Възстановяване на урбанизирана територия Хераклион, Гърция

Ефи Димопуло, Тасос Лабропулос, Мария Перисинаки и Панайоти Зентелис

Превод: ланд. арх. Десислава Вълева

РЕЗЮМЕ
Този доклад представя научно изследване за възстановяване от незаконно строителство по бреговата линия на Хераклион, град с население от 150 000 жители на о. Крит, Гърция, по проекта за Олимпииските игри 2004. Проектът включва разрушаване на незаконите образувания по бреговата линия в протежение на един километър, за да се подобри Олимпииското градче в Хераклион. Взимайки под внимание, че подобна поземлена политика се прилага за пръв път в Гърция, проектът може да се смята за уникален. Трябва да се изтъкне, че Олимпиада 2004 предостави катализатор за обновяване на бреговата линия.
Незаконно строителство
Градоустройствено управление в Гърция е централизирано, в същото време доста неконтролируемо, тъй като съществуващата система за издаване на строителни разрешения е сложна, противоречива и често неправилно прилагана. В допълнение информацията за собствеността на земята не е събрана в удобен формат за работа, защото кадастралният план, започнат през 1995 г., продължава да се работи. Резултатът от липсата на градоустройствена рамка е разнообразни незаконни практики, като незаконно присвояване на земя и сгради, а също така и строежи, които не са съобразени с планировъчните и застроителните правила. Затова градоустройственото планиране в Гърция, често следва незаконното градоустройствено развитие, за да осигури обществена инфраструктура и основни услуги.
Видовете незаконни образувания в Гърция спадат към две основни групи: заселени територии, където заселниците нямат никакво законово право върху земята или територии, където застрояването не е според планировъчните и застроителните норми. При обществените сгради и инфраструктури, които не са по изискванията, също се смятат за незаконни. Друг тип незаконни формирования са строежите в защитените и горски райони или в крайбрежната зона, незаконно заемане на защитени и обществени територии, в нарушение на съществуващите нормативни актове за защита на тези зони. За справянето и ограничаването на този проблем законодателството за градоустройствено и пространствено планиране, прилагано до сега в Гърция, основно е включвало наказания и финансови санкции.
1.1     Градоустройствено и пространствено законодателство
Законите за градоустройствено развитие 947/1979 и 37/1983 представиха нова градоустройствена концепция като:
·     Активно градоустройствено планиране, изискващо намеса от държавата и преразглеждане на съществуващите урбанизирани комплекси.
·     Градоустройствено преразпределяне с обществено участие, компенсиране на собствениците на земя.
·     Създаване на институт за нормативни конструктивни изисквания – определяне на точни застроителни норми.
От началото на 90-те има очевидна промяна в поземлената политика свързана с екологична заинтересованост и градоустройствена реформа в приоритетите на гръцкото Министерство за околна среда, физическо планиране и обществени поръчки, следвайки директивите на Европейския съюз.
Накрая относно сградите, стандартите свързани с фасадите на сградите, конструкциите, качеството и сигурността се регулират от Обобщен строителен кодекс (GOK). Регулиращата база на GOK се обновява редовно, за да включи новите технологии и материали в дизайна, в съответствие с новите стандарти за възобновяеми енергийни източници и запазване на други природни ресурси. Сравнено с доклад 22 на GOK, незаконното заселване може да се категоризира като „старо”: построено преди 31 януари 1983 г. и „ново”: построено след тази дата. За нововъзникналите незаконни заселвания се прилага разрушаване, а за старите, специални финансови условия заменят процеса по разрушаване.
1.2 Незаконното заселване
Закон 1337/83 за градоустройствено планиране е бил най-широко прилаган в последния исторически градоустройствен план на Гърция. С този закон бяха въведени урбанизирани контролирани зони, които да насочват градоустройственото развитие, да защитят чувствителните зони и прекратят строежите, въпреки това незаконното положение все още е преобладаващо в голяма степен. С този закон държавата се опита да легализира незаконните заселвания, насърчавайки техните жители да подадат декларации за узаконяване на къщите им. Собствениците на незаконни обекти обаче не могат да узаконят собственост след 1985 г.
Въпреки законодателните усилия изложени по-горе и това, че държавата наскоро осъзна спешната нужда да се подобри градската среда, като се приложат множество свързани закони и министерски решения, в поземлената политика на Гърция все още има много недостатъци като:
·     Слабости в пространственото и градоустройственото планиране
·     Ниски държавни разходи за пространственото и градоустройственото планиране
·     Централизирана управленска система за поземлена политика
·     Забавено развитие на градската инфраструктура
·     Адаптиране на поземлената политика към политическите приоритети

2. Научни разработки
2.1 Област на изследването
Областта на изследването е част от широко мащабен обновителен план, свързан с изискванията за място за Олимпиадата.
Основните проблеми бяха: предназначението на земята; наличието на свободни пространства; съществуващата и нужната пешеходна и транспортна мрежа, достъпността на бреговата линия и връзката с градското ядро. Възстановителният проект включваше разрушаването на незаконното строителство от масивни или полумасивни конструкции, намиращи се в бреговата зона. Тази зона под административното име Каравола, представлява брегова линия широка 60-70 м и простираща се на повече от 1 км. Тази зона граничи с градските укрепления, включително части от старите стени (фиг. 1,2)

Фиг 1: Обхват на намеса (Каравола е отбелязана с червена граница)

Фиг 2: Снимки на област Каравола с незаконно заселване (преди намесата)
2.2 Историческо развитие
Разглежданият крайбрежен район показва очевидни елементи на влошаване, породени от постепенното незаконно застрояване. Началото на тази ситуация може да се датира от 1960 г., когато районът за първи път е бил заселен от бивши обитатели на близката укрепителна стена. Така заетата територия принадлежи или на държавата, или на отделни собственици. Без значение от ситуацията със собствеността на земята, всички сгради са построени без строително разрешително. Що се отнася до укрепителната стена, опити за нейното разкриване са правени до 1976 г., а по-късно са изоставени, защото строителните дейности са ги припокрили. До 1980 г. незаконното строителство се разрастваше бързо в крайбрежната зона (фиг. 2).

Фиг. 3: Самолетни снимки на изследваната зона от 1976 г. и 1983 г.
2.3 Цели на проекта
Олимпийските игри предоставиха възможност за инвестиции в инфраструктурата и подобряване на околната среда. В този контекст се вземат под внимание икономическото, общественото и екологичното възстановяване на крайбрежната зона на Хераклион, като се разруши незаконното строителство. Намесата е особено важна, тъй като тази зона е предвидена за високо развитие, свързано с посрещане на гости и предвижване на местните към мястото на Олимпийските игри. Връзките между мястото на Олимпийските игри и съществуващата инфраструктурна мрежа е показано на фиг.4

Фиг. 4: Мястото на Олимпийските игри и съществуващата инфраструктурна мрежа
Проектът бе финансиран от Министерство на околната среда, планирането и обществените работи, Министерство на Културата и община Хераклион, заедно с обществената инициатива URBAN ІІ Хераклион, финансиращи икономически и обществени възобновителни проекти, насочени към защита и обновяване на градската околна среда, под общия проект “ Гърция 2004 “ (фиг. 5)

Фиг. 5: Генералния план на проекта
По това време необходимостта от намеса изглеждаше абсолютно необходима, като в множество проекти, свързани с цялата Олимпийска зона.
Бяхя наложителни следните мерки:
·     Цялостна намеса във връзка с градския център и неговата откритост към морето.
·     Драстична промяна в предназначението на земята в крайбрежната зона оградена от стените, като се създаде мрежа от културни дейности във високо естетическа околна среда.
·     Подобряване на качеството на околната среда и развитието на градските съоръжения.
·     Защитата и рекламата на културната и историческата среда.
·     Ефективно сътрудничество между различните органи на администрацията, да гарантират горепосочените паралелни действия.
2.4 Процес на градоустройствено възстановяване
Основното условие да се проведе проект за градоустройствено възстановяване е информацията за настоящия статус на собствеността на земята, сравняване най–малко на имената на собствениците, техните права за собственост, а също така размера и цената на техния недвижим имот. Повторното планиране, оказващо влияние върху промени в предназначението и собствеността на земята, са по-добре организирани и приети от обществеността, когато са подкрепени от точни данни предоставени от имотния регистър и кадастралната система.
С цел да се подобри мястото на Олимпийското градче на Хераклион трябва да се направи цялостна и реорганизация. В този процес всички сгради разположени по брега на тази зона бяха разрушени (фиг. 6)

Фиг 6: Снимки от Каравола след процеса по възстановяване
2.4.1 Процес на компенсация
Компенсациите на собствениците на недвижими имоти се изчислиха според критерии определени с министерско решение 3497/20-5-2003 за обществено възстановяване. По аналогия, според законодателството притежателите на недвижими имоти бяха разделени на две категории, за по прецизно справяне с проблема.
Първата категория се отнася за законните собственици на недвижимо имущество, което може да бъде компенсирано по пазарната цена.
Втората категория се отнася за субсидии за социално настаняване на хора, които използват недвижимия имот, като свое жилище или за професионалната си дейност.
Трябва да се има в предвид, че основно изискване, за да се изплатят субсидиите, е липсата на:
(а) жилище на бенифициента на по-малко от 70 кв. м. в община Хераклион
(б) друг бизнес в същата община.
Накрая сумите за обществена субсидия на бенифициента бяха определени както следва:
·     Един бенифициент (едно лице)                                    €55 000
·     Един бенифициент с член от семейството (две лица)                     €80 000
·     Един бенифициент с двама члена от семейството (три лица)                €100 000
·     Един бенифициент с трима члена от семейството (4 лица)                €15 000
·     Един бенифициент с четири члена от семейството (5 лица)                €130 000
·     Един бенифициент с пет члена от семейството или повече (6 лица и повече )      €147 000
Заявленията, които бяха подадени от жителите на Каравола да бъдат разгледани и потенциално одобрени, за да се изчислят компенсациите, възлизаха на 107. Двадесет от заявленията бяха отхвърлени, а от останалите 30 предоставиха някакъв документ за собственост и 57 бяха субсидирани за социално настаняване. Както се вижда незаконно заселилите се представляват по-голям процент от тези, които притежават документ за собственост.
Общата сума на компенсациите възлезе на € 8 333 079.
2.4.2 Стойност на недвижимите имоти
Един от методите за определяне на ефективността на проекта е наблюдение на въздействието на оценката на стойността на недвижимите имоти. Тъй като крайбрежната зона е общинска собственост, или понастоящем е проектирана като общинска, не са позволени никакви прехвърляния и заменки. За да се сравни стойността на недвижимите имоти през времето, трябва да се видят настоящите цени на съседните имоти в границите на урбанизираната територия. Трябва да се отбележи, че съответните основни цени са обновени през 2001 г., 2006 г. и 2007 г. (таблица 1).

Таблица 1: Основни цени на трите вида собственост от данъчната система на Гърция
3. Икономически и социални последици
Площта от крайбрежната зона, определена според Решение 12105/20-5-2005 на Главния секретар на района на Крит, бе разширена до 49 087 кв. м. Изследването включва намеса в транспорта заедно с удобства като пешеходна и велосипедна мрежа, паркинги и рекреационни зони (площадки за игра, скейтборд, павилиони за освежаване и музикални пространства). Установи се, че за рекреационните дейности на крайбрежната зона е необходим бюджет от 3 099 700 евро, а основната част беше осигурена от Инициативен Комитет URBAN II (над 2 милиона евро) и останалата от общински източници и Министерство на транспорта.
Въпреки че регенрирането е скъп процес, той винаги е необходим, за да се обнови заобикалящата градоустройствена среда и подобри естетичната стойност на зоната на Олимпиадата.
4. Заключение
За съжаление, въпреки широкото признаване на проблема, броят на незаконите заселвания продължава да се увеличава в Гърция. Те се намират вътре или извън регулираната територия или понякога в екологично чувствителни или защитени територии. Незаконните действия се отнасят също така до нарушаване на строителните разпоредби или незаконно разширяване на сгради и превръщането на полуоткрити и открити пространства в жилищни зони. Тези нередности в застроителните норми също се натрупват.
Незаконното заселване е световен феномен, естествено представен с основни различия във всяка страна. В европейските страни проблемът е по-голям на юг, заради обществени, икономически, политически и исторически причини. В Гърция незаконното заселване традиционно е болна политическа тема на различни нива, изискваща решителни действия.
Усилията от последното десетилетие да се съдейства за градоустройственото планиране и реорганизиране на териториите, които не са включени в приетия план имаха незадоволителни резултати. Интегрирането на незаконно заетите и застроени територии в действащия градоустройствен план е скъп и продължителен процес. От друга страна нарастващата нужда от жилища има за резултат незаконно строителство, тъй като мерките, предприети от поземлената политика до този момент, не са подобрили ситуацията. Наказанията наложени от Закон 1337/1983, разглежда нарушенията като източник на преки доходи за държавата. Но глобите не са официално одобрени от компетентните финансови власти и затова не са събирани. Кординационата комисия за околната среда към Министерство на околната среда, физическото планиране и обществените поръчки, осъзна наболелия проблем, помоли за незабавна помощ за премахване на незаконни застроявания в гори, крайбрежни зони, паметници на културата и чувствителни екосистеми. Комисията отбеляза постепенното обезценяване на незаконното строителство в населените и извън населените райони. Правителството трябва да защити съществуващите общински и горски територии от строителна инвазия, за да се подобри качеството на живот в градската среда.
В заключение основното е да се подредят приоритетите, така че първо да се предотврати следващото поколение на незаконно заселване и след това да се предприемат радикални действия спрямо съществуващите. В този контекст завършването на кадастралния проект на Гърция, който включва всичката необходима информация за собствеността на земята, сградите и предназначението на земята, е необходимо условие предоставящо на градостроителите и регулационните органи. Това е мощен инструмент за наблюдение и противопоставяне на развитието на незаконно заселване и съответно необходимо условие за добра поземлена политика.