Преместваеми обекти съгласно ЗУТ и техният режим в кадастралната карта

Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com

Видовете преместваеми обекти, както изискванията и процедурите за поставянето им са регламентирани в раздел IX на глава III на Закона за устройство на територията, озаглавена „Преместваеми обекти и елементи на градското обзавеждане“. Съгласно чл. 56, ал.1 от ЗУТ върху поземлени имоти могат да се поставят:

1. 1. преместваеми увеселителни обекти;
2. 2. преместваеми обекти за административни, търговски и други обслужващи дейности;
3. 3. преместваеми обекти за временно обитаване при бедствия;
4. 4. преместваеми обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната.

В §5, т. 80 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ се съдържа дефиниция на преместваем обект, съгласно която „Преместваем обект“ е обект, който няма характеристиките на строеж и може след отделянето му от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура да бъде преместван в пространството, без да губи своята индивидуализация и/или възможността да бъде ползван на друго място със същото или с подобно предназначение на това, за което е ползван на мястото, от което е отделен, като поставянето му и/или премахването му не изменя трайно субстанцията или начина на ползване на земята, както и на обекта, върху който се поставя или от който се отделя. През 2019 г. към дефиницията е добавено и второ изречение, съгласно което преместваемият обект може да се закрепва временно върху терена, като при необходимост се допуска отнемане на повърхностния слой, чрез сглобяем или монолитен конструктивен елемент, който е неразделна част от преместваемия обект и е предназначен да гарантира конструктивната и пространствена устойчивост на обекта и не може да служи за основа за изграждане на строеж.

В практиката често се пораждат спорове дали един обект е преместваем или представлява строеж съгласно легалната дефиниция на §5, т. 38 от ЗУТ.

Съгласно трайната и преобладаваща практика на Върховния административен съд преместваемият обект се дефинира от следните негови особености:

• Не може да бъде разширяван кръгът на обектите, определени като преместаеми с разпоредбата на чл.56, ал.1 от ЗУТ, която дефинира преместваемите обекти съгласно техните функции и предназначение, изброени в нормата. Така например при действието на ЗУТ никога в многобройните редакции на чл.56 вила или жилищна сграда не представлява преместваем обект, тъй като не е увеселителен обект или обект за административни, търговски и други обслужващи дейности. Под „други обслужващи дейности“ се разбира обществено обслужваща дейност, а не такава във връзка с нуждите на собственика или от постройка на допълващото застрояване. Преместваем обект с някакви функция, свързана с обитаване, би могло да бъде само в тясната хипотеза на чл.56, ал.1, т.3 – преместваем обект за временно обитаване при бедствия. Гараж независимо от конструкцията му или начина на закрепване на земята също не попада в категорията преместваем обект.
• За да бъде преценен даден обект като преместваем, необходимо е същият да отговаря на два критерия, които следва да са кумулативни: по предназначение и естество обектът да притежава някоя от характеристиките по чл. 56, ал. 1, т. 1 – т. 4 на ЗУТ, като по отношение на същия, съгласно § 5, т. 80 от ДР на ЗУТ, да е налице и възможност за отделянето му от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура и за преместването му в пространството, без да губи своята индивидуализация и възможност да бъде ползван на друго място със същото или с подобно предназначение на това, за което е ползван на мястото, от което е отделен.
• Съществена характеристика на преместваемия обект е начинът на закрепване към терена, като то не може да бъде трайно, нито да променя целостта на терена. В този смисъл изграждането на бетонна основа или бетонна площадка, върху която се закрепва „преместваем обект“, винаги характеризира обекта като строеж, а не като преместваем.
• Преместваем е цял обект, който именно в неговата цялост компактно може да бъде преместен или демонтиран. Преместване на обекта в цялост изключва неговото разглобяване. При преместването обектът трябва да запази физическата си цялост, без да бъде разглобяван.
• Конструкцията на една постройка не е въведена от законодателя като елемент, който да я определя като строеж или не. Сглобяемата конструкция не прави един строеж преместваем обект. С такава конструкция могат да бъдат много обекти, вкл. къщи, гаражи, постройки на допълващо застрояване и много други.

Преместваемите обекти не следва да се нанасят в кадастралната карта, тъй като не представляват обект на кадастъра съгласно чл. 23 от Закона за кадастъра и имотния регистър. Обект на кадастъра е сграда, включително такава, изградена в груб строеж. Дефиницията на §1, т.1б от ДР на ЗКИР за сграда я определя като самостоятелен строеж, а преместваемите обекти не представляват строежи.