Въпрос:
Собственик съм на недвижим имот в гр.София. Имотът ми е нанесен в неодобрения кадастрален план на София, поддържан от дирекция “Софийски кадастър”, но не е нанесен в кадастралната основа на регулационния план. Започнах процедура по нанасяне на имота. От изготвената скица-проект за изменение на кадастралния план и от съставения от общинската администрация акт за непълноти и грешки се вижда, че имотът ми не засяга чужди имоти, като имотът ми се нанася по съществуващите имотни граници на съседните имоти. Въпреки това, от районната администрация изискват актът за непълноти и грешки да се подпише от собствениците на съседните имоти, като също така искат след това да им бъде обявявана и заповедта на кмета. Това ми създава огромни затруднения, тъй като част от тези собственици са неизвестни, други не ги интересува и не желаят да се губят времето в общината. Правилно ли е това изискване на районната администрация?
Отговор:
Съгласно чл.62, ал.3 от Наредба №3/2005г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и регистри актът за непълноти и грешки в кадастъра се подписва от съставителя, заявителя и пряко заинтересуваните собственици. Съгласно §1, т.13 от ДР на Закона за кадастъра и имотния регистър заинтересувани лица са собствениците на недвижимите имоти, чиито права се засягат от изменението. Такова реално засягане на права може да има например, когато нанасяният имот частично застъпва и навлиза в съществуващ имот. В случай, когато имотът се съобразява и се нанася по съществуваща имотна граница на съседни имоти, нанасянето не засяга права и не накърнява правната сфера на собствениците на тези имоти. Поради това, по мое мнение в тези случаи собствениците на съседните имоти не са заинтересувани лица в процедурата по нанасяне на имота и не следва да разписват акта за непълноти и грешки, както и не следва да бъдат уведомявани за заповедта на кмета за нанасяне.
Чл.62, ал.3, изр. последно от Наредба №3 при неподписване u1085 на акта от заинтересуваното лице, следва да бъде издаден отказ за отразяване на непълнотата в кадастралния план. Наредбата не е предвидила ред и не различава различни случаи и причини, поради които актът не се подписва- напр. дали със съседа има някакъв спор по нанасяне на имота или съседът просто не се явява да подпише акта поради незаинтересуваност. Не е предвидена възможност в случай, че след уведомяването съседът не се яви в определен срок и не възрази по нанасянето, да се приеме, че няма възражения срещу тази процедура. Такъв ред е предвиден напр. в Закона за устройство на територията в процедурите при обявяване на подробни устройствени планове- в случай, че в определен срок след уведомяване за одобрен ПУП не бъде подадено възражение, планът влиза в сила.
Практиката показва, че процедурата по нанасяне на имоти в кадастралния план/кадастралната карта често стига до «задънена улица» – без в действителност да има спорове за собствеността или границите на имотите не може да бъде издадена заповед за отстраняване на непълнота или грешка в кадастралния план. Поради това, по мое мнение общинската администрация не трябва да тълкува разширително кръга на заинтересуваните лица по смисъла §1, т.13 от ДР на ЗКИР и да създава допълнителни затруднения на гражданите.
Коя е общината всъщност?
Въпрос:
През 2006 г. закупих недвижим имот – поземлен имот заедно с изградена в него сграда, находящ се в м. ”Лавандула 1”, в землището на с. Злокучене, община Самоков. Съответно, скица за имота ми беше издадена от община Самоков и сделката беше изповядана пред нотариус с район на действие Самоковски районен съд.
Започнах процедура по урегулиране на имота и предвиждане на ново застрояване и изведнъж от община Самоков ми казаха, че всъщност имотът ми попада в границите на Столична община, район “Панчарево”. При справка в ОСЗГ “Панчарево” установих, че върху имота ми попадат възстановени земеделски имоти с план за земеразделяне, които се водят на територията на Столична община и собствеността върху тях е възстановена от ОСЗГ “Панчарево”. Как мога да разреша този проблем?
Отговор:
Проблемът се отнася за две села, които попадат на територията на Столична община, но за определен период от време община Самоков и областната управа на Софийска област приемат, че попадат на територията на община Самоков, независимо че землищната и областни граници не са оспорвани по съдебен ред. Всъщност, областният управител на Софийска област е одобрявал планове на новобразувани имоти по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ. Успоредно с това, ОСЗГ “Панчарево” е възстановявала право на собственост върху земеделски земи за същата територия. Т.е. за една и съща територия има припокриване на права и имоти на много собственици.
Доколкото във Вашия имот има построена сграда, за мен е очевидно, че в тази част има явна фактическа грешка в плана за земеразделяне, поддържан от ОСЗГ “Панчарево”, тъй като възстановеният с плана за земеразделяне имот не е съобразен със съществуващата сграда. Явна фактичес-
ка грешка представлява несъответствието между заснетите на терена трайни топографски елементи и/или съществуващата ситуация и отразяването им върху плана. По мое мнение тази грешка се дължи на факта, че при направата на плана за земеразделяне не е извършвано геодезическо заснемане на територията. Начинът на отстраняване на явна фактическа грешка е да поискате преработване на плана за земеразделяне в тази му част по реда на чл.26 от ППЗСПЗЗ.
Друг начин е тази явна фактическа грешка да бъде отстранена в процедурата по създаване на кадастрална карта и кадастрални регистри за територията на район “Панчарево”. В този случай, съгласно §6, ал.8 от ПЗР на ЗКИР засегнатите собственици /собствениците по плана за земеразделяне/ следва да бъдат обезщетени по реда на чл. 10б ЗСПЗЗ.
В случай, обаче, на възникване на спор за материално право между Вас и собствениците на имотите по плана за земеразделяне, трябва да се има предвид, че съгласно чл.576, ал.1 във връзка с чл.570, ал.1 ГПК е нищожно нотариално действие, когато нотариусът не е имал право да го извърши- нотариус с район на действие Самоковски районен съд не е компетентен да издава нотариални актове за прехвърляне на право на собственост върху имоти, които се намират на територията на Столична община.
