Вера Домузчиева
Вера Домузчиева е началник на правния отдел в Столична община – район „Люлин“. Работила е в районна администрация като юрисконсулт и като експерт по въпросите на управление на общинската собственост. Участвала е в проекти за развитие и контрол върху дейността на общините, свързани с устройство на територията, управление и разпореждане с общинско имущество. Занимава се с различни проблеми в областта на вещното право, кадастъра и устройството на територията – разпореждане с имоти общинска собственост, отчуждителни процедури, реституция, изменения на устройствените планове, поддържане на кадастралните планове в актуално състояние.
e-mail: v.todorova@gbg.bg; тел. 0887 459 284
Въпрос: С решение на общинската служба по земеделие и гори ни е възстановено правото на собственост в съществуващи стари реални граници върху нива, която е била собственост на наш наследодател преди внасянето й в ТКЗС. Решението на Общинската служба по земеделие и гори (ОСЗГ) е влязло в сила през 2007 г. Четири години след влизане в сила на решението на ОСЗГ трето лице претендира да е собственик на реална част от възстановената ни земеделска земя, като твърди, че му е предоставено право на ползване върху тази част и че е придобил право на собственост по реда на § 4а от Плана за застрояване и регулация (ПЗР) към Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ).
Отговор: Придобиването на право на собственост върху земеделски земи от страна на лица, на които е предоставено право на ползване върху тези земи, може да се осъществи при едновременното наличие на няколко условия. За да придобие право на собственост върху земеделския имот, на лицето следва да е предоставено право на ползване върху него по силата на актове на Президиума на Народното събрание, на Държавния съвет и на Министерския съвет, при спазване изискванията на тези актове, ползвателят трябва да е построил сграда върху земята до 1 март 1991 г. За сградата трябва да има всички необходими строителни книжа, съгласно действащите по времето на изграждането й нормативни актове. Върху незастроени земеделски земи, върху които е предоставено право на ползване, правото на собственост се възстановява на собствениците или на техните наследници по реда на чл. 10 от ЗСПЗЗ, освен ако земеделската земя е единствена на семейството на ползвателя, който живее постоянно в населеното място, в чието землище е имотът (§ 4б от ПЗР към ЗСПЗЗ).
Друга предпоставка за придобиване собствеността от ползвателя е да е заплатил земята на собственика. За придобиване право на собственост при тези условия ползвателят трябва да е заявил това в срок до 31 януари 1998 г. пред общината, като при уважаване на искането кметът на общината издава заповед.
Видно от представените документи, ползвателят на земеделския имот е провел процедурата по § 4а от ПЗР към ЗСПЗЗ, като има и съставен констативен нотариален акт. От документите обаче няма данни дали сградата в имота е законно изградена, т. е. има ли одобрени строителни книжа.
ЗСПЗЗ урежда конкуренцията на правата на бившия собственик и ползвателя, като изкупуването на имота при условията на § 4а от ПЗР към ЗСПЗЗ изключва правото на възстановяване на собствеността в реални граници. Ако не са налице предпоставките по § 4а от ПЗР на ЗСПЗЗ, то съгласно § 4, ал. 1 от ПЗР на ЗСПЗЗ правото на ползване се прекратява, с което отпада основанието ползвателят да упражнява фактическа власт върху имота и същият дължи предаването му или на реституирания собственик или на общината, ако земеделската земя е останала след възстановяването на правата на собствениците (така Решение № 426/2009 г. по гр. д. № 2713/2008 г., ІІ г. о. на ВКС.).
При наличието на данни за тези конкуриращи се права между собственика по реституция и ползвателя на земеделския имот, имате възможност да защитите правото си на собственост чрез предявяване на установителен иск пред районния или окръжния съд, в зависимост от цената на иска съгласно чл. 104, т. 3 и чл. 103 от ГПК, по местонахождение на имота. Предмет на установяване ще бъде правото на собственост върху имота от наследодателя към момента на включването му в ТКЗС.
Ако лицето, на което е предоставено право на ползване осъществява фактическа власт върху имота, следва да се защитите чрез предявяване на ревандикационен иск. Ползвателят може да се позове на това, че не е участвал в административното производство по възстановяване на собствеността пред органа на поземлената собственост, но в този случай той ще трябва да докаже, че не са налице предпоставките за реституция, както и че са изпълнени всички предпоставки по § 4а от ПЗР към ЗСПЗЗ.
Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 1997 г. по гр. д. № 11/1997 г., ОСГК защита на правото по съдебен ред, съгласно чл. 14, ал. 4 от ЗСПЗЗ, е допустимо при висящо административно производство по чл. 14, ал. 1-3 от ЗСПЗЗ, при възможност то да бъде образувано, както и при окончателно решение на общинската поземлена комисия за възстановяване на собствеността върху земеделските земи в реални граници или за обезщетяване на собствениците съгласно чл. 10б от ЗСПЗЗ. Недопустимо е предявяване на иск при влязъл в сила отказ за възстановяване на собствеността или при изтичане на сроковете за възстановяване по чл. 11 от ЗСПЗЗ.
Тъй като за признаване правото ви на собственост общинската служба по земеделие и гори се е произнесла с решение, което има конститутивно действие (ТР № 1 от 1997 г.), то лицата, в чиято полза е издадено, са собственици на реституирания имот. Ползвателят на земеделския имот не може да оспорва материалната законосъобразност на решението на ОСЗГ. Предвид изложеното в един бъдещ съдебен спор лицето, което твърди признаване на правото на собственост при условията на § 4, ал. 1 от ПЗР към ЗСПЗЗ следва да докаже всички изискуеми условия, при наличие на които може да придобие правото на собственост върху ползваните от него земеделски земи. На основание чл. 537, ал. 2 от ГПК съставеният констативен нотариален акт може да бъде отменен от съда.
