В чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността примерно (а не изчерпателно) се изброяват кои части на сграда в режим на етажна собственост представляват общи части, а във втората част на нормата е дадена обща дефиниция, от която следва да се прави анализ, когато се преценява коя вещ има характеристиката на обща част на сградата. Обща част е всичко, което по естеството си или по предназначението си служи за общо ползване. Съгласно съдебната практика при определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед на строителните книжа при построяване на сградата или след извършено преустройство /промяна на предназначението/ от собственика/ собствениците на сградата. Меродавният момент, към който се преценява статутът на елемента, е възникването на етажната собственост. Етажна собственост възниква за сгради, построени на етап „груб строеж“, в които самостоятелните обекти са собственост на повече от едно лице. Разпоредителна сделка с помещението за „Охрана“, извършена преди възникване на етажната собственост докато строителят е собственик на цялата сграда, не е достатъчна, за да се приеме, че помещението е изгубило характера си на обща част, след като по предназначението му и от архитектурните проекти се установява, че това помещение обслужва останалите самостоятелни обекти в сградата. Фактът на заснемане на помещението като самостоятелен обект в кадастралната карта също не е породил трансформация от обща част в самостоятелен обект. Такава трансформация може да стане само чрез одобряване на инвестиционен проект за промяна на предназначението на помещението. Общите части в сграда в режим на етажна собственост не могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка, не могат да се придобиват по давност и не могат да се делят, докато не бъде променен статутът им. Сделката с такава част би била нищожна поради нарушаване на императивна норма на закона, както и поради липса на предмет – няма самостоятелен обект.
Въпрос: Собственик съм на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, която е изградена в жилищен комплекс от затворен тип, състоящ се от ресторант, два магазина, гаражи и паркоместа. Към момента на построяване на сградата по архитектурен проект в сградата е изградено помещение „Охрана“, което е предвидено за общо ползване във връзка с предвидените по проекта гаражи за живущите, и се състои от една стая и санитарен възел. Помещението „Охрана“ е функционално свързано с паркинга на жилищния комплекс и в него се намират таблата за комуникации за цялата сграда, както и камери за видеонаблюдение на сградата и паркинга. В площообразуването обектът „Охрана“ е посочен като самостоятелен обект и не е включен в стойността на общите части на сградата. В последствие фирмата – строител продава помещението „Охрана“ на физическо лице, което отказва достъп до помещението на етажните собственици. Помещението „Охрана“ е заснето и нанесено като самостоятелен обект в кадастралната карта със съответен идентификатор. Въпросът е дали с извършената сделка помещението „Охрана“ е изгубило характера си на обща част в сградата?
Честа срещани в практиката са случаите, в които в съществуващи сгради в режим на етажна собственост собственик на самостоятелен обект завладява и приобщава към своя обект общи части на сградата, напр. усвоява част от общ коридор или завладява общ таван. Поставя се въпросът това усвояване променя ли характера на елемента на сградата от обща част в индивидуално притежание, дори ако е предшествано от одобряване на архитектурен проект. Съгласно Тълкувателно решение №34 от 15.08.1983 г. по гр.д.№11/1983 г. на ОСГК на ВС, както и нова задължителна съдебна практика- напр. Решение №296 от 29.06.2011 г. на ВКС по гр.д.№990/2010 г., I Г.О., ГК, когато таванът е изграден като обща част по предназначение, последващо одобряване на архитектурен проект за преустройство само по себе си не е достатъчно, за да се приеме, че той има вече друг статут. Същественото за промяната на предназначението е съгласието на всички етажни собственици, без което таванът (или друга обща част) продължава да има характеристиката на обща част на сградата, която не може да бъде обект на прехвърлителни сделки, делба или придобиване по давност. Съгласието може да не бъде изрично, а може да се тълкува въз основа на извършени конклудентни действия – например чрез подаване на документи за изработване на архитектурен проект за промяна на предназначението или чрез предявяване на иск за делба на самостоятелния обект, възникнал от обща част.
В съдебно решение №1026 от 16.01.2009 г. на ВКС по гр.д.№3934/2007 г., I Г.О. /това съдебно решение обаче не е задължителна практика по чл. 290 ГПК/ съставът на Върховния касационен съд приема, че съгласието на етажните собственици за промяна на предназначението на обща част не се отразява на качеството й на такава. За да изгуби качеството се на обща част по предназначение обектът с променено предназначение следва да бъде прехвърлен в индивидуално притежание на отделен етажен собственик или на трето лице. Според мен обаче това разбиране на съда не е логично и противоречи на закона- законът забранява да се извършват сделки с общи части, следователно, ако трансформацията от обща част в индивидуална настъпва едва след датата на сделката, то такава сделка изобщо не е възможна.
