Автор: Михаела Белчева
Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com |
Паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост, а представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект – поземлен имот, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, съответно не може да се нанася в кадастралната карта като самостоятелен обект в сграда или съоръжение на техническата инфраструктура. В някои случаи собствеността върху паркомястото представлява съпритежание на правото на собственост (съсобственост) върху един самостоятелен обект – гараж, в други случаи паркомястото е принадлежност към самостоятелен обект в сграда – прилежаща част, която може да бъде обект на самостоятелна сделка само между етажни собственици. Паркомястото може да бъде и обща част в сграда.
Съгласно чл. 37, ал. 4 от ЗУТ в сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект в:
- паркинг – гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или
- паркинг – гараж със статут на обща част в сградата, или
- отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.
С тази норма се цели в инвестиционните проекти да бъдат определени начините, с които се осигурява задължително регламентирания норматив за минимален брой места за паркиране към различните видове сгради, т.е в самите проекти да има определяне на вещно-правния статут на тези места. В случая на точка първа на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ в инвестиционния проект следва да е предвиден гараж и помещението да е ясно разграничено като такова с определена площ и другите необходими характеристики по Наредба № 4 от 21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. В този случай гаражът се нанася като самостоятелен обект в кадастралнта карта.
В случая на точка втора на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ с инвестиционните проекти се предвиждат места за паркиране, които представляват общи части и не се обособяват в самостоятелен обект или не се посочват като прилежаща част. В случая на точка трета на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ паркомястото е прилежаща част към друг самостоятелен обект в сградата и не се обособява като самостоятелен обект в кадастралната карта.
Следва да се отбележи, че не нормата на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ регламентира липсата на обособеност и самостоятелност на паркоместата. Съгласно чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността при сгради в режим на етажна съсобственост общи на всички собственици са всички помещения в сградата, които по естеството си или по предназначение служат за общо ползуване. С инвестиционните проекти се определя конкретното предназначение на всички помещения в сградите, включително и общите части.
Паркомястото независимо дали е изградено в дворната част на сграда в режим на етажна собственост или в такава сграда, не е самостоятелен обект на собственост. То не може да се дефинира и като поземлен сервитут- защото няма служещ и господстващ имот. Върху него обаче може да се учредява вещно право на ползване (единственият уреден в действащото право личен сервитут), тъй като в този случай няма изискване за реалното му обособяване като самостоятелен обект, но съгласно чл. 56 и чл. 59 от Закона за собствеността така учреденото вещно право е непрехвърлимо и ненаследимо и се прекратява със смъртта или прекратяването на юридическата личност на титуляра.
По отношение на паркоместата е приложима и нормата на чл. 32 от Закона за собствеността- съсобствениците на дворно място или на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост могат да разпределят помежду си ползването на реални части от поземления имот или от общите части на етажната собственост, които са обособени като паркоместа. Налице е задължителна съдебна практика по чл. 290 ГПК (напр. Решение №199 от 10.08.2015г. на ВКС по гр.д.№5955/2014г., IV г.о.), в която се приема, че в случай на разпределение на ползването върху паркоместа между съсобственици, приобретателят на самостоятелен обект е обвързан от това разпределение. Не споделям това разрешение на въпроса, тъй като разпределението на ползването с договор между съсобствениците има само облигационно действие, но не и вещно-правно. Разпределението на ползването не придобива публичност, за разлика от учредяването на право на ползване, което се вписва в имотния регистър. Освен това по аргумент за противното при положение, че правото на ползване е непрехвърлимо, не може да се даде такъв ефект на разпределението на ползването.
