Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com
Настоящото изложение има за предмет разграничаване на хипотезите на отразяване на регулационните планове в кадастралната карта, както и определяне на кръга на заинтересуваните лица, които следва да бъдат уведомявани в тази процедура и които съответно могат да оспорват пред съд извършваните изменения. Най-общо в зависимост от това дали регулационният план е влязъл в сила и е приложен преди одобряване на кадастралната карта, хипотезите на отразяване на регулационните планове в кадастралната карта са две- това са регулационен план, който е бил приложен преди одобряване на кадастралната карта, и регулационен план, който е влязъл в сила след одобряване на картата.
Когато в кадастралната карта не е нанесен регулационен план, който е влязъл в сила и е приложен преди одобряване на кадастралната карта, то тогава сме изправени пред случай на непълнота и грешка. В тази хипотеза съгласно разпоредбата на чл.62, ал.5 от Наредба №3/2005г. за съдържанието, създаването и поддържането на КККР се съставя акт за непълноти и грешки, който не се подписва от пряко заинтересуваните лица. Съгласно трайната и непротиворечива съдебна практика обаче този текст на Наредбата не трябва да се прилага като противоречащ на нормата на чл.53 ЗКИР във връзка с чл.15, ал.3 от Закона за нормативните актове- когато постановление, правилник, наредба или инструкция противоречат на нормативен акт от по-висока степен, правораздавателните органи прилагат по-високия по степен акт. Следователно, за да работи такава норма и за да не се налага собствениците да повтарят в кадастралната карта процедура по нанасяне на граници по влязъл в сила подробен устройствен план /с всичките „изтърпени“ усложнения по обявяване и влизане в сила на един устройствен план, които обикновено отнемат години/, то трябва в ЗКИР да бъде регламентирана съответна процедура.
Също така според мен в ЗКИР за нуждите на производството по създаване и изменение на кадастралната карта трябва да бъдат преценени и отчетени различните хипотези на „приложен“ регулационен план, доколкото настоящата уредба на ЗКИР и ЗУТ на първо място не покрива всички случаи, и на второ място- не е достатъчно прецизна. Какво имам предвид- ЗКИР дава дефиниция на приложен дворищнорегулационен план- съгласно §5, ал.2 от ПЗР дворищнорегулационният план е приложен за тези части от парцела, за които е платено дължимото обезщетение за придадените към парцела недвижими имоти на други физически или юридически лица, съответно когато частите на съсобствениците в образуван по регулация общ парцел са изравнени. Следователно ЗКИР говори само за приложен дворищнорегулационен план (това е план, одобрен и влязъл в сила по реда на ЗТСУ (отм.) или съответно довършен по реда на §6, ал.3 от ПР на ЗУТ), но не говори за приложен регулационен план, одобрен след влизане в сила на ЗУТ. ЗУТ от своя страна дефинира понятието за приложен ПУП по отношение на регулацията – съгласно §22, т.1 от ЗР на ЗУТ това става с „изплащане на дължимите суми по договорите по чл.17, ал.3 ЗУТ, когато такива се предвиждат, нанасяне на имота в кадастъра и вписване в имотния регистър“. Тази редакция на ЗУТ според мен не трябва да служи като ориентир за ЗКИР, защото е силно непрецизна по следните причини- 1.вещно-правният ефект на регулацията не настъпва от договорите по чл.17, ал.3 (които са предварителни договори), а от сключването на т.нар. окончателен договор, който не може да бъде нищо друго освен нотариален акт и да обективира в себе си определена сделка; 2.изплащането на дължими суми- независимо дали по предварителния договор, или по нотариалния акт отново няма значение за вещно-правния ефект на сделката- той настъпва от датата на сключване на договора и вписването му в имотния регистър, а изплащането на дължими суми е само едно облигационно задължение; 3.при така посочена последователност на действията в §22, т.1 може да се направи извод, че първо имотът се нанася в кадастъра, а после нещо се вписва в имотния регистър, което не е вярно- в имотния регистър се вписват единствено актове, които подлежат на вписване съгласно Закона за собствеността и Правилника за вписванията, като в настоящия случай това е т.нар. окончателен договор, а след нанасяне на УПИ като имот в кадастъра не се създава никакъв друг акт, който да подлежи на вписване.
В нормата на §22, т.1 ЗУТ е пропуснал да дефинира понятието за приложен план за улична регулация- и по-точно от кой момент планът се смята за приложен- дали от датата на влизането му в сила или от датата на изплащане на паричното обезщетение. ЗКИР също не е дефинирал такова понятие. Съгласно Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост имотите се смятат за отчуждени от датата, на която паричното обезщетение бъде преведено по сметка на правоимащите собственици- т.е. обичайно това е една много по-късна дата от датата на влизане в сила на ПУП. Следователно според мен едва след изплащане на дължимото обезщетение следва в кадастралната карта да бъде провеждана процедура по разделяне на частта от имота, попадаща под улица, от останалата неотчуждена част /когато има такава/. Налага се в ЗКИР да бъде развита хипотезата по нанасяне на приложена улична регулация, тъй като в съдебната практика се срещат и решения, в които независимо, че отчуждаването на имота е извършено след одобряване на кадастралната карта, съдът приема, че прилагането на регулацията трябва да бъде извършено по реда на отстраняване на непълноти и грешки в картата- в този смисъл е напр. Решение №466 от 25.02.2011г. на Административния съд – Варна по адм. д. №2098/2010г., потвърдено с Решение №10121 от 06.07.2011г. на ВАС по адм. д. №6241/2011г.
Когато в кадастралната карта трябва да бъде отразяван ПУП, който е влязъл в сила и е приложен след одобряване на картата, то това става по реда на чл.60 от Наредба №3. За разлика от нанасяне на влязъл в сила ПУП, който е приложен преди одобряване на КК, в този случай не се съставя акт за непълноти и грешки и не се издава индивидуален административен акт за изменение на КК. Съответно административната процедура по нанасяне на приложените регулационни планове по чл.17 ЗУТ може да бъде проведена по искане на което и да е заинтересувано лице, без да се иска съгласието на останалите засегнати собственици и без да подлежи на обжалване- чл.60, ал.8 от Наредбата. Границите на имотите по влезлите в сила планове на новообразуваните имоти по §4 ЗСПЗЗ и по влезлите в сила планове по чл.16 ЗУТ се нанасят в кадастралната карта служебно.
