За понятието действително състояние на границите на поземлените имоти в урбанизирана територия в дефиницията за непълнота и грешка в кадастралната карта съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър
Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Съгласно §1, т.16 от Допълнителните разпоредби на Закона за кадастъра и имотния регистър „непълноти или грешки“ са несъответствия в границите и очертанията на недвижимите имоти в кадастралната карта за урбанизирана територия спрямо действителното им състояние. В редакцията на текста до 2016 г. несъответствието в данните се изследва и установява към момента на одобряване на кадастралната карта, а по действащата разпоредба несъответствието следва да се преценява към настоящия момент. При спорове за материално право настоящият момент е приключване на съдебното дирене в първата инстанция.
Съгласно чл. 14, ал.1 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри границите на поземлените имоти в урбанизираните територии се установяват след анализиране на изброените данни в т. 1 до т. 7. Разпоредбата на чл.14, ал.1 на отменената Наредба № 3 от 28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри предвиждаше, че границите на поземлените имоти се определят приоритетно от изброените в т. 1 до т. 6 източници на данни. При обжалване на кадастралната карта пред административните съдилища се изследваше дали границите на имотите в кадастралната карта са определени при спазване на поредност на източниците на данни, което определяше дали кадастралната карта е законосъобразна. В разпоредбите на чл.14 и по двете Наредби е предвидено, че границите на имотите се установяват и от документите за собственост, като собствениците имат задължения да представят документите си в процедурите по създаване на кадастралната карта.
Предмет на настоящия анализ е какво означава изразът „действително състояние“ на границите на поземлените имоти в дефиницията за непълнота и грешка по §1, т.16 от Закона за кадастъра и имотния регистър – дали действителното състояние е съществуващото на терена или действителното състояние е границите съобразно правото на собственост. В последните години в практиката на административните съдилища и на Върховния административен съд в редица съдебни решения се приема, че „действителното състояние“ е фактическото състояние на терена. В редица съдебни решения дори се говори за „действително фактическо положение“, за „съществуващо на място действително фактическо положение“, но в дефиницията за непълнота и грешка в ЗКИР не е разписан израз „съществуващо на място“ или „фактическо“.
Така напр. в Решение № 2221 от 11.02.2020 г. на ВАС, Второ отделение по адм. д. № 6763/2019 г. съдът приема, че тъй като границите на имотите са нанесени в кадастралната карта спрямо оградата на място, която по делото се установява, че не съответства на титулите за собственост на страните, то не е налице грешка в кадастралната карта и исканото изменение на кадастралната карта съобразно правата следва да бъде отхвърлено. В мотивите си съдът изрично приема, че непълнота или грешка по смисъла на ЗКИР е налице само в случай, че е налице несъответствие между съществуващите на място граници и отразяването им в кадастралната карта, съответно, когато не е налице такова несъответствие, няма основание за изменение на кадастралната карта по смисъла на чл. 51, ал.1 ЗКИР.
Съдебно решение № 7912 от 01.07.2021 г. на ВАС, Второ отделение по адм.д. № 3359/2021 г. е постановено по спор с искане за изменение на кадастралната карта и нанасяне на имотната граница по стари съществуващи зидове. В това съдебно решение, както и в първоинстанционното и в събиланите доказателства се границите на имотите по предходни кадастрални и регулационни планове, но не се приема за относим и съответно изобщо не се изследва въпросът за правата на собственост на страните.
Обратната теза за действителното състояние на границите на имотите като тяхното „правно“ състояние /съобразно правото на собственост/ е приета в мотивите напр. на Решение № 2937 от 25.02.2020 г. на ВАС, Второ отделение по адм.д. № 7703/2019 г.; в Решение № 15832 от 21.12.2020 г. на ВАС, Второ отделение, по адм.д. № 9902/2019 г. и в Решение № 10368 от 13.10.2021 г. на ВАС, Второ отделение, по адм. д. № 6055/2021 г.
Моето лично мнение е, че под „действително състояние“ при несъответствие в границите на поземлените имоти в дефиницията за непълнота и грешка по §1, т.16 от Закона за кадастъра и имотния регистър следва да се приемат границите на имотите съгласно титулите за собственост. Аргументите и съображенията ми са следните:
- Съгласно чл. 54 от Закона за кадастъра и имотния регистър непълнотата и грешката се поправят със заповед на началника на съответната служба по геодезия, картография и кадастър, която подлежи на обжалване. В случай, че в административното производство бъде констатиран спор за материално право между заинтересувани страни, то не се процедира изменение на кадастралната карта, докато спорът не бъде разрешен от общите граждански съдилища. В съдебните решения, в които административните съдилища приемат, че „действителното състояние“ е „действителното фактическо съществуващо на място положение“, то те се произнасят и че в този случай не е налице непълнота и грешка в кадастралната карта. Следващото правно разсъждение на административните съдилища в тези случаи би следвало да бъде, че след като не е налице непълнота и грешка в кадастралната карта, то не следва да има препращане и обосноваване на спор за материално право по смисъла на чл.54, ал.2 от Закона за кадастъра и имотния регистър към общите граждански съдилища, който в общия исков процес се квалифицира като специален иск за собственост – иск за непълнота и грешка в кадастралната карта.
- В случай, че непълнота и грешка в кадастралната карта е налице, само когато има несъответствие между отразеното в кадастралната карта и съществуващото на място, то се поставят и следните въпроси – когато на място няма огради, нито границите са означени в процедурата по създаване на кадастралната карта, кое е действителното състояние на тези граници; когато на място няма огради, нито границите са означени, това означава ли, че в тези случаи никога няма хипотеза на грешка или непълнота в кадастралната карта?
Не на последно място твърдя, че правните изводи на съда не съответстват нито на конкретни правни норми на Закона за кадастъра и имотния регистър, нито на философията и смисъла на създаване на този закон. Съгласно чл. 24, ал.1 и ал.2 от ЗКИР основна единица на кадастъра е поземленият имот, като поземленият имот представлява част от земната повърхност, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост. Кадастралната карта не е система, която се интересува и отразява само фактическо състояние. Смисълът на кадастралната карта е да обслужи създаването на имотен регистър, т.е. кадастралната карта следва вярно да отразява права, а не някакви фактически състояния, а практиката показва, че в много случаи оградите на място не са поставени по границите на собствеността.
