Въпрос:
Собственик съм на недвижим имот, който е нанесен в неодобрения кадастрален план на гр. София, но го няма в кадастралната основа на регулационния план. Общинската техническа служба отказва да го нанесе, понеже има молба от друго лице с твърдение, че е в ход съдебен процес с иск по чл. 97 на ГПК и с ответници – хората, от които съм купил имота. Имота, който закупих, е част от отчужден имот по закона за едрата градска собственост.
Въпросът ми е може ли да се нанесе собственият ми имот в кадастралната основа на регулационния план, ако има твърдението за наличие на спор по собствеността на същия?
Отговор:
Спорът за материално право е основание за отхвърляне на искане за попълване на кадастрална карта или кадастрален план само в случаите, при които за определения обект на кадастъра, който следва да бъде нанесен, има кумулативно действие на две предпоставки:
• За нанасянето му липсват необходимите кадастрални данни, изготвени и създадени по начин, признат от действащото законодателство (предишен кадастрален план, документ за собственост, обозначени на място граници и т.н.)
• Кадастралните данни, необходими за нанасянето на имота, не могат да бъдат определени до решаване на материалния спор по същество. Тези изисквания формират практиката на Агенция по кадастъра, както и на съда, според която спорът за материално право е непреодолима пречка за попълване на кадастрална карта (план), само когато е спор за граница, за разположението на която няма придобити и не могат да бъдат придобити по начините, посочени в закона, определящите я кадастрални данни.
Във вашия случай границите на новите имоти са възникнали като такива по повод на реституцията, и тепърва не подлежат на промяна. Промени биха могли да настъпват само в собствеността на имотите. Дори да се приеме, че е налице претенция към същите имоти, това не е основание за отказ за нанасянето им в кадастралната основа на регулационния план, тъй като не е налице спор за имуществено право по смисъла на действалите и отменените устройствени закони, вкл. Закона u1079 за кадастъра и имотния регистър, а именно – спор за вярна имотна граница. При това положение и въпреки наличието на сделка, кадастърът на София в тази си част е “празен и бял” и не съдържа данни за местоположението, границите и размера на имотите, съгласно чл. 2 ал. 1 ЗКИР. Ако границата може да бъде нанесена въз основа на съществуващи кадастрални данни, тя се нанася и обозначава като спорна (чл.43, ал.2 от Наредба №3/2005г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и регистри). В тази връзка е и разпоредбата на изр. 2, ал. 2, чл. 43 от Наредба №3, която определя съда като единствената институция, която може да определя дали даден спор за материално право е спор за граници и е пречка за провеждане на процедура за нанасяне на имота в кадастъра.По вашия случай е видно, че за имота има пълна кадастрална информация за разположението и границите, а също така, че твърдението за наличие на материалне спор изхожда от трето лице, а не е удостоверено от съда.
Втори купувач след Реституция
Въпрос:
По реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи поземлената комисия е възстановила правото на собственост върху недвижим имот. Недвижимият имот е продаден. В последствие закупих този недвижим имот и представлявам втори купувач след проведената реституция. Поисках от службата по кадастъра да ме впише като собственик в кадастралния регистър и да получа скица за имота. Беше ми отговорено, че с влязло в сила съдебно решение по иск по чл. 14, ал. 4 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи е признато за установено, че лицата, на които е възстановена собствеността, не са били собственици на внесения в ТКЗС имот, а собственици са други лица, като със съдебното решение е отменен и нотариалният акт за първата продажба на имота. При наличието на съдебно решение, службата по кадастъра приема, че собственик на имота са лицата, провели успешно иск по чл. 14, ал. 4, поради което отказва извършването на административната услуга. Не съм призоваван и не съм участвал в съдебното производство, като към датата на закупуване на имота исковата молба не е била вписана. Моля да ми отговорите на въпроса законосъобразни ли са действията на администрацията?
Отговор:
Администрацията не е съдебен орган и не може да преценява кое лице е “повече собственик” от друго лице, в случай че се легитимират със съответни документи. Във вашия случай, едните собственици се легитимират с решение на съд, което, от една страна, е задължително за всички административни органи. От друга страна, вие се легитимирате с нотариален акт, който не е отменен със съдебно решение, т.е. администрацията не може само по своя преценка да приеме, че с отпадането на правата на праводателите са отпаднали и правата на купувачите. Това би могло да стане само в нов съдебен процес, първо, защото съдебното решение няма сила на присъдено нещо за страна, която не е участвала в процеса (освен това исковата молба не е била вписана към датата на покупко-продажбата). Второ, в един съдебен процес може да бъде направено например възражение за изтекла придобивна давност, т.е. независимо че е купено от несобственик, собствеността е придобита. Поради това в конкретния казус не е от компетентността на администрацията да “предпочете действителния собственик на имота”. В такива случаи би следвало в кадастралния регистър като собственици да се записват конкуриращите се лица и при издаване на скица на всяко от тях е възможно в забележка да се вписва и другото лице с документа, от който то черпи права – за успокоение на администрацията и за да не бъде упрекната за укриване на известни факти и обстоятелства.
