Проблем с комбинирана скица за имот по кадастрална карта и регулация

Вторник, 28 Септември 2010

Адв. Михаела Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община - район „Триадица". Работила е по проект „Правна помощ на Службите по кадастъра". Адв. Михаела Белчева работи в адвокатска кантора "Ангелова - Белчева" www.angelova-belcheva.com.

Сферата на работа й е кадастърът и устройството на територията, вещното право, реституцията, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и граждански спорове. За контакти тел. 0887218771 и email Този имейл адрес е защитен от спам ботове. Трябва да имате пусната JavaScript поддръжка, за да го видите.

Въпрос: През 2000 г. нашето дружество - строителна фирма закупи реституиран неурегулиран имот в София, като в последствие проведе процедура по одобряване на регулационен и застроителен план за имота. Регулационните граници на урегулирания поземлен имот са по имотните граници, като само в лицевата част на имота улично-регулационната граница не е по имотната - част от имота остава извън УПИ под уличната регулация. Застроихме имота и продаваме обекти от сградата заедно с идеални части от правото на собственост върху УПИ.

От скоро за територията има влязла в сила кадастрална карта (КК). Получихме скица за имота от КК. Тъй като в скицата няма отбелязване за идентичност с УПИ от регулационния план, поръчахме на правоспособно лице да ни изработи комбинирана скица за имота между КК и регулацията, за да можем да извършваме сделки с имота. С изненада от комбинираната скица установихме, че имотът в КК не е напълно идентичен с УПИ от регулационния план и по-точно имотът в КК съвпада и е идентичен със закупения от нас през 2000 г. неурегулиран поземлен имот. Нотариусът каза, че на този етап не можем да продаваме прилежащи към обектите идеални части от правото на собственост върху земята. Как може да се отстрани този проблем?

 

Отговор: На този етап действително не може да прехвърляте прилежащи към самостоятелните обекти в сградата идеални части от правото на собственост върху земята. Това е така, тъй като строителството е разрешено в рамките на УПИ, съответно ценообразуването на сградата е за това УПИ и изчислените в ценообразуването прилежащи идеални части към самостоятелните обекти са от УПИ, който не съвпада с имота в одобрената КК.

Отделно от липсата на пълна идентичност между двата имота възниква и следният въпрос, свързан с така нареченото право на държавата и общината на първи купувач. Съгласно чл. 199 от Закона за устройство на територията, когато имот или част от него по действащ подробен устройствен план (ПУП) е предвиден за изграждане на обект - публична държавна или публична общинска собственост (във вашия случай това е улица), по аналогия се прилага правилото на чл.33 от Закона за собствеността - продавачът може да предложи на друг купувач имота за продажба, след като представи на нотариуса писмен отказ от държавата (общината) да закупят имота (или частта от него, отредена за общественото мероприятия) при същите условия и цена. В противен случай общината (държавата) може да иска да встъпи в правата на купувача. Въпреки че според мен подобна активност от страна държавата (общината) би била само в изключителни случаи, това не променя факта, че при изповядане на сделка за имот само със скица от КК (тъй като в КК няма отразяване на предвижданията по ПУП) нотариусът не може да разбере, че имотът или част от него са предвидени за обществено  мероприятия, вкл. улица, и не може да бъде спазена процедурата по чл. 199 ЗУТ.

За да може да продавате прилежащи към самостоятелните обекти в сградата идеални части от имота, върху който сградата е построена, в границите към момента на одобряване на проектите и издаване на разрешение за строеж, трябва в КК да бъде проведена процедура по нанасяне на УПИ и на частта от неурегулирания имот извън границите на УПИ под уличната регулация като два самостоятелни имота. В тази процедура в качеството на заинтересувани собственици трябва да участват всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, които притежават и идеални части от правото на собственост върху земята.

По принцип, ако при създаване на КК се спазва правилото на чл. 25, ал. 3 от Закона за кадастъра и имотния регистър, и именно - промяната на трайното предназначение на част от поземлен имот, води до образуване на отделни имоти, би трябвало в одобрената КК за вашия имот да са били нанесени два имота - УПИ и частта под улица като самостоятелен имот. От друга страна, вероятно тъй като регулационното предвиждане е проектно и може да бъде изменено, което да доведе до необходимост собственикът за своя сметка да провежда обратна процедура - по обединяване на имоти, Агенцията по геодезия, картография и кадастър се въздържа без извършено отчуждаване и реализиране на общественото мероприятие да разделя частните имоти в КК.

Прочетена 8214 пъти Последно променена в Сряда, 27 Февруари 2019 12:22

"Първа отговорност на всеки гражданин е да оспорва властта."

Бенджамин Франклин

Редакцията не носи отговорност за съдържанието на коментарите. Призоваваме ви за толерантност и спазване на добрия тон.


Условия за ползване на коментарите

geomax l

Baner GEOPORTAL

Със съдействието на Камарата на инженерите по геодезия и Асоциацията на геодезическите фирми

 

Връзка с нас

map

Списание ГЕОМЕДИЯ

Всичко за геодезията

София 1303
ул. "Св. Св. Кирил и Методий" 146,
ет. 3, ателие 6; тел: 02/ 831 90 01;
e-mail: geomedia@abv.bg
office@geomedia.bg

Банкова сметка

ЕИК 175378844
Банкова сметка
Уникредит Булбанк, клон Европа
BIC - UNCRBGSF
IBAN - BG74UNCR 7000 1500 6707 03
ISSN - 1313-3365

Абонамент

27 лв. за една година

15 лв. за половин година

Свържете се с нас, ако искате да се абонирате.