Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Адв. Михаела Белчева, адв. Росица Николова
Предмет на настоящия анализ са разпоредбите на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) и Наредба №3/2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (Наредба №3), които определят реда за установяване на границите на поземлените имоти при създаване на кадастралната карта, както и практиката на административните съдилища при оспорване на заповедите за одобряване на кадастрална карта.
В чл. 43, ал. 1, т. 5 ЗКИР са посочени източниците, които дават информация за границите на поземлените имоти. В чл. 14, ал. 1 от Наредба №3 е регламентирана приоритетност на данните за установяване на границите на поземлените имоти при изготвяне на кадастралната карта. Съгласно тази разпоредба на първо място границите се определят от означеното на място по реда на чл. 36, т. 1 и чл. 38, ал. 1, т.2 ЗКИР местоположение върху терена или от посочените от собствениците гранични точки; на второ място – от съществуващите на място материализирани граници, когато не са означени или посочени по предходния ред; и на трето място – от различни видове планове и карти. Съдебната практика по административните дела с предмет оспорване на заповедите за одобряване на кадастрална карта е константна- при наличие на съществуващи на място материализирани огради дори при очевидно и доказано разминаване с правото на собственост, обективирано в документа за собственост и действащите планове, за граница на поземлените имоти в кадастралната карта се приема оградата на място.
Това е така, тъй като в тези дела административният съд изследва дали административният орган е спазил изискванията за нанасяне на границите съгласно нормативната уредба и не може да се отклони от въведената с нормативния акт „приоритетност“ на данните. Категорично споделяме идеята на Наредба №3 за определяне на границите на поземлените имоти, въведена с думичката „приоритетно“, тъй като на първо място това означава предимство на фактическото и в отклонение от правото на собственост, и на второ място – създава огромни практически и правни проблеми, които в крайна сметка не обслужват ничий интерес и не са в ничия полза.
Смятаме, че тази разпоредба категорично противоречи както на философията, така и на конкретните разпоредби на ЗКИР по следните причини:
На първо място, основният смисъл на създаване на кадастралната карта по ЗКИР е да обслужва и да обезпечи създаването на имотен регистър. И поради това за разлика от предишната уредба и предмет на кадастъра, са изчистени много данни от кадастралната карта, които не обслужват тази цел- напр. релеф, надземни и подземни проводи и съоръжения и други. Съгласно чл.6, ал.2 ЗКИР основните данни за недвижимите имоти (а основни са данните за граници и площ) в имотния регистър се получават от кадастъра. Водещото при кадастъра вече не е заснемане на фактически огради и отразяване на действителността такава, каквато е, а е засилена функцията на правния кадастър, т.е. кадастърът определя и права. По наше мнение при установяване с кадастралната карта на произволни спрямо документа за собственост граници на имотите, а сравнително често оградите на място са такива граници, кадастърът не може да послужи за създаване на имотни партиди- просто защото имотът в кадастъра и имотът в документа за собственост не си съответстват.
Според нас правният ни извод за същността на кадастъра се подкрепя и от разпоредбата на чл. 2, ал. 2 ЗКИР, като кадастърът цели отразяването на правнозначимите граници на поземлените имоти по реда, определен в закона. Този ред е посочен в чл.43, ал.1, т.5 от ЗКИР. Следва да се има предвид и разпоредбата на чл. 24 от същия закон, съгласно която поземлен имот като основна единица на кадастъра представлява „част от земната повърхност, включително тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост“. За установяването на действителните правнозначими граници на поземлените имоти законът посочва няколко равностойни възможни източника в чл. 43, ал. 1, т. 5, включително означаване на място, данни от предходни планове и други. В този смисъл според нас въведената с чл. 14 на, ал. 1 от Наредба №3 „приоритетност“ на източниците за установяване на границите на поземлените имоти противоречи на чл. 43, ал. 1, т. 5 ЗКИР и излиза извън мандата на закона, въведен с чл. 31 на същия.
Константната съдебна практика също приема, че заповедите, издадени на основание чл. 49, ал. 1 ЗКИР нямат конститутивно, а само констативно действие- това разсъждение само по себе си е вярно. Но според нас, когато на един факт – наличие на ограда на място не по границите на имота съобразно правото на собственост, се придава правно значение, променящо действителното правно положение относно границите на имота, по-скоро заповедта действително има конститутивно действие.
Фактът, че изградена на място ограда не съответства напълно на действителните граници на имота, не следва да променя правното положение на същите, определени съобразно закона и регулационния план. Следва да се отбележи, че фактическото положение на оградите на място, ако не съответства на акта за собственост, не може да бъде основание за заключения относно правното положение на границите на съответния имот в кадастралната карта, т.е това би означавало изцяло дерогиране на титула за собственост и нарушаване на основния принцип на чл. 24, ал. 2 ЗКИР, както и възпрепятства възможността за законосъобразно създаване на имотна партида в имотния регистър.
В заключение искаме да отбележим, че и в практически аспект одобряването на граници, несъобразени с правото на собственост, създава само проблеми и не разрешава нито един. На първо място, не може да бъде извършена сделка с такъв имот, тъй като имотът в кадастралната карта не е идентичен с имота, описан в документа за собственост и лицето не може да се легитимира за собственик на имота в границите му по кадастралната карта. На второ място, такъв имот и не може да бъде застроен – за издаване на виза е необходима скица за имота от кадастралната карта, като общината също ще констатира несъответствието в границите на имота. Във всички тези случаи е необходимо да бъде провеждана процедура по изменение на кадастралната карта и привеждане на границите в съответствие с правото на собственост.
