Въпрос:
Собственик съм на урегулиран застроен недвижим имот в гр.София, който съм придобил чрез покупко-продажба. Имотът попада в съществуващ жилищен комплекс. Подадох молба за скица в общината. Издадоха ми скица, в която е отбелязано, че за имота ми има реституционни претенции от трети лица, като ми обясниха, че със съдебно решение и издадено въз основа на него решение на общинската служба по земеделие и гори е възстановено правото на собственост върху част от имота. Същевременно, в удостоверението за тежести за собствения ми имот, издадено от Службата по вписванията, няма отбелязване за дублиране на правото на собственост или други вписвания. Моля да ми отговорите, на какво основание общината вписва реституционни претенции в скицата за собствения ми имот, което от своя стра- на ми създава големи трудности напр. не мога да изтегля банков кредит.
Отговор:
Действително, в Столична община има практика в издаваните скици “да се вписват всички известни на общината обстоятелства за собствеността на имота, вкл. наличие на спор за собственост, на възбрана, на други нотариални актове и документи за собственост, на искания за реституция и др.”. Тази практика почива на указателно писмо, издадено през 2001г. от Дирекция “Архитектура и градоустройство”.
За територии с одобрена кадастрална карта, скици за недвижими имоти се издават от Службите по кадастъра на Агенция по кадастъра, геодезия и картография по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър /ЗКИР/ и Наредба №3 от 2005г. за създаване на кадастрална карта и кадастрални регистри /Наредбата/. Образецът на скиците е одобрен с Наредбата. Също така, с Наредбата е одобрено съдържанието на кадастралния регистър на собствениците. В случай, че в Службата по кадастъра има документи за собственост на повече от един собственик за определен недвижим имот /има конкуренция на права, които взаимно се изключват-т.е. има латентен спор за собственост/, по силата на ЗКИР и Наредбата в кадастралния регистър за недвижимия имот се вписват всички собственици със съответните им актове за собственост. При издаване на скицата от информационната система в нея автоматично излизат изписани всички собственици и документи.
Съдържанието на издаваните от регулационния план скици не е нормативно определено. Независимо от това, скицата представлява копие от плана, като в нея за собственик на имота се вписва лицето, което е вписано за собственик в разписния списък към плана. Възможно е някое лице да не е вписано като собственик в разписния списък, но при легитимиране с документ за собственост, общината следва да издаде скица.
По мое мнение, вписването в скица на спор за собственост или на реституционни претенции, които по някакви причини са известни на общината, не се опира на никаква законова разпоредба- най-малкото, защото скицата представлява копие от план и от регистър към план, в които такава информация не се събира и не се поддържа. Във Вашия конкретен случай, издаденото решение на ОСЗГ на конкурентите Ви не ги легитимира като собственици, защото за земеделски земи в строителни граници те трябва да притежават констативен нотариален акт. Преди снабдяването с констативен нотариален акт, те трябва да поискат имота им да бъде нанесен в кадастралната основа на регулационния план. Вие сте заинтересувано лице в административната процедура и може да възразите, тъй като техния имот застъпва Вашия. В този случай не следва да се издава заповед за нанасяне на имот поради наличие на спор за материално право. В конкретния случай фактическия състав на земеделската реституция не е завършен и не е оправдано, нито законосъобразно да търпите вреди при липса на потвърдени от закон конкурентни права.
Спор за реституция на междублоково пространство
Въпрос:
Собственик съм на реституиран земеделски имот в строителните граници на гр.София, попадащ в УПИ “За ОЖС” в голям жилищен комплекс. Започнах процедура по нанасяне на имота в кадастралната основа на регулационния план. За извършваната процедура общината уведоми председателите на етажните собствености на всички блокове в УПИ “За ОЖС”. Всички ЕС подадоха възражения срещу нанасянето с мотивите, че “имотът се нанася в междублоковото пространство, откъдето те минават и което е за общо използване, както и че най-вероятните ми следващи действия са да застроя имота си”. От общината ми казаха, че поради подадените възражения няма да бъде издадена заповед на кмета на общината за нанасяне. Законосъобразно ли е това развитие на административната процедура?
Отговор:
В §1, т.13 от Допълнителните разпоредби на Закона за кадастъра и имотния регистър /ЗКИР/ е казано, че “заинтересувани лица при изменение на кадастрална карта са собствениците и носителите на други вещни права на недвижими имоти, чиито права се засягат от изменението”. УПИ “За ОЖС” представляват поземлени имоти по смисъла на ЗКИР и притежателите на апартаменти в жилищните блокове определено притежават право на строеж върху земята. Стриктно и формално погледнато, не само председателите на ЕС, но всички собственици на апартаменти в жилищните блокове следва да бъдат уведомявани, тъй като председателите на ЕС не представляват отделните собственици при упражняване на техни лични права за притежаваните от тях апартаменти.
По мое мнение, разпоредбата на §1, т.13 от ДР на ЗКИР е не само житейски абсурдна, не просто създава огромни затруднения на собствениците при упражняване на правото им на собственост, но и е юридически нелогична. В устройственото ни законодателство /и отменените Закон за териториално и селищно устройство и Правилника за прилагането му, и чл.53, ал.2 от действащия ЗКИР/ винаги основание за отказ на нанасяне на един имот в кадастъра е спор за имуществено право – когато имотът изцяло или частично попада върху друг имот и има противопоставяне на права, съответно доказани с документи за собственост. Притежателите на апартаменти с право на строеж в блокове в УПИ “За ОЖС” не притежават права, които могат да противопоставят на собственик на недвижим имот, който попада в границите на парцела. Нито едно от посочените във въпроса Ви възражения не е основание за отказ за нанасяне на имота в кадастъра, тъй като, по мое мнение, нанасянето на имот в кадастралната основа на регулационния план в УПИ “За ОЖС” “не засяга права” на собствениците на апартаменти в жилищните блокове. След като имотът бъде нанесен, може да бъде предприета административна процедура по одобряване на план за регулация и застрояване на имота по реда на чл.22, ал.4-ал.7 от Закона за устройство на територията.
В тази процедура ЗУТ е предвидил широко участие на собствениците на апаратменти с право на строеж в УПИ “За ОЖС”.
В подкрепа на моето разсъждение мога да посоча нормата на чл.295, ал.2, т.1 от ППЗТСУ /отм./, съгласно която заповедта, респ. отказът за издаване на заповед за нанасяне на недвижими имот в кадастралната основа на регулационния план може да се обжалва от “собственици на парцели (имоти), за които се отнася заповедта за поправка или допълване на кадастралния план или отказът да бъде издадена заповед.
