Велико Пенков
1. Въведение
През 1832 г., когато се създава Холандският кадастър, вписването на актовете в публичните регистри (които, взети заедно, са известни в Холандия като „имотна регистратура”) и кадастърът са организационно напълно отделни и независими една от друга дейности. Кадастърът документира поземлените имоти чрез техните граници заедно с името на предполагаемия носител на правото на собственост (собственик). Тогава се извършва т.нар. първа регистрация – местоположението на границите на собствеността върху земната повърхност се заснема и се отразява върху кадастралните карти. Може да се каже, че с това изработването на кадастрални карти в страната завършва – от там насетне се изпълнява предимно поддръжка на кадастъра.
С течение на времето двете дейности постепенно се сближават. Успоредно се въвеждат промени в законодателството, докато постепенно се стигне до настоящата система, която се характеризира като „негативна система с позитивен ефект”. Какво означава това – нека да започнем отначало.
2. Система за регистрация на права
Първоначално в Холандия съществува система на частно прехвърляне на собствеността между продавача и купувача, без нотариална заверка на тези сделки или регистрация на носителите на титула (правото на собственост). В началото на ХІХ век тази система се заменя от стриктна система, базирана на регистрацията на нотариални актове, такава каквато съществува по това време във Франция и други страни, основаващи се на френската правна система.
При такива системи актовете за прехвърляне на собственост се вписват в обществено достъпни регистри от “регистратор” (“registrar”), посредством уникален идентификатор на вписвания документ. Регистраторът също така вписва и точния час, в който документът постъпва за регистрация. Това е важно, защото при противоречие между отделни актове предимство има актът, постъпил по-рано. Наборът от всички вписани актове дава базата при вземане на решение в случай на спор. Чрез извършване на справка в регистрираните актове, експертите могат да получат ясна представа за това на кого какви права биха били отсъдени от съда. Справките в тези актове могат да се улеснят чрез добра система на взаимно обвързване/индикация на актовете.
При една титулна система задачата на регистратора, на когото се представят актовете за извършените сделки, включва много повече от обикновената поддръжка на архивите от актове. Той определя и вписва какви права съществуват и кои са техните носители. Своето решение той базира на съдържанието на предадените му актове и други документи. Обществото може да бъде сигурно в съдържанието на регистъра на правата. Тази система съществува в много страни, чиито правни системи са базирани на немската правна система. Първоначално регистратори са били съдиите, което и сега е така в страни като Германия и Дания. Съществува тенденция за назначаване на специалисти с юридическо образоване за изпълняване на тази роля, както това става в англосаксонските страни, а отскоро и в някои скандинавски страни.
3. Имотният регистър и кадастралният регистър отделно
През 1832 г. под въздействието на френската правна система в Холандия се въвежда система с вписване на актове. Т.нар. регистратори организират създаването на точни копия на текстовете на актовете, които после биват съхранявани в архива. Те също така е трябвало да осигурят достъп до тези текстове на по-късен етап, когато е необходимо. За тази цел са поддържани индексни регистри. Регистраторът по това време не е държавен служител. Той е задържал получените за регистрацията такси, но е плащал на служителите си за поддържането на индексните регистри и за създаването на копията (преписите) на постъпилите актове от тези пари. Това обаче има неблагоприятни последици. На служителите, които са създавали преписите от актовете, се плащало на изписан ред и затова те започнали да разтеглят изписаните букви и по този начин да се получат повече изписани редове. Регистраторите се стараели да съкратят разходите, като поддържат съвсем скромен индексен регистър. По тази причина и сега в Холандия срещат проблеми при проучването на стари сервитутни права.
За да се определи кой е носителят на правото, е трябвало да се прочете не само последният нотариален акт, но така също и предходните актове. Освен това, ако прехвърлянето в рамките на последния акт е станало от лице, което не е било истинският собственик, купувачът никога не може да придобие правото на собственост. Трябвало е да се изчете целият низ от актове от последните 30 години, касаещи съответния имот. Обикновено се е извършвало от нотариусите, които на базата на прочетеното правят заключението кой е носителят на правото (собственик). Регистраторите единствено трябвало да осигурят достъп до архивираните преписи на актовете. Поддържал се е и кадастрален регистър, главно за целите на данъчното облагане. При наличие на нотариален акт, купувачът, упоменат в последния акт, се е вписвал като собственик и съответно като данъчно задължен. Ако няма акт, като носител на правото се е вписвал този, който е очевидният владетел на имота. Връзката между кадастъра и имотния регистър се е осъществявала посредством два вида данни, които са дублирани и в двата регистъра. Томът и номерът на копието на нотариалния акт са се вписвали в индексен регистър от регистраторите, но също така са се вписвали и в кадастралния регистър.
Обозначението на обектите от кадастъра е трябвало да бъдат цитирани в нотариалните актове, които от своя страна са били копирани в имотния регистър. Кадастралните имоти са имали физически граници, такива, каквито са били показвани от съседите пред земемера на терена. Не се правело проучване дали тези граници са всъщност правните граници. Решението кои са (къде точно се намират) правните граници се е вземало от съда. Поради това решаващо за изготвяне на кадастъра е било готовността на страните да подпишат споразумение за местоположението на границата пред земемера на терена. Възражения срещу кадастралните граници е имало само от тези, които са смятали, че плащат твърде големи данъци, защото имотите им са неправомерно големи. Онези, които смятат, че имат право на по-голям поземлен участък, е трябвало да получат съдебно решение относно местоположението на правната граница.
4. Обединяване
Системата имала редица недостатъци. Поставянето на отчетливо ударение върху данъчното облагане в съществуването на кадастъра често довежда до разлики с правната реалност. Регистраторите, които са можели да увеличат собствените си приходи, като поддържали опростени индексни регистри, не регистрирали надлежно сервитутните права. Тези права или са вписвани в съкратена форма или изобщо не са били отразявани в индексния регистър. Ако имотът получи нов идентификационен номер, често препратката към съответните сервитутни права не била прехвърляна към новия номер. В резултат става наложително да се прочетат всички нови нотариални актове, издадени след създаването на кадастъра, за да се намери отговор на въпроса, касаещ сервитутните права.
Редица промени са въведени през 1927 г. Регистраторът става държавен служител, който отговаря както за кадастъра, така и за имотния регистър. Създава се отделен регистър на сервитутните права. Преустановява се поддържането на индекса на регистратора в имотния регистър. Кадастралният регистър става индекс на имотния регистър. Така кадастралният регистър става единственият регистър, на който се базират нотариалните актове, вписвани в имотния регистър. С това се поставя началото на още по-близката взаимозависимост между имотния регистър и кадастралния регистър и повишаването на надеждността на кадастралния регистър. Важен стимул за извършването на всичко това е правилото, че прехвърлянето на недвижимо имущество в Холандия трябва винаги да става посредством нотариален акт. Нотариусът получава изричното задължение да:
- осигури адекватно описание на имота, предмет на сделката, в нотариалния акт;
- провери самоличността на участващите в сделката страни;
- провери дали продавачът е собственикът.
С въвеждането на горните промени кадастралният регистър става още по-пълен и още по-надежден. По този начин се увеличава и социалната му значимост. Общинските съвети и специфичните за Холандия „Съвети по водите”, организирани на областен принцип, започват да използват кадастралния регистър, не само за да налагат данъци и такси, но също така и като база при изкупуването на земя за обществени нужди, налагане на задължителни изисквания за почистване на замърсени почви, за издаване на различни разрешителни и т.н. Във формално правен аспект кадастралният регистър съдържа единствено предположения за това до къде се разпростират правата на собственост, а съдът е този, който решава кой е действителният носител на правото на собственост. Но тъй като холандските граждани добре знаят, че шансът съдебното решение да бъде различно от онова, което показва кадастралният регистър, е твърде малък – до съд се стига много рядко.
5. Промени в правната система
Нови законодателни клаузи, предназначени да дадат правна база на описаните по-горе обществено-административни промени, са въведени чрез Гражданския кодекс от 1992 г. Тези постановки са свързани с:
- повишаването на надеждността на имотния регистър и кадастралния регистър;
- по-нататъшното интегриране на кадастъра и имотния регистър.
5.1 Повишена надеждност на имотния регистър
Надеждността на имотния регистър се повишава посредством “правила за защита на трети страни”. Характерна особеност на стриктната система за регистриране на актове е, че вписването на акт с непълно или погрешно съдържание няма правно последствие. По-късно съдът може да реши, че основният договор е недействителен и че не е извършено действително прехвърляне на собственост. Новият Граждански кодекс добавя, че това правило не се прилага, когато трети страни междувременно са се позовали на акта. Ако правото на продавача е неизправно, действителният собственик си запазва имота (както е при всички системи с регистрация на актове). Ако правото на продавача е неизправно и купувачът е продал след това имота на трето лице, което само по себе си е добросъвестно, третото лице задържа имота (защото то може да се довери на имотния регистър). На практика, с изключение на придобиването по давност, решаваща е информацията от имотния регистър. Така че ако лицето B застави собственикът A да прехвърли собствеността си на B, B не става собственик. Ако B прехвърли имота на C, който не знае, че собствеността все още се държи от A, C е защитен. В текстовете също така се постановява, че холандският регистратор не може да приема пасивна роля, каквато по правило се асоциира със системите с регистрация на актове. Ако нотариус предаде нотариален акт, за който регистраторът не е убеден, че ще доведе до видимо целените правни последици, регистраторът информира заинтересованите страни писмено. Преди изпращането на подобно писмо се предупреждава нотариусът. На практика нотариусът не желае неговите клиенти да получат такова предупредително писмо и обикновено оттегля своя акт и въвежда предложените от регистратора промени в него.
5.2 Повишена надеждност на кадастралната информация
Поради факта, че носителят на правото се извлича от текстовете в нотариалните актове, повишената надеждност на актовете в имотния регистър означава също и повишена надеждност кадастралната информация. Наред с това надеждността на кадастъра се повишава и заради възможността за възражения и обжалване срещу въведеното в кадастралния регистър. Повлияните страни получават копие от всяка промяна в регистъра. Те могат да възразят срещу тази информация в рамките на 6 седмици и ако регистраторът не приеме тяхното възражения, те могат да подадат жалба в съда, а след това и до върховния съд. В случай че няма възражения, може да се приеме, че страните са съгласни с промените в регистъра. Друга причина за увеличаване на надеждността на кадастъра е повишеното значение на кадастралните граници. В Холандия местоположението на правната граница се определя от волята на самите страни относно това местоположение и описана в нотариалния акт. Чрез предварителното превръщане на договорените нови граници в кадастрални граници може да се осигури тяхното точно съвпадане. Все пак предварителното заснемане на границите на терена не е задължително. Както и в англосаксонските страни, т.нар. общо описателни граници също могат да бъдат включени в акта. Такъв нотариален акт съдържа общо, приблизително описание на местоположението на границите. При спор относно граница, съдът ще отсъди на базата на логиката и безпристрастността. Земемерът моли страните да покажат къде се намират границите на терена. На тази база по обратен ред се определя точното местоположение на границата. Това може да стане със събиране на информация на терена и изработване на скица на тази база. В този случай земемерът се опитва да определи кадастралната граница така, че тя да съвпада с правната граница. Гаранция обаче, че това може да се постигне, няма. Теоретично погледнато страните може и да покажат местоположение на границата, различно от онова, за което първоначално са се споразумели, макар че на практика се случва рядко. Ако на по-късен етап се яви някакъв спор, съдът – при липса на доказателства за противното – ще приеме, че показаната граница е тази, която е била приета първоначално. Страната, която би оспорила това решение, ще трябва да представи доказателства за противното. Нещо трудно и на практика често границата, определена според кадастъра, е решаващата при спорове относно граници. Друга новост, въведена с новия Граждански кодекс, е възможността за обновяване на кадастралната информация. Ако в кадастъра се породи съмнението, че кадастралната информация вече не отговаря на правната реалност, може да се започне т.нар. процес на обновяване. На практика той включва случаи на несъответствие между материалната и кадастралната граница. С изтичането на период от 20 години една материална граница става правна граница по силата на давността. Проучване на подобни разлики може в крайна сметка да доведе до вписването в имотния регистър на “обновителен акт”. Непосредствено след вписването и на базата на този акт се въвежда съответното изменение в кадастралния регистър. Обновителният акт става неоспорим след период от 10 години – още един пример на взаимообвързаност на кадастъра с имотния регистър. Вероятно за читателя е ясно, че законодателят е разрешил инициативи и действия, като описаните по-горе, само след като системата на кадастъра и имотната регистрация в страната е извоювала своето място и роля в обществото след дългите години на точност, справедливост и безпристрастност в работата.
6. Сделки в електронен вид
Нов тласък за интегрирането на имотния регистър и кадастралния регистър дава нарастващото автоматизиране на операциите в тази сфера. Първоначално автоматизирането обхваща имотния регистър и кадастъра поотделно. Кадастралният регистър е автоматизиран от 1986 г. Новата информация в него се въвежда онлайн ежедневно, като достъпът е отворен през Интернет. Информацията на имотния регистър е съхранена на микрофилми за периода от неговото създаване през 1832 г. до 1999 г. При поискване се изготвят цифрови копия на тези актове и се изпращат в електронен вид на заявителите. От 1999 г. актовете в имотния регистър се сканират в момента, в който постъпят за регистрация и могат да бъдат разглеждани през Интернет по всяко време. От м. септември 2005 г. е възможно актовете да постъпват в електронен вид. Документите, подлежащи на вписване, трябва да носят електронен подпис. Подписващият с електронния подпис поема отговорността в случай на несъответствие между оригинала, който често е на хартия, и електронното копие. Тази система е въведена лесно, тъй като при нея се изисква само един електронен подпис от член на една ограничена група от длъжностни лица. В Холандия все още остава изискването оригиналът на нотариалния акт да бъде подписан от страните по сделката и да бъде архивиран на хартия при нотариуса. Полагането на подпис от само едно лице е привлекателно, защото издаването и потвърждаването на електронни подписи изисква известни формалности. Това обяснява защо първоначално само 80% от всички документи постъпват в електронен вид. Това предизвиква извървяването на следващата стъпка: доставените актове от сделките да бъдат въвеждани в регистъра автоматично. Кадастърът постига споразумение с организацията на нотариусите за използване на стандартни формуляри при изготвянето на нотариалните актове. Така съдържанието на актовете се разделя на две части. Първата част е стандартизирана и съдържа елементи, които автоматично могат да бъдат въведени в регистъра. Втората част е със свободен текст, но тя е предшествана от клауза, според която се изключва възможността тази втора част на нотариалния акт да съдържа информация, която трябва да бъде въведена в кадастралния регистър. Регистраторът предварително е постановил, че нотариален акт, който е изготвен при използването на този стандартен формуляр, отговаря на всички изисквания за регистрация. Така тези актове могат да бъдат вписвани в имотния регистър директно на базата на подписа само на нотариуса. Освен това, софтуерно е решено как данните, въведени в стандартния формуляр да бъдат вписани в регистъра.
Понастоящем над 93-94% от всички нови нотариални актове постъпват в цифров вид. През 2008 г. Кадастърът въвежда напълно компютъризирано вписване в имотния регистър и напълно компютъризирано актуализиране на кадастъра. Холандия се явява една от първите страни в света, която въвежда напълно компютъризирано обработване на актовете.
Примерът от Холандия е една илюстрация за това как в резултат на обединяването на имотния регистър и кадастъра обработката на сделките с недвижимо имущество става по-бързо, по-евтино и по-ефективно от когато и да било до сега.
По материалите „The Integration of the Cadastre and Public Registers in the Netherlands” и „Legal Certainty and the Merging of Land Register and Cadastre in The Netherlands” на г-н Вим Лауман, Главен регистратор на Холандия.
