. обременен със сервитута имот и господстващ имот, в чиято полза се учредява сервитут. Сервитутът дава правото на своя носител /лицето, в чиято полза е учреден, а при прехвърляне на правото на собственост на господстващия имот- и в полза на приобретателя/ да го упражнява по отношение на служещия имот и да иска от всички трети лица да се въздържат от действия, които пречат за упражняването на това право. Сервитутът за преминаване е положителен, прекъсван сервитут, т.е. за неговото упражняване е необходимо действие на човека, а именно- преминаването през определен имот.
Според чл. 55 Закона за собствеността вещни права върху чужда вещ, но само доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. В ЗС не е уредено правото на преминаване през чужд урегулиран парцел. Такова право не е било предвидено и в Закона за териториално и селищно устройство (отм.), който закон предвижда за имотите в населените места отреждане на парцели с определен минимум площ и лице към улица, т. е. изисквания, които, ако са спазени, биха изключили нуждата да се преминава през чужд урегулиран имот. Правото на преминаване е било уредено в разпоредбата на чл. 208 на Правилника за прилагане на ЗТСУ (отм.), която предвижда, че само по административен ред (със заповед на кмета на общината, респективно със заповед на председателя на изпълнителния комитет на общинския районен съвет) може да се учредява временно и по изключение право на преминаване през определени имоти. Следователно при действието на ЗС и ЗТСУ в периода от 1973 г. до 2001 г. българското законодателство не е познавало учредяване на право на преминаване през чужд урегулиран поземлен имот за осигуряване на достъп до собствен урегулиран поземлен имот чрез правна сделка или по давност. Не е допустимо придобиване по давност на право на преминаване през недвижим имот в регулация, а ако е било учредено или придобито такова право преди урегулиране на имота, с влизане в сила на дворищно-регулационния план – се погасява. Преминаването през чужд имот въз основа на постигната със собственика уговорка за това (дори и да е била постигната такава уговорка, която да е била обективирана в писмен вид), представлява търпимо действие, което не дава основание за задържане на имота след покана да бъде преустановено.В този смисъл е и константната практика на Върховния съд –напр. Решение № 414 от 1960 г. на II г. о. на ВС , Решение № 73 от 1973 г. на I г. о. на ВС, Решение № 1493 от 17.08.1999 г. на ВКС по гр. д. № 228/99 г., IV г. о., докладчик К. Чутуркова
Предвид гореизложеното при действието на ЗТСУ е било допустимо да се придобие ограничено вещно право на преминаване през чужд имот чрез правна сделка или по давност само за неурегулирани поземлени имоти. Това е прието напр. в Решение № 76 от 25.12.80 г. по гр. дело № 51/80 г. на ОСГК на ВС. Има обаче съдебна практика, която приема, че до 1997 г. не може да се придобива по давност право на преминаване през земеделски земи, правото на собственост върху които подлежи на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ. Тази забрана съдът извежда от забраната на чл. 5, ал. 2 от Закона за възстановяване на собствеността върху отчуждени недвижими имоти, а именно- изтеклата придобивна давност за имоти, собствеността върху които се възстановява по реда на ЗСПЗЗ, не се зачита и започва да тече отново от 1997 г. Има и съдебна практика, която приема, че по отношение на земеделските имоти, давността започва да тече след постановяване на решение за възстановяване на правото на собственост от Поземлената комисия – доколкото давност не тече срещу този, който не притежава право на иск и не може да се брани.
Едва с изменението на ЗУТ от 2003 г. /ДВ, бр. 65/ – чл. 192, ал. 1 ЗУТ – е предвидена възможността правото на преминаване чрез чужд недвижим имот да може да става с правна сделка между частни правни субекти, като е предвидено, че „правото на преминаване през чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите“, като страни по договора са собствениците на „господстващия“ и на „служещия“ имот. Така учреденият сервитут е от категорията на доброволните, договорни сервитути, като договорът е правопораждащият юридически факт на сервитутното право на преминаване и подлежи на вписване в имотния регистър. Следователно след 2003 г. по силата на нормата на чл. 55 ЗС правото на преминаване през чужд поземлен имот може да се придобива и по давност.
