Имаме добри традиции в изготвянето на кадастър

Инж. Румен Янков е завършил ВИАС през 1977 г. и веднага постъпва на работа в дирекция „Геодезия” към дирекция „Архитектура и благоустройство”. Започнал е към отдел „Земна фотограметрия”. От 1983 г. до 1988 г. е зам.-директор на стопанско предприятие „Териториален кадастър”, което се създава на базата на тогавашната дирекция „Геодезия”. В продължение на три години е бил и началник на служба по кадастъра за София град към Агенцията по кадастър. Днес е директор на дирекция „Софийски кадастър” към столична община.

• Какво представлява кадастърът?
• Развитието на кадастъра се свързва с две основни дейности – създаването на кадастрална карта, съдържаща границите на имотите и регистър, в който се вписват имената на собствениците, а в по-късен етап – и основанията за собственост. Произходът на думата „кадастър” се предполага, че е или от латинската дума „capitastrum” („регистър на жителите”) или от гръцката дума „katastikhon” („граница до граница”). С развитието на кадастралните системи в различните страни, независимо от тенденциите (данъчен или правен кадастър), винаги се е създавал регистър с данни за собствениците и имотите им, а по-късно и за основанията за собственост и кадастрална карта с границите на тези имоти. Регистрацията може да се класифицира по няколко признака, но според организацията на данните бива поимотна и персонална.

Когато системата на кадастъра се изготвя по съвременни технологии и със съвременни технически средства е възможно съставянето на множество релации в базата данни и въвеждането на повече ключове за достъп до данните.

• Как се е развивал кадастърът у нас?
• Първият нормативен акт у нас в разглежданата област е Закон за кадастъра на земите на източна Румелия от 1880 г., който предвижда създаване на кадастър и поземлени книги. Следва Закон за кадастъра от 1908 г., според който, след като се изработи кадастрален план за едно населено място, всички сделки и съдебни актове, които имат за последствие промяна на вещните права, трябва да съдържат „кадастралното указание за имота” и да бъдат придружени с копие от плана. Ако тази формалност не бъде спазена, измененията не се вписват в кадастъра, а на виновните длъжностни лица се налага глоба. Всички разноски по кадастъра се изплащат от особен кадастрален фонд. Средствата за него се събират от вноски на собствениците на имоти в окръга в продължение на 15 години и се допълват от държавно отчисление.

Следващият нормативен акт е Закон за кадастър и комасация, гласуван на 26 май 1941 г. По силата на този закон кадастърът има много широко приложно поле. Съгласно u1095 чл. 5 кадастърът служи за провеждане на комасацията, оправяне границите на парцелите и землищата, подобряване на полските пътища, провеждане полски устройствени работи, напояване, отводняване и коригиране на текущи води, прокарване на пътища и жп линии, издирване на присвоени обществени земи, благоустройство на населените места, статистически и други научни изследвания, съставяне на поземлени книги и др. Към кадастралния план има кадастрални книжа. Службата по кадастъра пази оригиналните планове и книжа, като отразява всички настъпили промени в наличните данни. Актовете, засягащи правото на собственост, или други вещни права върху недвижими имоти, се придружават задължително от скица на имота, издадена безплатно от общината, която се представя на нотариуса, който я заверява и изпраща на общината в същия ден. Законът е в сила до 1951 г. Законът за плановото изграждане на населените места (ЗПИНМ) от 1949 г. урежда комплексно кадастъра и устройството на територията.
Кадастърът вече има спомагателна задача при изработване на подробните градоустройствени планове. Следва Закон за териториално и селищно устройство (ЗТСУ) от 1973
г. Съгласно чл. 13 „Кадастралният план на населеното място отразява местоположението, границите, размера и други характеристики на недвижимите имоти, сградите, съоръженията, трайните насаждения и други в тях с данни за вида и предназначението им, както и на релефа на терена.”
На 01.01.1980 г. влиза в сила Закон за единния кадастър на НРБ, а след това и правилник за прилагането му. Целта е да се разшири обсегът на кадастъра. Той се нарича единен, тъй като на базата на заварените отделни кадастри се цели обединяването и унифициране работата по създаването им и поставяне на цялостната дейност под едно ръководство.
Последният закон е Законът за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), който е в сила от 01.01.2001 г. В него кадастърът е ясно и недвусмислено определен не като дейност, а като съвкупност от данни. Определението на понятието кадастър е дадено в чл. 2, ал. 1 и 2:
„(1) Кадастърът е съвкупност от основни u1076 данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България, набирани, представяни, поддържани в актуално състояние и съхранявани по установен от този закон ред.
(2) Кадастърът обхваща и:

1. Данни за правото на собственост върху недвижимите имоти
2. Данни за другите вещни права върху недвижимите имоти
3. Данни за държавните граници, границите на административнотериториалните единици, землищни граници и границите на територии с еднакво трайно предназначение” Данните за право на собственост, както и данните за другите вещни права върху недвижимите имоти са предмет на водения от районните съдилища имотен регистър. Те обаче са присъединени и към кадастъра, за да може в процеса на създаването му Агенцията по кадастъра да оперира с пълната информация относно недвижимите имоти и във взаимодействие със службите по вписванията да прецизира както данните за имотните граници, така и данните за вещните права.

До одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри по ЗКИР кадастралните планове и разписните списъци към тях, одобрени по реда на отменените ЗЕК и ЗТСУ, се поддържат от общинската администрация, като в тях се отразяват всички настъпили изменения на недвижимите имоти. Измененията се одобряват със заповед на кмета на общината, а за градовете с районно делене – на кмета на района.

• Какъв е вашият опит в Столична община?
• През годините нашата служба е претърпяла немалко трансформации: била общинска фирма „СОФГЕО”, общинско предприятие „Софийски кадастър” и сегашната дирекция „Софийски кадастър”. Задачите на дирекцията са се променяли, в зависимост от нормативните актове.

За изграждането на нашата служба мислят още веднага след Освобождението. Още през 1879 г. – както показват документите, една от първите задачи на тогавашните общински управници е създаването на служба „Кадастрално отделение”, което да се заеме с изработването на кадастър на територията на град София. В протоколите от следващото заседание обаче е записано:„Реши се да се остави тази работа за по-добре, докато не бъде назначен главний архитектор”.
Първият кадастрален план, завършен още 1879 г., представлява крайулична мензулна снимка в мащаб 1:1000, която е била допълвана с по-значимите обществени и частни сгради, с границите на дворовете и имената на собствениците. Градският общински съвет възлага през 1890 г. на австрийския инженер Вилхелм Бартел да изработи пълен и точен кадастър на столицата на обща площ 500 хектара. Работата продължила повече от очакваното и през 1896 г. Бартел е отстранен, без да е завършено изработването на нов кадастрален план.
По-късно правените на ръка скици (хендриси), останали от Бартел и екипа му, служат за реституция на имотите.
През 1930-1932 г., във връзка с изработването на нов кадастрален план на София, инженер Адолф Клая провежда основни геодезически измервания – триангулация и нивелация на територията на града.
В периода 1900-1947 г. кадастралните планове са се изготвяли от служба „Кадастрално отделение”. След 1947 г. е взето решение тази дейност да се прехвърли към районните съвети. Поддържането на кадастралния архив се разпределя по районите. В средата на 60-те години е взето решение да се изготви нов кадастър план на София. Новата емисия започва през 1967 г. и продължава до 1983 г., като изпълнението е възложено на „ГЕОПЛАНПРОЕКТ”. Тогавашната дирекция „Геодезия” имаше задачата да го поддържа. От тогава през периоди от по пет до десет години, в зависимост от интензивността на строене, се извършва актуализация на кадастралния план, тъй като той служи за основа на проектирането на регулационните планове.
В най-новата история на кадастъра на Столична община основно постижение е внедряването на автоматизирана информационна система за поддържане на информацията за територията в цифров вид. През последните осем години Столична община системно и целенасочено разработва своя Географска база от данни, включваща данни за кадастъра, регулационните планове и техните изменения, функции на сгради, информация за адреси, имена на улици, информация за собственост и др. Разработен е и Интернет вариант за отдалечен достъп до данните за кадастъра. Основен изпълнител по управлението на тези данни е търговското дружество ГИС – София, собственост на Столична община.

• Как се променя кадастърът в зависимост от възстановяването на собствеността на недвижимите имоти?
• Голяма част от настъпилите изменения в кадастралните планове произтичат и от прилагането на реституционните закони, по силата на които се възстановява собствеността върху недвижимите имоти.

Законът за амнистията и възстановяването на отнетите имоти е възложен на правораздавателните органи (съда) чрез постановяване на амнистиционно решение (при наличие на съответните правни основания) да отмени присъдата, с която е наложена и имущиствена санкция на недвижим имот. При наличие на такова амнистиционно решение се налага процедура по попълване на кадастъра на основание & 4, ал. 1, т. 2 от ПЗРЗКИР.
Закон за възстановяване на собствеността върху магазините, работилниците, складовете и ателиетата – много кратък закон от четири члена и два параграфа от преходни и заключителни разпоредби. Тези обекти заедно със земята под тях се възстановяват на предишните собственици по силата на самия закон – екс леге. Тези възстановени имоти следва да се отразяват също в кадастъра и да се впишат имената на реституираните собственици.
Закон за възстановяване на собствеността върху някои отчуждени недвижими имоти по ЗТСУ, ЗПИНМ, Законът за благоустройството на населените места, Законът за държавните имоти и законът за собствеността, също налагат при реституционен акт за цялостна или частична отмяна на отчуждението да се попълва кадастъра. Ако отмяната на отчуждението е станала при условията на чл. 1, ал. 2 и ал. 3 от този закон, задължително трябва да се изменят и предвижданията на подробния градоустройствен план. Този закон се възлага на кмета на общината, чрез решение оформено като заповед да отменя изцяло или отчасти извършено отчуждение.
Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) в своя чл. 10, ал. 7, 12 и 13, също има реституционен характер и поражда категоричното задължение за попълване на кадастъра. Тук задачите за попълването на кадастъра, създаването на помощен кадастър и издаването на удостоверенията по чл. ‘313 по ППЗСПЗЗ, също пораждат много задължения на техническите служби на общинската администрация.
Законът за устройство на територията (ЗУТ) и ЗКИР пораждат задължение за попълване на кадастъра с цел нанасяне на новопостроени сгради, за които не се издава разрешение за ползване без удостоверение, че собственикът / инвеститорът е предоставил на общинската администрация данните за изградените, надстроените, пристроените сгради, за сградите под повърхността на земята, за преустроените или премахнати сгради, както и данните за новоизградените подземни проводи и съоръжения. Това удостоверение се издава от общинската администрация на основание & 4, ал. 1, т. 4 от ПЗРЗКИР.

• Какво е актуалното състояние на кадастъра днес?
• Нашата страна сега изпитва остра нужда от навлизане на чуждестранни инвестиции в икономиката във връзка, с което трябва да създаде у инвеститорите сигурност и доверие в стабилността на имуществените отношения, от което следва да се ускори създаването на кадастър и имотен регистър. Кадастърът и имотният регистър са онези стабилизиращи фактори и гаранти за сигурност на вещните права, които чуждестранният инвеститор инстинктивно търси.
• Доколко кадастърът на София е адекватен на този на другите европейски столици?
• Кадастърът на София съдържа една богата информация и мога да кажа, че има с какво да се гордеем. Все пак още преди 120-130 години в София се работи активно по поддържането на кадастралните планове. Друга такава служба няма в България – винаги кадастралният план на София се е поддържал от Столична община и тя е доказала, че може да се справи.
• Какво е „Кадастър 2014”?
• През 1994 г. работна група 7.1 към Комисия 7 на ФИГ направи проучване за състоянието и прогнозен доклад за развитието на кадастъра и поземлената регистрация през следващите 20 години. По-нататък се дават основните изводи и очаквани тенденции за развитие на бъдещите кадастрални системи, наречени в доклада „Кадастър 2014”.

Необходимо е да се даде синтезирано определение за кадастър и за поземлената регистрация. Според Йо Хенсен кадастърът е методично подреден, публично достъпен опис от данни за недвижимите имоти в дадена страна, създаден въз основа на геодезически измервания на границите им. Всеки от тези имоти е изобразен и уникално идентифициран върху едромащабна карта и за него е попълнен регистър с данни за предназначение, размери, стойност, права. Кадастърът дава отговор на въпросите „къде” и „колко”. Поземлената регистрация се определя като процес за официален запис (по Закон) на права върху недвижими имоти или актове, чрез които се учредява или променя правното им състояние. Поземлената регистрация дава отговор на въпросите „кой” и „как”.
Компонентите, които съставят системите на кадастъра и поземлената регистрация, са едни и същи. Това са обектите – недвижими имоти, субектите – собственици и носители на ограничени вещни права и актовете или правата, които се съдържат в тях. Поземлената регистрация и кадастърът взаимно се допълват и трябва да функционират като взаимодействащи си (интерактивни) системи. Поземлената регистрация поставя ударението върху отношението право-субект, докато кадастърът поставя ударението върху отношението обект-право. Ако върху парче земя с граници, съгласно закон, са определени частни или публични права и/или ограничения, имаме дефиниран юридически поземлен обект (ЮПО). Примери за такива обекти са: недвижимия имот, територии, определени от административни граници, територии с еднакво трайно предназначение, територии на охранявани зони, защитени територии и др. Очевидно е, че ЮПО е по-общо определение за обект на кадастъра и регистрацията. Затова бъдещият Кадастър 2014 се определя като методично подреден, публично достъпен цифров модел на територията за определените по Закон юридически поземлени обекти в дадена страна. Моделът е създаден въз основа на геодезически измервания на границите. Всеки от тези обекти е уникално идентифициран и за него е попълнен регистър с данни за предназначение, размери, стойност, права.
Кадастър 2014 дава отговор на въпросите „къде и u1082 колко” и „кой и как”. Той замества традиционните понятия за “Кадастър” и “Поземлена (имотна) регистрация”, а разделението на карта и регистър ще отпадне.