Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Сгради близнаци с различни собственици и общ УПИ
Въпрос: През 2003 г. закупих недвижим имот, който е част от общ урегулиран поземлен имот (парцел), заедно с изградената в имота източна част от жилищна сграда-близнак. В съседния недвижим имот, част от общия УПИ, се намира западната част на жилищната сграда-близнак. Искам да пристроя и надстроя своята източна част от сградата, като от общината ми казаха, че не мога да направя това без съгласието на собственика на другия имот. Съседът ми не е съгласен с това бъдещо строителство. Мога ли и как да преодолея този проблем?
Отговор: От прегледа на документите Ви – нотариален акт, скица и застроителен план за квартала, се установява, че вашият имот и съседният имот попадат в общ съсобствен УПИ, като дворищната регулация е одобрена през 1996 г., т.е. при режима на Закона за териториално и селищно устройство (отм.) и Правилника за прилагането му (отм.). Съгласно застроителния план, за съсобствения УПИ е предвидено средноетажно застрояване.
При режима на ЗТСУ – чл. 28 и следващите, съсобствеността в образувани съсобствени по регулация УПИ се създава по силата на самата регулация. Частите на съсобствениците в образувани по регулация общи УПИ за малкоетажно и средноетажно застрояване по силата на закона са равни. Прилагането на дворищнорегулационния план обаче изисква и взаимно обезщетяване на съсобствениците за изравняване на частите им в УПИ. Това означава следното – ако един имот участва в УПИ с площ от 180 кв.м., а другият участва с площ от 220 кв.м., то всеки дял от съсобствения УПИ се равнява на 200/400 ид.ч. Следователно, собственикът на имота с площ от 180 кв.м. трябва да доплати на другия собственик стойността на 20 кв.м. Съгласно чл. 111 и чл. 112 от ППЗТСУ (отм.) начините за уреждане на сметките по регулация в този случай са или чрез определяне на размера на дължимото обезщетение от общината от комисията по чл. 265 от същия правилник и плащане, или чрез отправяне на нотариално-заверено заявление до кмета на общината от собственика на по-големия имот, че е обезщетен за изравняване на частите.
Особеното във вашия случай е, че всеки от имотите, участващи в съсобствения УПИ, е с площ от 350 кв.м., т.е. не се дължи обезщетяване за изравняване на частите. Следователно, може да се приеме, че във вашия конкретен случай дворищнорегулационният план е бил приложен от влизането му в сила и правото на собственост се е трансформирало от собственост върху конкретен имот в собственост върху ид.ч. от УПИ. Това от своя страна поставя въпросът до колко е валидна извършената от вас през 2003 г. покупко-продажба на кокретен имот с планоснимачен номер, площ и граници, включен в съсобствен УПИ с приложена дворищна регулация, вместо покупка на 350/700 /или 1/2/ ид.ч. от съсобствения УПИ. По мое мнение, тази сделка е нищожна по смисъла на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, тъй като има невъзможен предмет – предмет на сделката е едно право, което вече не съществува в правния мир. От описаните в нотариалния акт за покупко-продажба приложени документи прави впечатление, че нотариусът не е изследвал обстоятелството дали дворищнорегулационният план е приложен (независимо от развитите по-горе разсъждения), доколкото не е посочен удостоверителен документ от общинската администрация в този смисъл.
За да строите само вие в съсобствения имот, е необходимо съсобственикът ви да учреди право на строеж с нотариален акт – чл. 183 от Закона за устройство на територията. Дори по някаква причина общинската администрация да не приеме, че е налице съсобствен УПИ и сте в хипотезата на неприложен дворищнорегулационен план за изравняване на частите в общ съсобствен по регулация УПИ, то съгласно §8, ал. 5 от ЗУТ не се разрешава строителство в такъв имот, докато дворищнорегулационният план не бъде приложен или не бъде изменен чрез връщане към старите имотни граници и превръщането им в регулационни.
Проблем след процедура на изменение на регулационния план
Въпрос: Собственик съм на урегулиран поземлен имот. Закупих и съседния урегулиран поземлен имот. Съседният УПИ е образуван от част от поземлен имот, като върху друга част от поземления имот извън границите на УПИ е предвидена улица-тупик. Проведох процедура по изменение на регулационния план, като образувах един УПИ от притежаваните от мен два УПИ. При това изменение на регулационния план отпадна предвидената улица-тупик, като в границите на новообразувания УПИ е включена и цялата част от имота под улицата-тупик. От общината ми казаха, че следва да уредя отношенията си по собствеността на имота с моя продавач. Как може да стане това и по каква процедура?
Отговор: На първо място, одобреното изменение на регулационния план е незаконосъобразно поне по две причини. Видно от скицата на имота, улицата-тупик е одобрена с административен акт през 2000 г. Съгласно чл. 208 от Закона за устройство на територията, срокът за започване на отчуждителни процедури по Закона за общинската собственост за отчуждаване на имоти, предвидени за изграждане на съоръжения на техническата инфраструктура, е 10 години от влизане в сила на съответния подробен устройствен план. Едва след това, собствениците на имотите могат да искат изменение на регулационния план на основание чл. 134, ал. 2, т. 1 от ЗУТ и отпадане на предвидена улица. В случай че имотът се намира на територията на Столична община, съгласно чл. 17, ал. 1, т. 3 от Закона за устройството и застрояването на СО, срокът за започване на отчуждителна процедура за улицата-тупик, предвид нейният клас, е 5 години от влизане в сила на закона и изтича през м. януари 2012 година.
Втората причина за незаконосъобразност на изменението на регулационния план е обстоятелството, че в границите на вашия УПИ е включена част от поземлен имот, който не е ваша собственост – това би могло да стане само с изричното писмено съгласие на собственика на имота, като за целта сключите с него предварителен договор по чл. 15, ал. 3 от ЗУТ за промяна на граници. Такъв договор е правно основание за общинската администрация да процедира и одобри изменение на регулационния план.
Единстваният начин да уредите отношенията си със собственика на частта от имота, която е попадала под улицата-тупик и е включена в границите на Вашия УПИ, е да постигнете с него договорка за някаква прехвърлителна сделка. За да може да се реализира сделката, предварително е необходимо частта от имота – предмет на бъдещата сделка, да се индивидуализира графично с граници и площ, защото в издадената скица на новообразувания УПИ регулационните граници съвпадат с имотните. Това може да стане чрез изработване от правоспособно лице по Закона за кадастъра и имотния регистър на комбинирана скица между действащия регулационен и кадастрален план и предишния регулационен план. Въз основа на комбинираната скица, да се изработи скица-проект за изменение на кадастралния план и нанасяне в кадастралната основа на регулационния план на поземлен имот, който да се обособи в границите на урегулирания поземлен имот.
