Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com.
Исторически, още от създаването на третата българска държава, приетата нормативна уредба въвежда разрешителен режим на строежите, предвижда премахване на незаконните строежи, но установява и режим на търпимост, ако за строежа е могло да бъде издадено строително разрешение. Такава е напр. разпоредбата на чл. 68 Закона за благоустройството на населените места в Княжество България, действал от 1905 г. до 1941 г. Съгласно приетото в закона, ако е извършено строителство без позволителен билет или в нарушение на издаден такъв, се предвижда събарянето на незаконната постройка, но само в случай че изградената на място постройка е направена по такъв начин, че не би била позволена, ако извършителят е поискал издаване на позволителен билет. Подобна е разпоредбата на чл. 274 от Закона за благоустройство на населените места, приет през 1941 г. и действащ до 1949 г., като чл. 275 на същия закон вече предвижда и възможност за узаконяване на извършеното незаконно строителство. Чл. 66е на приетия през 1949 г. Закон за планово изграждане на населените места предвижда, че строежи, извършвани без строително разрешение или при неспазване на строителните книжа, се събарят, ако са недопустими по действуващите разпоредби.
До влизане в сила на ЗУТ не е имало изискване за установяване законността на а при извършване на разпоредителни сделки, т. е. всеки самостоятелен обект на вещни права е можел да бъде предмет на прехвърлителна сделка независимо дали е законен или не. Изискването за установяване законността на строежа, респ. на търпимостта на незаконен строеж, е въведено с § 16 ПР ЗУТ и § 127, ал. 1 ПЗР ЗИДЗУТ /ДВ бр. 82/2012 г. /. и то с оглед на нотариалното производство. Липсва изискване за установяване законността, респ. търпимостта на строежите за държавните и общински имоти – частна собственост, които се прехвърлят с писмен договор или в процеса на приватизация. Липсва подобно изискване при индивидуалното принудително изпълнение или универсалното принудително изпълнение в производство по несъстоятелност.
Издаването на удостоверение за търпимост не гарантира, че строежът няма да бъде премахнат. В практиката на ВКС преобладаващо се приема, че удостоверението за търпимост урежда правното положение на незаконните строежи от гледна точка на благоустройствените закони /установява, че няма да бъдат премахнати от държавата/, но е неотносим към вещноправните последици от незаконното строителство. Статутът на търпимост не може да породи за собственика на терена задължение да търпи създаденото от незаконния строеж ограничение на правото си на собственост, поради което негаторният иск по чл. 109 ЗС е приложим по отношение на незаконни строежи, които са в режим на търпимост /както и по отношение на законни строежи, за които при издаване на строителните книжа е допуснато нарушение на материално-правни изисквания, като режима на нетърпимост на незаконния строеж не е основание за уважаване на иска, а следва да се докаже с какво този строеж пречи/.
Тълкуването в практиката на административните съдилища е, че единствената цел на издадено удостоверение за търпимост е да позволи нотариалното прехвърляне на строежите, но удостоверенията не обвързват органите на строителния контрол, когато те се стремят да определят дали даден строеж е незаконен и като такъв подлежи на премахване, нито съдилищата, които извършват контрол на техните заповеди. В такова производство органите на строителния контрол и съдилищата трябва сами да се уверят в търпимостта на строежа /т. е. придобиването на незаконен строеж с удостоверена от администрацията търпимост, не е пречка държавата да премахне този строеж/.
Условията, на които трябва да отговаря един търпим строеж, се съдържат в нормите на § 16 на Закона за устройство на територията и § 127, ал. 1, който е приет през 2012 година. Законовите изисквания в тези две норми се различават по сроковете, които установяват, както и изискване за допустимост на строежите според предвижданията на плана.
Съгласно § 16, ал. 1 ЗУТ строежи, изградени до 7 април 1987 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване. Тези строежи могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.
Втората хипотеза на § 16, ал. 2 предвижда незаконни строежи, започнати в периода 8 април 1987 г. – 30 юни 1998 г., но неузаконени до влизането в сила на този закон, не се премахват, ако са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, и ако са декларирани от собствениците им пред одобряващите органи до 31 декември 1998 г
Третата хипотеза на § 16, ал. 3 предвижда незаконни строежи, започнати след 30 юни 1998 г., но неузаконени до обнародването на този закон, не се премахват, ако са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали за посочения период или съгласно този закон, и ако бъдат декларирани от собствениците им пред одобряващите органи в 6-месечен срок от обнародването на този закон.
Нормата на § 127, ал. 1 ПЗР ЗИДЗУТ въвежда нов четвърти период , който следва периодът, визиран в § 16, ал. 3 ПЗР ЗУТ . Съгласно § 127, ал. 1 ПЗР ЗИДЗУТ строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими. При тълкуване на тази норма Върховният административен съд установява, че разпоредбата е приложима единствено, ако строежът е завършен в периода от обнародване на ЗУТ на 2.01.2001 г. до 31.03.2001 г.
С § 53 ЗИД ЗУТ, ДВ бр. 101 от 22.12.2015 г., се разрешава търпимите строежи да бъдат пристроявани и надстроявани или в тях да се извършват основни ремонти, реконструкции и преустройства, включително и промяна на предназначението /ако са с постоянен устройствен статут по действащия ПУП/, респ. да се преустройват вътрешно, да се променя предназначението им и да се ремонтират, без да се изменя външното им очертание в хоризонтално или вертикално отношение и без да се правят нови или да се укрепват носещи конструкции /ако нямат постоянен устройствен статут/.
ЗУТ е специален закон по отношение на общия административен нормативен акт – Административнопроцесуалния кодекс и съдържа в себе си специални правила относно дефинирането, издаването и оспорването на индивидуалните административни актове. Съгласно трайната съдебна практика на Върховния административен съд удостоверението за търпимост не представлява индивидуален административен акт по смисъла на ЗУТ, тъй като не е посочено изрично в разпоредбите на чл. 214 и с него не се засягат права и законни интереси на граждани и организации. От обстоятелството, че удостоверението за търпимост не представлява индивидуален административен акт по смисъла на ЗУТ, а издаването му представлява административна услуга, следва, че издадено удостоверение не може да бъде обжалвано пред съд по реда на чл. 215, ал. 1 ЗУТ. В производството по издаване на удостоверение участват само заявителят и административният орган, като на съдебно обжалване подлежи единствено отказът за издаване на документа. Това е така, тъй като същият има само удостоверителен характер и то само при „прехвърлителна сделка“, поради което не засяга права и законни интереси на трети лица- т.е. единственият „правен живот“ на удостоверението за търпимост е да направи възможно прехвърляне на правото на собственост върху сграда, която е изградена без строителни книжа. В случая не са приложими нормите на чл. 149, ал. 2 от ЗУТ за определяне на кръга на заинтересуваните лица при извършване на строителство в поземлени имоти. Това означава, че ако в един съсобствен имот или в сграда в режим на етажна собственост е извършено незаконно строителство, за което обаче общината е издала удостоверение за търпимост, пътят за защита на съсобствениците в имота или на етажните собственици срещу незаконното строителство не е чрез оспорване на удстоверението по съдебен ред, тъй като такава жалба ще бъде отхвърлена като недопустима. Пътят на защита би бил чрез предявяване на иск по чл. 109 Закона за собствеността. В мотивите на Tълкувателно решение № 31/1984 г. на ОСГК на ВС е прието, че в производството по чл. 109 от ЗС гражданският съд има правомощието да преценява действителността и обвързващото значение на констатациите на техническите органи в издадените от тях констативни и санкционни актове и предписания по повод строителството на процесиите сгради. Съдът може да извършва и инцидентна преценка за валидност на административните актове във връзка със строителството /разрешения за строеж и други строителни книжа/, включително и за съответствието им със съществените изисквания на материалния и процесуалния закон, без да може да ги изменя или отменя с решението си. С други думи – при разрешаването на въпроса дали един строеж е законен и дали представлява пречка за ищеца да упражнява правото на собственост върху своя имот гражданският съд има правомощието и следва във всички случаи да преценява валидността и обвързващото значение на актовете на техническата администрация, свързани със спора. Според практика на Върховния касационен съд това тълкувателно решение следва да се прилага и при действието на ЗУТ, тъй като по разглежданите в него въпроси няма промяна в законодателната уредба.
С факта на издаване на удостоверение за търпимост незаконно изграден строеж не се превръща в законен. В производството пред ДНСК по констатиране и премахване на незаконно строителство на органите на дирекцията не може да бъде противопоставяно такова удостоверение. Удостоверението за търпимост не се ползва с доказателствена сила в административно производство по чл. 225, ал. 1 ЗУТ за премахване на незаконен строеж, а ако е издадено такова, органите на ДНСК не са обвързани от неговото съдържание. ДНСК е административен орган, чиито правомощия са уредени със закон, като функциите и правомощията по установяване, предотратяване и премахване на незаконното строителство са изчерпателно изброени. Началникът на ДНСК, съответно упълномощено от него длъжностно лице следва да извърши преценка за това дали е налице незаконно строителство и относно предпоставките за издаване на административен акт за премахването му.
