Адв. Цена Вичева, правен консултант на Службата по ГКК – гр. Бургас
І. Поддържане на влязлата в сила КККР и отразяването на настъпили изменения в нея
Поддържането на КК и КР към нея, след като същата бъде одобрена със заповед на изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, и след влизането на тази заповед в сила, се извършва от съответната Служба по геодезия, картография и кадастър, по местонахождението на имотите, в качеството й на административен орган.
Процедурата по отразяването на изменения в КККР е по реда на чл. 53 от ЗКИР във връзка с чл. 57 и сл. от Наредба № 3/ 28-04-2005 г. за създаването, съдържанието и поддържането на КККР и във връзка с правилата на АПК. Службата по ГКК има правомощията да направи преценка дали исканото от молителя изменение може да бъде квалифицирано като такова по силата на чл. 57 от Наредба № 3. В много от случаите титулярите на правото на собственост по отношение на определен имот правят искания до административния орган, които нямат нищо общо с възложената от законодателя поддръжка на КККР.
Ето някои примери за това и съответно начина, по който СГКК е указала на молителя, какви действия следва да предприеме:
А) Имаме одобрена и влязла в сила КККР по отношение на конкретен имот (не е било внесено възражение, нито жалба до компетентния съд в сроковете по ЗКИР). Така в картата поземленият имот е обозначен със съответен идентификатор, има площ в кв.м. (фиксирана от изпълнителя и приета с тази квадратура и граници в картата, предвид липсата на възражения), записан е на името на молителя, с основание – определен документ за собственост. Подаденото искане е за промяна на границите на имота и представлява несъгласие със ситуирането на имота по картата, тъй като сега той не отговарял на досегашните скици, издавани от общината според действащия подробен устройствен план (ПУП) на населеното място.
Основен принцип при изработването на кадастралната карта е имотите да бъдат отразени в нея така, както на място съществуват – материализирани са с граници, към момента на изработването на картата. Затова не трябва да се слага знак за равенство – да се търси пълно съответствие между поземления имот по кадастралната карта и съответното му УПИ по действащия ПУП, най-често регулационен план. Разбира се, при наличен документ за собственост и приложена регулация имота по КК ще се припокрие с УПИ. Възможно е последното обстоятелство да не е отчетено от изпълнителя при изработването на картата и поради липса на възражения от собственика на имота, той да е отразен погрешно, в който случай ще имаме основание за стартиране на процедура по изменение на КК – чл. 57, т. 3 от Наредба № 3 за ССПКККР.
За целта обаче, искането на молителя трябва да е придружено със скица – проект за изменение на КК, изготвена от правоспособно лице – лицензиран по ЗКИР геодезист, който на базата на издадена от Службата по ГКК скица с координати към нея по действащата карта, и след като съобрази документите за собственост, материализираните граници на имота, включително и дали е приложен действащия ПУП, отрази собственическото право за придобития имот в пълен обем. Чак след това, титулярът на правото на собственост или упълномощено от него лице, следва да внесе в СГКК съответното искане за нанасяне на промяна относно имота по одобрената КК, съгласно изработената и представена скица – проект на лицензираното лице. По процедурата Службата по ГКК ще прилага правилата на АПК във вр. със ЗКИР и Наредба № 3.
Б) Преждевременно искане за промяна на влязла в сила карта, преди да е спазена съответната процедура пред общината:
Подадено е заявление за промяна на КК, придружено с документи за собственост и проект за изменение на КККР, изготвен от лицензирано по ЗКИР лице. Искането касае промяна на КК по отношение на два съседни имота така, както е показано на скицата – проект, изготвена от правоспособното лице. Проектът предвижда имотът, който в картата е отразен с площ от 824.00 кв.м., да бъде ситуиран по УПИ, съгласно действащия ПУП на населеното място, т.е. урегулиран вече с 886.00 кв.м., за която цел да бъдат придадени към конкретно обособения в картата имот още 62.00 кв.м. от към южната му граница, които по карта принадлежат към съседния имот, собственост на общината и представляващ по НТП – улица.
Административният орган, като е съобразил конкретното искане, във връзка с фактическите и правни основания, които могат да доведат до изменение на КККР, е констатирал, че на този етап не е налице основание за стартиране на процедурата по непълнота или грешка в КК по следните съображения:
В преписката няма доказателства молителят да е поискал от общината да закупи придаваемите идеални части в кв.м. към своето УПИ. Административната процедура пред Службата по ГКК за изменение на влязлата в сила КК ще стартира по изработената скица – проект на правоспособното лице тогава, когато бъде представено съответното решение в този смисъл, взето от Общинския съвет, респективно влязъл в сила друг административен акт на решаващия орган – кмета на общината. Едва тогава ще е налице правно основание за промяна на картата и вписване на съсобственост в имота – в лицето на молителя и общината. В последствие, собствените на общината кв.м. в идеална част от имота могат да бъдат продадени на молителя, като след вписването на договора за продажбата в Службата по вписванията, административният орган ще пристъпи към заличаване на собствеността в лицето на общината и вписването на молителя като единствен собственик на имота, вече с площ от 886.00 кв.м.
В) Възможни отклонения по квадратурата на имотите, отразени в картата:
По влязлата в сила КК имотът е отразен с площ от 104 кв.м., а молителката претендира записването му с площта си по нотариален акт, която е 108.00 кв.м.
Обърнали сме внимание на факта, че при изработването на КК са възможни подобни отклонения, които са в рамките на допустимото така, както е указано в чл. 18 от Наредба № 3/ 2005 г. Разбира се всеки отделен случай следва да се разглежда индивидуално.
II. При констатиране от Службата по ГКК, че е налице спор за материално право по отношение на собствеността върху конкретен имот, следва да се постанови отказ за извършване на исканото вписване в регистъра така, както е предвидено в чл. 53, ал. 2, изр. 2 от ЗКИР.
Конкретен пример:
Административно производство пред Службата по ГКК е образувано по заявление на общината, с което се иска да бъде променена одобрена кадастрална карта и регистъра към нея по отношение на определен поземлен имот, като за него в КР бъде вписан за собственик молителя, на основание представен АЧОС от 18-06-1997г. Искането е за промяна на одобрени КККР и има своето правно основание в чл. 53 и чл. 54, ал. 1 от ЗКИР във вр. с чл. 57, т. 8 и чл. 59 от Наредба № 3/2005г. за съдържанието, създаването и поддържането на КККР. Административният орган е констатирал, че за този имот по влязлата в сила КККР има вписан като собственик друго лице, на основание посочен документ за собственост – договор от 27-02-1997г., сключен между него и същата община. За да се изпълни искането по административната процедура, за която е сезирана Службата по ГКК и да бъде издаден административен акт за поисканото изменение, следва да се промени регистъра към одобрената карта, като се заличи за имота вписаният собственик и се впише за собственик общината, на основание приложения АЧОС. Административният орган е уведомил на основание чл. 26 във връзка с чл. 34, ал. 3 от АПК, заинтересованите лица, в случая вписания по регистъра собственик за този имот, с възможност за становище и ангажиране на доказателства по преписката. Постъпило е възражение с приложен документ по собствеността върху имота – описания по регистъра договор. Изразено е категорично несъгласие за промяната в регистъра.
Административният орган, като е съобразил доводите на з. страна, представените от нея документи и наличното вписване в регистъра, е счел, че не е оторизиран да се произнася по въпроса за собствеността. Очевидно е, че между молителя – общината и заинтересованата страна – вписания в регистъра собственик за този имот, възниква спор за материално право, тъй като и двете страни претендират и заявяват собствени права върху имота, извеждайки ги от представените АЧОС, съставен на 18.06.1997 г. и договора за продажба от 27.02.1997 г. Спорът следва да се реши предварително по съдебен (гражданско – правен) ред, както предвижда чл. 53, ал. 2, изр. 2 от ЗКИР, след което и в случай на уважаване на претенцията на общината, службата ще извърши поисканото изменение. Противното би означавало административният орган да се произнесе предварително по въпрос, който не е от неговата компетентност. Затова, мотивирана от гореизложеното и на основание чл. 53, ал. 1 от ЗКИР във връзка с чл. 59, ал. 1 от АПК, Службата по ГКК е отказала да извърши исканото изменение.
III. Кога не е възможно да се иска изменение на влязла в сила КККР с цел привеждане на имота по картата в съответствие с УПИ – то по действащ ПУП:
Много чести са случаите, в които по желание на собствениците на имотите лицензираните лица изработват проекти за изменение на КК, състоящи се в графично пренасяне на УПИ – то по действащ ПУП върху имота по КК, без да се отчитат законовите предпоставки за това нито обстоятелствата, че по този начин се засягат и съседни имоти, тъй като има промяна на фиксираните в картата граници. Преценката за законосъобразността на този проект се прави от Службата по ГКК и в доста случаи се стига до откази поради следните причини:
По одобрена КК имотът е например с площ от 464 кв.м., представлява урбанизирана територия, с начин на трайно ползване – незастроен имот за курортно – рекреационен обект и е вписан в регистъра като собственост на молителката, на основание приложен нотариален акт. Искането касае промяна на КК по отношение на този имот, изразяваща се в промяна на неговите източна, западна и северна граници, така както е показано в приложената към заявлението скица – проект, изготвена от лицензираното по ЗКИР, лице. Площта на имота не се променя – т.е. тя остава такава, каквато е отразена в КК, а именно 464 кв.м. Като основание за изменението на трите граници е посочено привеждането на имота в съответствие с регулационните граници на УПИ по действащ регулационен план на населеното място.
За да бъде променена кадастралната карта, следва да са налице основания по чл. 53, ал. 1, т. 1 – 3 от ЗКИР във връзка с чл. 57, 58, 59 и сл. от Наредба № 3/ 2005г. за ССПКККР. При извършената от административния орган справка и проверка се установи, че не са налице нито фактически, нито правни основания, за да бъде извършено исканото изменение, защото:
При изработването на КК са съобразени изискванията на чл. 35, 38 и 41 от ЗКИР във връзка с разпоредбите на Наредба № 3/2005г., като имотът е отразен и ситуиран в картата така, както на място са материализирани границите му – съобразно съществуващите трайни огради. Една от целите при изработването на КК е именно тя да бъде съобразена с фактическото положение на имотите на място, а не механично да преповтаря действащи регулационни планове. Последните естествено следва да бъдат съобразени в случай, че: 1) са приложени и 2) ако на място имотът няма материализирани трайни граници, по които да е означен, които обстоятелства не се установяват в случая. Не е установено и от правна страна да са налице основания по смисъла на нито една от трите хипотези, визирани в чл. 53, ал. 1, т. 1, 2 и 3 от ЗКИР, които да дадат обосновка на исканата промяна. Фактически тя е лишена от смисъл и вероятно цели единствено имота по картата да бъде приведен в съответствие с УПИ -то.
IV. Защо е важно да се следи процедурата в Държавен вестник по обявяването и одобряването на кадастралната карта и регистъра към нея и да се подават надлежно възражения в сроковете по чл. 46 и чл. 49 от ЗКИР:
При липсата на подадени в срок възражения картата и регистъра влизат в сила така, както са одобрени. Това означава, че за конкретен имот Службата по ГКК ще приеме за собственик лицето, което е отразено като такъв по регистъра. От там насетне, всички последващи в картата изменения, които касаят този имот или го засягат по друг начин, ще се съобщават само на лицето, което по регистър е вписано като негов собственик. При липса на подадена друга информация при административния орган, Службата по ГКК работи с един готов продукт и ползва неговите данни.
Конкретен пример:
В службата постъпи искане от лице, невписано в регистъра като собственик на конкретен имот, за който със заповед на началника на службата е направено изменение. Искаше се административен акт да му се съобщи, за да може да го обжалва по съдебен ред. Констатирахме, че към момента на одобряването на КК имотът е бил вписан в КР като собственост на друго лице, на основание посочен документ за собственост, като картата така е влязла в сила. Между тези две страни се е водил и все още е висящ спор за материално право относно собствеността върху имота, за който в Службата по ГКК, няма данни. Междувременно съсед на вписания в регистъра собственик е поискал изменението, като по повод неговата молба е издадена въпросната заповед на началника на службата. Издаденият административен акт е съобщен на заинтересованите страни – вписаните в регистъра към кадастралната карта собственици на имотите, които са били предмет на изменението. Поради липса на възражения в сроковете по АПК във връзка със ЗКИР, заповедта е влязла в сила и изменението е факт. Аргументите за това са:
Издадената от началника на СГКК, заповед е съобщена на заинтересуваните лица, които съгласно параграф 1, т. 13 от ДР на ЗКИР във връзка с чл. 54, ал. 1 от ЗКИР са “собствениците и носителите на други вещни права на недвижими имоти, чиито права се засягат от изменението”, т.е. това са лицата, вписани в регистъра към одобрената кадастрална карта като собственици или носители на др. вещни права на имотите, предмет на изменението. За издадената заповед, не е уведомен молителя, тъй като той не фигурира в КР като собственик на имот по влязлата в сила КК, който имот да е бил предмет на извършено изменение. Ако молителят беше съобразил правата си в сроковете по чл. 46 и/или чл. 49 от ЗКИР и бе поискал да се впише в КР и неговия документ за собственост върху имота, респективно бе подал информация в Службата за висящността на гражданското си дело, нямаше да се стигне до този вариант. При създадената ситуация административният орган – Службата по ГКК, е извършила една законосъобразна процедура и молителят не може да черпи права от своето бездействие.
