Михаела Белчева
Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Въпросът дали и кога е приложен един регулационен план- и по отношение на уличната регулация, и по отношение на дворищно-регулационните планове, има голямо практическо значение, тъй като определя както границите на собствеността, така и процедурите за изменение на регулационните планове. Настоящето изложение има за предмет изследване на понятието приложен регулационен план по действащата и по отменената нормативна уредба, доколкото има действащи планове, приети по отменени благоустройствени закони.
С изменението на §22 от ЗР на ЗУТ (Държавен вестник, брой 82 от 2012 г.) се даде подробна дефиниция на понятието приложен регулационен план. Досега такава дефиниция имаше само по отношение на приложен дворищно-регулационен план по смисъла на Закона за териториално и селищно устройство (отм.) и Закона за кадастъра и имотния регистър, и на приложен регулационен план за поземлени имоти, одобрен по реда на ЗУТ. Нямаше дефиниция на понятието приложен улично-регулационен план. Съгласно §22, ал. 1 от ЗУТ ПУП се счита за приложен по отношение на регулацията:
- С влизане в сила на административния акт по одобряване на плана по чл. 16 ЗУТ. В тази хипотеза вещно-правният ефект на плана настъпва от датата на влизането му в сила – от тази дата се трансформира собствеността, като общината/държавата придобиват правото на собственост върху частите от имоти, предназначени за публична собственост, а частните субекти придобиват правото на собственост върху урегулираните поземлени имоти. Планът по чл.16 изключва провеждането на специална отчуждителна процедура по ЗУТ, съответно ЗДС или ЗОС.
- Със сключване на окончателни договори при одобряване на планове по чл. 15 и чл. 17 ЗУТ,
- С изплащането на обезщетенията по отчуждителните производства. Така например, съгласно чл. 29, ал. 6 от Закона за общинската собственост, обезщетението за отчужден имот трябва да бъде изплатено в 6-месечен срок от влизане в сила на оценката. Ако това не бъде направено, отчуждаването може да бъде отменено със заповед на кмета на общината. Отчуждаването може да бъде отменено и когато в тригодишен срок, а за обектите от първостепенно значение – в 5-годишен срок от отчуждаването на имота строителството на обекта не е започнало, както и в случаите, когато одобреният подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, бъде отменен от съда, а новият влязъл в сила подробен устройствен план не засяга отчуждения вече имот. За имоти, които се отчуждават за държавни нужди – ако в 18-месечен срок от влизането в сила на решението на Министерски съвет за отчуждаване на имоти за национални обекти и в 6-месечен срок от влизането в сила на заповедта на областния управител за отчуждаване на недвижими имоти за други държавни нужди собственикът не бъде обезщетен, по негово искане Върховният административен съд, съответно административният съд по местонахождението на имота, отменя акта за отчуждаването.
В периода от 1949 г. до 1973 г. действа Законът за плановото изграждане на населените места (отменен със ЗТСУ), който урежда и материята на създаване и одобряване на регулационните планове. Няма особена принципна разлика при уредбата и прилагането на дворищно-регулационните планове по ЗПИНМ (отм.) и прилагането им по ЗТСУ (отм.). Съгласно чл. 39, ал. 3 от ЗПИНМ собствеността на придадените по дворищно-регулационния план недвижими имоти към парцели на други лица се придобива по силата на самия план, като между собствениците на имотите остава да се уредят облигационните отношения за заплащане на придаваемите части. Размерът на дължимото се обезщетение може да се постигне по взаимно съгласие на страните, които обаче трябва в нотариално-заверено заявление до общината да заявят, че са постигнали такова съгласие и нямат претенции една към друга. Ако такова съгласие не бъде постигнато, то размерът на дължимото обезщетение се определя от комисия на общината. След заплащане на обезщетението за отчуждените недвижими имоти, собствениците на парцелите се снабдяват с нотариален акт за придаваеми по регулация части. Нотариусът издава нотариален акт по искане на общината въз основа само на обяснителна бележка и скица- т.е. в тези производства нотариусът не изследва остоятелството дали и на какво основание лицето, което е било прието за собственик от общината на отчуждавания имот и на което е извършено плащането е действителният собственик. Т.е. по мое мнение такъв вид нотариални актове не се ползват с доказателствена сила за обстоятелството, че собствеността е придобита от собственик.
Понятието приложена регулация и трансформацията на регулационните линии в имотни граници е уредено в §72 от Правилника за прилагане на ЗПИНМ (отм.). Когато се налага да се изработва нов регулационен план поради грешка в кадастралната основа или когато се установи, че регулационният план съдържа явна фактическа грешка (ЯФГ), която има значение за регулационните предвиждания, то проектът за нов регулационен план се изработва въз основа на първоначалното (преди регулацията) положение на недвижимите имоти. Когато регулационният план се изменя във връзка с целите на градоустройството– понеже не дава възможност за целесъобразно застрояване- проектът за нов регулационен план се изработва въз основа на първоначалното (преди регулацията) положение на недвижимите имоти и техните граници, освен ако придаденият имот е бил завзет по законния начин или дължимото за него обезщетение е било заплатено.
Законовата уредба на прилагането на дворищно-регулационните планове по ЗТСУ е почти идентична на уредбата по ЗПИНМ. Дворищно-регулационният план има непосредствено отчуждително действие за придаваемите части. Собствеността върху придаваемите части преминава по силата на самата регулация, но тя получава значение на безусловно придобивно основание от деня, когато е приложена, тъй като дотогава при евентуалното й изменение или създаване на цялостна нова регулация се изхожда от първоначалното положение на имотите. Последиците от отчуждителното действие на дворищно-регулационния план се уреждат или по взаимно съгласие с нотариално-заверено заявление до общината, или с оценяване от общината на придаваемите части и заплащането им от длъжника по дворищно-регулационния план.
По отношение на понятието приложен регулационен план е прието Тълкувателно решение №3 от 1993 г. на ОСГК на ВС. Понятието приложен дворищно-регулационен план се свързва с различни изходни предпоставки в хипотезите на чл. 33, ал. 1 от ЗТСУ и чл. 33, ал. 2 от ЗТСУ в зависимост от различията в основанията за изменение на влезлия в сила дворищно-регулационен план. Хипотезата на чл. 33, ал. 2 от ЗТСУ визира изменение на дворищно регулационния план на основание чл. 32, ал. 1, т. 1 и 3 ЗТСУ – в обществен интерес във връзка с цели и нужди на градоустройството или защото не осигурява възможност за целесъобразно застрояване по действащите строителни и технически правила, норми и нормативи за архитектурно-градоустройствените изисквания, което не е обусловено от незаконосъобразност на плана или несъответствието на действителното положение, а на съображения за техническа и стопанска целесъобразност поради възникнали впоследствие нови нужди и обстоятелства. Това налага да не се пререшават повторно въпросите за статута на дворищно регулационните парцели, като разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗТСУ предвижда опростена алтернатива за отпадане обратното действие на отмяната на предходната дворищна регулация, от която по принцип като законосъобразна ще се изходи при изработване на новия дворищно регулационен план – или ако към датата на откриване на производството по изменение на дворищната регулация придадените имоти са били заети по законоустановения ред (чрез доброволно отстъпване по реда на чл. 111 от ЗТСУ или чрез въвод във владение след снабдяване с титул за изпълнение – нотариален акт за собственост по регулация на новия собственик след погасяване вземането за обезщетение на правоимащия бивш собственик по давност съгласно чл. 134, ал. 3 от ЗТСУ) или чрез заплащане на паричното обезщетение за придаваемите се части. При изпълнени на тези алтернативно предвидени изисквания парцелните граници по предходната регулация се приемат за имотни граници, съобразно които ще се изработи новият план т. е. ограничено е при тези предпоставки отпадането с обратна сила на последиците от отчуждителното действие на отменения план. Посочените условия са важими и при уреждане на отношенията между съсобствениците в образувания по регулация общ парцел, отреден за малко етажно застрояване, в който с оглед изравняването на дяловете им по силата на дворищната регулация и неравното им имотно участие след изпълнението им имотните граници между имотите ще бъдат заличени и парцелът ще бъде отразен като един съсобствен имот при изменение на дворищната регулация. В тези случаи не е част от фактическия състав на прилагане на дворищно-регулационния план завладяването на придаваемите части.
Хипотезата на чл. 33, ал. 1 от ЗТСУ предвижда изменение на дворищно регулационния план при условията на чл. 32, ал. 1, т. 2, 4 и 5 от ЗТСУ – при грешка в кадастралния план, при явна фактическа грешка, свързана с регулационните предвиждания и при утвърждаването му при съществено закононарушение. В тази хипотеза се касае или до закононарушение при одобряване на регулацията, или до нарушаване на материални субективни права на собствениците на имотите, поради което за настъпване на ефекта на съвпадение на регулационните с имотни граници при изменение на основанията, визирани в чл. 32, ал. 1, т. 2, 4 и 5 от ЗТСУ, са предвидени кумулативно изпълнение на условията за заемане на придаваемите части, както и самото им заемане, като владението върху тях следва да продължи минимум десет години. Тези допълнителни изисквания са обусловени от обстоятелството, че дворищната регулация е незаконосъобразна и не съответства на действителното положение, поради което не би следвало да бъде съобразявана при нейното изменяне и изработване на новия план и трябва да се изхожда от положението на имотите преди нея. След изтичане на десетгодишния срок на владение върху придадените части новият план ще се изработи въз основа на създадените с опорочената регулация парцелни граници, които ще се третират за имотни с оглед усложненията, които биха настъпили след един такъв дълъг период от време от отпадането с обратна сила на отчужденията по отменения план поради фактическите промени, които евентуално са засегнали придаваемите имоти (например извършване на строежи или други подобрения в тях). В случай че предшестващият план не е приложен, се отива към по-ранния, докато се установи приложен план или положението на имотите към първия одобрен дворищно регулационен план на населеното място.
