Доброволна делба на апартамент и отразяването й в Службата по геодезия картография и кадастър

Понеделник, 28 Май 2012

 

Адв. Михаела Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община - район „Триадица". Работила е по проект „Правна помощ на Службите по кадастъра". Адв. Михаела Белчева работи в адвокатска кантора "Ангелова - Белчева" www.angelova-belcheva.com.

Сферата на работа й е кадастърът и устройството на територията, вещното право, реституцията, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и граждански спорове. За контакти тел. 0887218771 и email Този имейл адрес е защитен от спам ботове. Трябва да имате пусната JavaScript поддръжка, за да го видите.

Въпрос: По силата на договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите съм собственик на апартамент, доброволната делба беше извършена по одобрени от общината инвестиционни проекти, с които един съществуващ апартамент беше разделен на два нови апартамента. Поисках Агенция по геодезия, картография и кадастър да отрази извършената делба въз основа на инвестиционните проекти и да ми бъде издадена схема на самостоятелния обект, но оттам ми отговориха, че е необходимо да удостоверя, че на място е извършено разделянето на апартамента. Такова разделяне все още реално не е извършено. Въпросът ми е необходимо ли е да реализирам предвидените в инвестиционния проект строителни работи, за да получа схема на притежавания от мен апартамент?

 

Отговор: Съгласно чл. 202 от Закона за устройство на територията доброволна делба на съсобствена сграда или на самостоятелен обект в нея може да се извърши, само ако обособените дялове отговорят на одобрени за това инвестиционни проекти, което обстоятелство се удостоверява от общинската администрация. Въпросът е какъв точно факт удостоверява общинската администрация с удостоверението по чл. 202 - фактът, че дяловете, както са обособени, отговарят на инвестиционния проект, или фактът, че обособените на място дялове (реализираното строителство) отговарят на одобрените проекти. Ако се приеме, че общината удостоверява първото твърдение, то за мен това представлява нонсенс, тъй като означава, че общината казва: „Да, вярно е, че с одобрения от мен инвистиционен проект апартаментът е обособен на два дяла, представляващи нови апартаменти при посочени граници и площ". Т.е. искам да кажа, че от самия инвестиционен проект се виждат двата нови обекта и е безсмислено общината да удостоверява, че обектите са такива, каквито са. Аз тълкувам текста на чл. 202 от ЗУТ в смисъл, че общината следва да удостовери съотвествие между реализирания на място проект и одобрения такъв. Смятам, че разсъждението ми е правилно, тъй като допълнително се подкрепя от аргументи в следната посока - в случай че с договор за доброволна делба се дели един съществуващ обект, за който с инвестиционен проект е предвидено да бъде разделен например на 2 нови обекта, които обаче не са реализирани на място, то се поставя въпросът какъв е предметът на договора за доброволна делба - това са едни несъществуващи и невъзникнали реални обекти към датата на извършването на делбата, т.е. договорът няма предмет и съгласно чл. 26 от Закона за задълженията и договорите извършената делба е нищожна на това основание. Инвидидуализацията на обект на правото на собственост само по инвестиционен проект, преди този проект да е реализиран, е възможно, но тогава сме изправени пред хипотезата на право на строеж за изграждане на недвижим имот, а не на право на собственост върху такъв. Т.е. смятам, че когато в един договор за доброволна делба е записано, че се дели например съсобствен апартамент, от който се обособяват два апартамента, които са индивидуализирани по инвестиционните проекти, без да са изградени на място, то такава делба противоречи на изискването на чл. 202 на ЗУТ. Разсъждението ми се подкрепя от Съдебно решение №384 от 02.11.2011 г. на Върховния касационен съд по гр.д.№1450/2010 г., І Г.О., в мотивите на което съдът постановява, че: договорът за доброволна делба на съсобствен апартамент може да се извърши едва след като въз основа на одобрен инвестиционен проект на място се извърши реалното поделяне и че именно този факт трябва да бъде удостоверен от общината по чл. 202 на ЗУТ.

         Във връзка с гореизложеното и като негово следствие смятам, че нововъзникнал обект в кадастралната карта в резултат на доброволна делба на самостоятелен обект в сграда или на извършено преустройство следва да бъде нанесен и за него да бъде издадена схема едва след изграждането му на място. Според мен преди това просто нямаме нововъзникнал обект на кадастъра. Друг е въпросът как и въз основа на какви документи Службата по геодезия, каргография и кадастър ще се увери, че такъв обект е възникнал. В случай, че на Службата й бъде представен титул за собственост, в който обектът е описан като реално съществуващ, а не като обект, за който е учредено право на строеж, то би следвало администрацията да не извършва повече проверки, тъй като това означава да ревизира един документ за собственост, отговорността за удостоверяването на факти в който е на нотариуса.

         Мнението, че в кадастралната карта следва да бъдат нанасяни само съществуващи самостоятелни обекти, а не проектни такива по одобрени инвестиционни проекти, се поддържа и от съдебна практика. Така например в Съдебно решение №97/29.04.2011 г. на Административен съд- Стара Загора, по адм.д.№584/2011 г., І състав съдът приема, че в разпоредбата на чл. 57, т. 6 предложение последно от Наредба №3 за създаване на кадастралната карта и кадастралните регистри е налице задължение за поддържане на на кадастралната карта и регистър към нея, изразяващо се в ортазяване на настъпили изменения (преустроени сгради или самостоятелни обекти в тях), само когато се отразява реално извършено преустройство, с което се образуват самостоятелни обекти. Това съдебно решение е и потвърдено от Върховния административен съд по адм.д.№9091/2011г., ІІ отделение.

Прочетена 3996 пъти Последно променена в Сряда, 27 Февруари 2019 09:57

"Първа отговорност на всеки гражданин е да оспорва властта."

Бенджамин Франклин

Редакцията не носи отговорност за съдържанието на коментарите. Призоваваме ви за толерантност и спазване на добрия тон.


Условия за ползване на коментарите

geomax l

Baner GEOPORTAL

Със съдействието на Камарата на инженерите по геодезия и Асоциацията на геодезическите фирми

 

Връзка с нас

map

Списание ГЕОМЕДИЯ

Всичко за геодезията

София 1303
ул. "Св. Св. Кирил и Методий" 146,
ет. 3, ателие 6; тел: 02/ 831 90 01;
e-mail: geomedia@abv.bg
office@geomedia.bg

Банкова сметка

ЕИК 175378844
Банкова сметка
Уникредит Булбанк, клон Европа
BIC - UNCRBGSF
IBAN - BG74UNCR 7000 1500 6707 03
ISSN - 1313-3365

Абонамент

27 лв. за една година

15 лв. за половин година

Свържете се с нас, ако искате да се абонирате.