 Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com |
В практиката се срещат случаи, при които носителят на право на строеж, на пристрояване или надстрояване построява сграда, която е по-голяма (с по-голяма застроена площ или по-висока) спрямо одобрените архитектурни проекти, респективно надхвърля учреденото право на строеж. Поставя се въпросът чия собственост е построеното в повече – на собственика на земята или на носителя на правото на строеж.
Нормативната уредба по този въпрос се съдържа в Закона за собствеността. Чл. 92 на ЗС предвижда, че собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако е установено друго. Съгласно чл. 97, когато чужда вещ е присъединена като част към главна вещ по такъв начин, че не би могла да се отдели без съществено повреждане на главната вещ, собственикът на тази вещ придобива правото на собственост и върху присъединената част, като има задължение да обезщети нейния собственик. Чл. 98 предвижда, че принадлежността следва главната вещ, освен ако не е постановено или уговорено друго.
Разрешението на поставените въпроси се съдържа в задължителна съвременна съдебна практика на ВКС – напр. Решение №137 от 17.08.2010 г. по гр.д.№3954/2008 г., Решение №100 от 25.06.2014 г. по гр.д.№4966/2013 г. на Първо Г.О.
Разпоредбата на чл. 92 от ЗС въвежда правилото, че собственикът на земята е и собственик на постройките и насажденията върху нея, освен ако не е установено друго. Изключението е налице, когато е учредено право на строеж и то е реализирано в рамките на разрешеното. Когато е надхвърлен обемът на правото на строеж (независимо дали е увеличена площта или височината на построеното), вещноправният режим на допълнително построеното се определя от неговата юридическа характеристика – дали представлява самостоятелен обект на собственост. Чл. 92 от ЗС ще намери приложение, само когато постройката представлява самостоятелен обект съгласно строителните правила и норми. Когато обаче извършеното строителство не представлява самостоятелен обект – напр. построена е в повече една стая или без да има построено в повече самостоятелно помещение площта на целия обект е по-голяма от записаната в титула за учредяване на суперфиция, следва да се приложи чл. 97 от ЗС. Тази хипотеза възниква, както когато при неспазване на учреденото право на строеж е увеличена застроената площ на съществуваща сграда, така и на разрешена нова пристройка или надстройка. Това тълкуване се основава на правилото, че не може да възникне собственост върху несамостоятелен обект. За такъв обект важат правилата на чл. 97 или чл. 98 от ЗС – той или следва режима на главната вещ, или се присъединява, но не към земята, а чрез неделимото му свързване с друга главна вещ.
За да бъде приложена нормата на чл. 97 от ЗС също така е необходимо изграденото в повече да има характеристиките на строеж и да бъде трайно присъединено към основната сграда, така че отделянето му да не може да стане без съществено повреждане на главната вещ. Нормата на чл. 97 не намира приложение, когато изграденото в повече представлява монтаж, а не строителни работи.
В Решение №100 от 25.06.2014 г. по гр.д.№4966/2013 г. на Първо Г.О. на ВКС се разглежда въпросът дали представлява обща част към жилищната сграда в режим на етажна собственост, или е собственост на собственика на земята, или е собственост на съответния собственик на съответния самостоятелен обект пристройка, изградена към жилищна сграда в режим на етажна собственост, функционално предназначена за задоволяване на складови нужди и свързана с отделните жилища в сградата. Между реално обособените части от пристройката (състоящи се от складови помещения), които са свързани с отделните жилища в сградата, има преградна стена, поради което частите нямат връзка помежду си. Върховният съд приема, че тъй като всяка част от пристройката е конструктивно и функционално свързана със съответното жилище в сградата и има обслужваща (складова) функция за него, то това я определя като принадлежност по смисъла на чл. 98 от ЗС, а принадлежността следва главната вещ. Следователно въпреки липсата на учредяване на право на строеж от собственика на земята за пристройката, по правилото на чл. 98 всяка реална част от нея е станала собственост на съответния собственик на самостоятелно жилище и поради обслужващия й характер не може да се приеме, че представлява обща част на сградата.
{module [180]}
