Геодезия

ЕКСПЕРТНО МНЕНИЕ НА АДВ. МИХАЕЛА БЕЛЧЕВА: Терени за озеленяване на територията на Столична община

Автор: Михаела Белчева, адвокат

 

Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com

Територията на Столична община се устройва съгласно нормите на Закона за устройството и застрояването на Столична община /ЗУЗСО/. За територията на Столична община нормите на основния устройствен закон в България – Закона за устройство на територията /ЗУТ/ се прилагат, само доколкото в ЗУЗСО няма специални норми.

И в ЗУЗСО, и в ЗУТ се регламентира режимът на устройство на зелената система на урбанизираните територии.

Съгласно чл. 62а на ЗУТ не може да се променя предназначението на съществуващите озеленени площи или на части от тях в урбанизираните територии, които са реализирани съгласно предвижданията на устройствените планове. Също така не може да се променя предназначението и на нереализирани, но предвидени в общите или подробните устройствени планове имоти за озеленени площи, освен на части от тях за изграждане на елементи на техническата инфраструктура или на специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната. Изключение от  този ограничителен режим е прието в ал. 5 на чл. 62а, съгласно която предназначението на предвидени, но нереализирани озеленени площи може да се променя с  нов общ или подробен устройствен план на цялото населено място, ако със схемите или план – схемите на зелената система се доказва, че са спазени нормативите за озеленени площи.

В чл. 10 на ЗУЗСО са изброени видовете устройствени зони на зелената система на Столична община. Съгласно чл. 11 на ЗУЗСО предназначението на устройствени зони и самостоятелни терени на зелената система, както и предназначението на поземлени имоти, попадащи в тях, може да се променя само в други от изброените в чл. 10 устройствени зони или в самостоятелен терен на зелената система. Ал. 2 предвижда, че извън тези случаи не се допуска изменение на общия устройствен план с цел промяна на предназначението на територии и поземлени имоти, предвидени за градини, паркове и лесопаркове.

В работата на Столична община и в съдебната практика е спорен въпросът по прилагането на чл. 11 от ЗУЗСО в случаите, когато общият устройствен план /ОУП/ предвижда устройствена зона, предвидена за застрояване, а не за озеленяване, а действащият подробен устройствен план /ПУП/ за конкретния урегулиран поземлен имот е с някакво отреждане за озеленяване. Спорният въпрос всъщност се свежда до това дали под промяна на предназначението на поземлените имоти по чл. 11 ЗУЗСО се има предвид промяна на предназначението им по общ устройствен план или промяна на предназначението по подробен устройствен план.  Според администрацията на Столична община /Направление архитектура и градоустройство/ и преобладаващата практика на Административен съд – София град при наличие на УПИ с отреждане за озеленяване по действащ ПУП, въпреки че имотът попада в зона за застрояване по ОУП /напр. жилищна зона, смесена многофункционална зона или друга/, чл. 11 от ЗУЗСО не позволява имотът да се урегулира и предвиди за застрояване според предвидената зона по действащия ОУП. В този смисъл са напр. Решение по адм. д. № 11235/2018 г., Решение по адм. д. № 1243/2018 г., Решение по адм. д. № 11155/2017 г. на АССГ.

Според преобладаващата практика на Върховния административен съд, който отменя решения на АССГ в обратния смисъл, нормата на чл. 11 от ЗУЗСО позволява промяна на предназначение на УПИ за озеленяване в УПИ за застрояване в случай, че по ОУП имотът попада в устройствена зона за застрояване. Според ВАС чл. 11 от ЗУЗСО забранява изменение в ОУП на устройствени зони за озеленяване в устройствени зони за застрояване.

Аз смятам за правилна и съответстваща на ЗУТ и ЗУЗСО практиката на Върховния административен съд. На първо място, съгласно чл. 104 от ЗУТ общите устройствени планове са основа за цялостното устройство на територията, като с предвижданията на общите устройствени планове се определят общата структура и преобладаващото предназначение на териториите, които са задължителни при изготвянето на подробните устройствени планове. При урегулиране на поземлени имоти и предвиждане за застрояване първото, за което се следи, е ПУП да спазва предвижданията на устройствената зона по ОУП, поради което не може да бъде дадено отреждане на УПИ в отклонение от предвиденото в устройствената зона по ОУП. Такова отклонение не предвижда и нормата на чл. 11 от ЗУЗСО. Аргумент за това е текстът на ал. 2, съгласно който „Извън случаите по ал. 1 /промяна от един вид устройствена зона на зелената система само в друг вид устройствена зона на зелената системабел. моя/ не се допуска изменение на общия устройствен план с цел промяна на предназначението на територии и поземлени имоти, предвидени за градини, паркове и лесопаркове“, т.е. при систематичното тълкуване на текста на чл. 11 се установява, че той се отнася за изменение на ОУП, а не за изменение на ПУП. В този смисъл са напр. Решение на ВАС по адм. д. № 11062/2021 г., Решение на ВАС по адм. д. № 9007/2017 г.

Интересно е Решение № 14624 от 28.11.2018 г. на ВАС по адм. д. № 7032/2018 г.  Според ВАС нормата на чл. 62а ЗУТ е неприложима на територията на СО при наличието на специалните разпоредби на ЗУЗСО.

С Решение № 5788 от 3.05.2018 г. на ВАС по адм. д. № 14016/2017 г. се приема, че в нормата на чл. 62а, ал.5 ЗУТ като основание за промяна на предназначение на УПИ „за озеленяване“ в УПИ „за застрояване“ е приет нов ОУП /или изменение на действащ ОУП/ с приета устройствена зона за застрояване. В този смисъл смятам, че освен, че е неприложима за територията на СО, доколкото е обща норма при наличието на специална, нормата на чл. 62а ЗУТ и не съдържа аргументи за невъзможност за промяна на предназначението на поземлени имоти „за озеленяване“ в поземлени имоти за застрояване в случай, че по ОУП на София имотът попада в устройствена зона за застрояване.

 

Автор

Geomedia Magazine




От категорията
Гео-портал на минестерството на отбраната

Contact Us