Хелге Онсруд, Норвегия
Хелге Онсруд е настоящ Главен съветник за кадастър и поземлено регистрация в Държавната картография в Норвегия. Бил е председател на Комисията за промени в Закона за кадастъра на Норвегия; бивш председател на FIG Commission 3; бивш председател на UN ECE Working Party on Land Administration (MOLA) и е работил по много чуждестранни проекти за кадастър и поземлени регистри.
1. Сегашно състояние на законите
Основната идея в норвежкия закон за земята е, че собствеността върху имот се определя (във физически измерения) от границите му върху терена и се разпростира вертикално, надолу и нагоре спрямо него до там, докъдето са икономическите интереси на собственика. Терминът „теренна собственост“ в този текст се използва за „обикновен, нормален, традиционен“ имот или парцел. Това означава, че „разширението“ на собствеността във вертикал е ограничено и в двете посоки. Земята под нивото на „икономическия интерес“ на теренната собственост се счита за „ничия земя“, но е възможно, при определени обстоятелства, притежателят й да влезе във владение (например – при преминаването на тунел).
Съществуващият Закон за кадастъра не показва друго отношение към земята и съответните и граници на терена. Възможността за учредяване на собственост в геоложкия терен или въздушното пространство не е тълкувано от закона или друга свързана литература. Въпросът никога не е бил предмет на съдебни дела, но мнението ми е, че при дело, учредяването на собственост в геоложки план няма да е разрешено. Това мое виждане не се споделя от всички и някой общини приемат регистрацията на подземни обеми, като самостоятелна собственост в кадастъра, което се приема и от службите на поземления регистър. Конкретен случай е изграждането на хокейна пързалка в самата планина за Олимпиадата в Лилехамер – 1994 г. Министерството на околната среда, отговорно за кадастъра, не реагира активно към създадената практика, а предпочете да пригоди закона в отговор на заварената ситуация. По-късно практиката на общините се разшири с включване в регистрите на конструкции над терена, като отделна недвижима собственост, например сгради на платформи над пътя.
Появилите се нерегламентирани практики трябва да се разглеждат в контекста на организацията при работата на кадастъра в Норвегия. Общините са отговорни за управлението на кадастралната база данни и карти, а също и за кадастралните проучвания. Общините отговарят също за издаването на съответни разрешения, при планиране и строителни дейности. За щастие, засега нерегламентираното изграждане и регистрация на имоти в пространствените пластове не е причинило сериозни проблеми на частния сектор или на общинските власти.
Трябва да подчертаем, че за момента тунели, складове или други подземни конструкции в повечето случаи са изградени без санкцията или официалната регистрация в кадастъра и поземлените регистри. В повечето случаи подземните съоръжения се приемат за продължение на прилежащата земя на повърхността, която може да е терен за ВЕЦ или земята около входа на тунел. Единици са случаите, в които инвеститорът разглежда подземните конструкции като отделни обекти.
В допълнение, разбирането, че във вертикала границите на частната собственост се простират от границите върху терена до там, докъдето са икономическите интереси на собственика, предполага, че пътни тунели, тръбопроводи и други съоръжения са построени без зачитането на частната собственост и с обезщетения само при засегната теренна собственост. Имаше предложение на правна комисия за официално урегулиране собствеността на държавата върху всички ресурси под определена кота, но предложението потъна в Министерство на правосъдието преди години и едва ли скоро ще изплува. В същото време, досегашната практика изглежда е удобна и от законова гледна точка, тоест разширението на собствеността във вертикала е предмет на конкретни обстоятелства.
Във връзка с темата за собствеността в пространствените измерения, трябва да се отбележи, че законът за съвместното управление (кондоминиум) позволява апартаменти, части от сградата с друго предназначение, офиси, магазини и т.н., да се регистрират като отделни имоти в парцела. Официална правна позиция е, че собственик на апартамент или някаква част е с ексклузивни права за ползването на тези части. Съвместното управление (кондоминиум) винаги трябва да включва и поземлена (идеална) част от терена, на който сградата е построена. В противовес на системата на собственост, прилагана при съвместното управление (кондоминиум), подземната собственост трябва законово да бъде отделена от „теренна собственост“ и регистрирана като недвижим имот, свързан с парцела.
2. Ново законодателство на подземната собственост
2.1. Предистория
Нарасналото търсене на терени в градовете, високите цени на земята, новите строителни технологии, тенденциите в архитектурата и конструкциите, усъвършенстваните и евтини методи за сондиране и изкопаване на големи обеми направиха строителството „под и над“ повърхността привлекателни за инвеститорите. Последвалият ефект бе нараснало търсене на пазара при финансовите операции на тези обекти, покупки, продажби, ипотеки, лизинг и т.н., в следствие на това общините отговориха на пазарните изисквания с улеснения при регистрацията на такива съоръжения и обекти, като самостоятелно регистрирана собственост.
Споменатите условия на пазара се отразиха на обектите в морски и водни басейни, чиито водни повърхности са частна или държавна собственост. При конструкциите в морето е важна разликата между постоянните, с фиксирана позиция (изкуствени острови, офшорни пристанища и т.н.), и преместваемите конструкции, като петролни платформи и рибни ферми. Принципно е прието, че само конструкции с постоянна позиция трябва да бъдат включвани в кадастъра и поземлените регистри, а преместваемите да се регистрират другаде, което все още е въпрос на дебат.
2.2. Ново законодателство за 3D-собствеността
Следвайки пазарните изисквания и текущите практики, създаването на съответстващо обезпечаване на 3D-собствеността бе поставено като важна тема при усъвършенстването на кадастралното законодателство, когато комисията за изменения в Закона за кадастъра бе създадена от правителството през 1995 г. В началото комисията, председателствана от автора на този текст, нямаше съмнения относно необходимостта от усъвършенстване на законовите и финансови механизми при тези обекти и прие това за даденост. За период от няколко години се установи, че утвърждаването на подземната собственост не е създало сериозни правни или технически проблеми на частни лица, участвали в процесите, на планираща и строителна администрация, или на други обществени и частни интереси. Все пак оставаха доста важни правни въпроси за разглеждане от комисията и вземането на съответните за тях решения.
За начало комисията счете за уместно да формулира три основни типа 3D-собственост:
– обеми под земната повърхност, като подземни гаражи, подземни търговски площи и складове, тунели и др.;
– сгради и съоръжения, издигнати на пилони, или с други способи реализирани над земната повърхност, най-често над пътища и жп линии;
– конструкции на пилони в морски и водни басейни.
2.2.1. 3D-собствеността като вторична на „теренна собственост“
Обичайната „теренна собственост“, видима на земната повърхност и преминаваща в обемна, разпростираща се надолу и нагоре спрямо него до там, докъдето са икономическите интереси на собственика, в обозримо бъдеще ще се превърне в най-разпространения вид собственост в Норвегия (изключвайки съвместното управление- кондоминиум).
Правната комисия счете за полезно да стъпи с новия Закон за кадастъра на този факт, подчертавайки, че „теренната собственост“ остава основен обект на собствеността, включвайки всички наземни и постоянно фиксирани обекти в обема, определен от повърхностните граници, освен със сигурност непринадлежащото на „теренната собственост“. Този принцип означава, че 3D-собствеността не се разширява безкрайно в третото измерение, определено и регистрирано в кадастъра. 3D-собствеността се простира до определено ниво под и над терена, със сигурност фиксирано при конкретния случай.
Правната комисия предложи 3D-собствеността да бъде регистрирана без отделянето и от „теренната собственост“, пренебрегвайки вертикалното отстояние от повърхността. Правни експерти възразиха, че това постепенно ще измести основния принцип в норвежкото законодателство за разпростирането на собствеността по вертикала. Окончателното законово предложение пред парламента ще позволи възможността за регистрацията на 3D-собствеността без отделянето и от „теренната собственост“, тоест в случаите, в които 3D-собствеността е основана на „завземането на ничия земя“ под парцела при проектирането на неговите граници.
2.2.2. Право на ползване или отделена обособена собственост
Норвежкото законодателство улеснява процеса при преминаването от право на ползване (сервитут) към реална собственост. При определени условия регистрираното право на ползване може да се търгува или използва отделно. Съществува възможност за въвеждане във владение на подземна собственост като права на ползване, свързани с „теренната собственост“, дори самостоятелното притежание на подземна собственост, формално отделена от наземната. Юристи от правната комисия се обосноваха, че установяването на права на подземна собственост на основание право на ползване е по-близо до духа на правната традиция. Разликата в мненията на страните, подкрепящи двете концепции, са пренебрежимо малки и са по-скоро психологически, отколкото стъпили на реалността.
Въпреки това, изглежда, инвеститорите предпочитат регистрираното право на собственост пред правото на ползване, и изборът на тази законова рамка има ефект върху интереса и цените. Комисията не видя сериозни проблеми при прилагането на идеята за собственост и предвиди, че това ще се предпочете от пазара. В допълнение, изискванията към документацията и регистрация в кадастъра и поземлените регистри са идентични и за двете алтернативи.
Трябва да подчертаем, че това не налага задължителното установяване на 3D-собствеността в случаи, когато това е възможно законово. Решението е оставено в ръцете на собствениците или ползвателите. В много случаи подземните съоръжения могат да се регистрират като сервитут към „теренната собственост“, или да останат нерегистрирани (в кадастъра).
2.2.3. Кой трябва да поеме рисковете
Определянето на обществения интерес, интересът на трети страни, индиректно участващи в процесите, и интересът на преките участници са сериозни теми при разработването на правния скелет на подземната собственост. Въпросът е доколко детайлни да са регулаторните механизми и какво да бъде оставено страните сами да договорят. Въпросът има различни отговори от различните институции. Основната тема е защитата на обществения интерес и интересът на трети лица, неангажирани в процесите. Това се сблъсква с темите на градоустройството, граничните имоти, безопасността, използването на земята и кредитните пазари. И някак си е друг въпрос, доколко държавните институции трябва да участват в регулирането на отношенията между директните участници в процесите, тоест да налагат определени изисквания при договарянето между продавачи и купувачи на 3D-собственост. Мисля, че тази намеса трябва да бъде ограничена до минимум. Освен когато общественият интерес и този на трети страни са засегнати пряко, преките участници в процеса трябва да се радват на свободата да се договарят и да понесат сами рисковете на лоши договори.
Политиката за ограничаване намесата на институциите чрез общото законодателство или в частни случаи трябва да бъде приложена и при регулирането на процесите свързани с геодезическите проучвания и картографирането. Тези задължителни изисквания към проучванията и картографирането не трябва да са по-стриктни, отколкото е достатъчно необходимо на обществения сектор, тоест за общото управление на поземлената администрация, градоустройството, данъчни оценки и други. Останалите детайлни проучвания и разработки трябва да са по усмотрение на преките участници в операциите със собствеността, плащащи за услугите, тоест, ако те са готови да поемат риска на непрецизна документация за пространственото положение на 3D-собствеността, то това ще е техен избор.
2.2.4. Проектни и строителни изисквания при узаконяване на 3D-собствеността
В Норвегия разделението на проектни и строителни разрешения и действия е стриктно регулирано и се управлява от общинските администрации. Най-общо казано, нов парцел може да бъде оформен ако:
– планираното предназначение на парцела е в съответствие с квартално/районно;
– парцелът по размери и форма съответства на планираното предназначение;
– е осигурен достъп до път, вода и канал.
Следователно общинските администрации не биха издали отделно разрешение, ако не е сигурно узаконяването на последвалото строителство в парцела. Няма да се спирам на специфични норми, прилагани при земеделски земи и гори. Правният режим при обособяването на парцели трябва да възпрепятства създаването на неизползвани парцели, които очевидно дават отражение на икономиката и пазара на имоти. Вторичният ефект е срещу потенциалната спекула със земя.
Комисията единодушно се съгласи, че цитираните горе принципи трябва да се приложат и към 3D-собствеността, най-вече за да се пресече спекулацията с появата на много „свободна земя“ на пазара, тоест цялото пространство под и над терена, „неизползвано“ до момента. Комисията сметна за уместно да затегне законовите условия при регистриране на 3D-собственост така, че това да е възможно само, ако строителното бъдеще е окончателно разрешено от властите. Разрешението за строителство трябва да бъде издавано не по-късно от разрешение за обособяване на 3D-собствеността или при вече съществуващи, предхождащи, свързани конструкции. Това, което искаме да предотвратим, е съществуването на 3D-собственост, състояща се само от „скална маса и чист въздух“. Желанието за регистриране на 3D-собственост да бъде удовлетворявано само в подкрепа на специфичен и разрешени инвестиционни намерения. И за да подчертаем този принцип бе формулиран терминът „конструктивна собственост“ при 3D-собствеността. В продължение на този принцип бе предложено при пълно разрушение на конструкцията и непоследвало до 3 години възстановяване, 3D-собствеността да бъде вадена от регистрите.
2.2.5. Теренна или 3D-собственост
В Норвежкото законодателство собствеността върху терена включва всички постоянно свързани с земята обекти. Сградите, общо казано, не биха могли да са отделен имот. Важно е да не се подкопава този принцип чрез стимулиране на разделението сгради-земя при постановяването на 3D-собственост. Така се стигна до предложеното в новия закон условие: „Конструктивна собственост може да бъде обособена само тогава, когато земната повърхност/теренът все още може да се използва по предназначение на собствеността, от която конструктивната собственост ще бъде отделена“. Сграда директно построена на терен не може да бъде обособена като 3D-собственост; трябва да е изградена на пилони или по друг метод, позволяващ земната повърхност да се ползва самостоятелно. Този принцип е принос при утвърждаването на собствеността върху терена, като основен обект на собственост.
3D-собствеността, както споменахме, може също да се реализира в морета и водни басейни.
2.2.6. Съвместното управление-кондоминиум или 3D-собственост
Важна характеристика на закона при съвместното управление е да урегулира отношенията между отделните собственици, задълженията и отговорностите, и управлението на владените общи части. Съществено важно е, когато тези части са пряко свързани, каквито са например апартаментите в блок.
Обратно на съвместното управление идеята на 3D-собствеността е основана на принципа, че не трябва да се разширяват взаимоотношенията на собствеността със съседни имоти (непосредствено хоризонтално и вертикално), повече от нормалната съседска ситуация при теренната собственост. Наистина ние не оставяме свободен избор между съвместното управление-кондоминиум и 3D-собственост.
Практически е трудно да се направят точни регулации за това: приемаме, че границите между теренна собственост са фиксирани до стените на съседните сгради; иначе казано, приемаме отделните сгради с нормални вертикални стени. Много по-рядко се говори за отделни обекти, разделени хоризонтално „под и покрив“ (ако подът или покривът са достатъчно здрави за основа на друг обект). В случаите, когато вертикални или хоризонтални конструкции са достатъчно солидни (достатъчно да оформят и поддържат два отделни обекта), те могат да бъдат дефинирани като граници на 3D-собствеността. Проблемът е да се отличи отделната сграда и част от обичайна сграда. В първият случай може да се регистрира 3D-собственост, а при втория да се учреди съвместното управление-кондоминиум на собствеността.
Споменахме, че е трудно да се съставят нормативи със 100% сигурност, а и едва ли е необходимо. Може би страните в процеса трябва да имат известна свобода при действия в непознати води. Във всеки случай бе предложено следното:
– 3D-собственост не може да се учредява за части от сграда;
– 3D-собственост не може да се учредява за сгради и конструкции, при които съвместното управление-кондоминиум на собствеността е по-подходящо.
Общинските власти ще имат правото да отсъждат и решават – 3D-собственост или съвместното управление-кондоминиум.
2.2.7. Чисто технически проблеми
Комисията не намери за нужно да навлиза в подробности, касаещи проучванията или решенията относно кадастралната база данни за обслужване на 3D-собствеността, като прие, че това са чисто технически проблеми, подлежащи на решаване с подзаконови и допълващи нормативни документи. От доста време съм се убедил, че ползвателите на кадастъра са готови да приемат по-простия вариант, какъвто е визуализацията на проекция от 3D-собствеността върху терена, оставяйки повечето детайли в документацията на конкретния случай. Мисля, че в повечето случай проектната документация би трябвало да е достатъчна (за границите и обема), без да се налагат допълнителни кадастрални проучвания. Искам да отбележа, че при 3D-собствеността ще се прилагат и стандартните кадастрални номерации, съгласно принципа, че идентификаторът не носи друга информация за вида собственост.
3. ПРИЛАГАНЕ НА НОВИЯ ЗАКОН
Предложението за легитимиране на 3D-собствеността срещна всеобща подкрепа. Министерството на околната среда подготвя окончателния текст за парламента. Агенцията по картография започна работа по новата кадастрална база данни, за да е подготвена. Новият закон съдържа и още два нови елемента:
– създаване на национална кадастрална база данни, включваща кадастрални карти и публични поземлени регистри;
– включване на частни лицензирани фирми в кадастралните проучвания, които да заменят монопола на общините.
Биографични бележки
Хелге Онсруд е настоящ Главен съветник за кадастър и поземлено регистрация в Държавната картография
Бил е още:
– Председател на Комисията за промени в Закона за кадастъра на Норвегия
– Бивш председател на FIG Commission 3
– Бивш председател на UN ECE Working Party on Land Administration (MOLA)
– Работил по много чуждестранни проекти за Кадастър и поземлени регистри.
