Автор: Михаела Белчева, адвокат
Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com.
Съгласно чл. 131 от Закона за устройство на територията заинтересовани лица в производството по одобряване на подробните устройствени планове и на техните изменения са собствениците, носителите на ограничени вещни права и концесионерите, когато недвижимите им имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на плана. Непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план недвижими имоти са имотите – предмет на самия план; съседните имоти, когато с подробния устройствен план се създава свързано застрояване между тях и имот или имоти, включени в обхвата на плана; съседните имоти, включително имотите през улица, когато се допускат намалени разстояния; съседните имоти, когато се променя предназначението на имота – предмет на плана; имотите, за които с предвижданията на плана се въвеждат ограничения в режима на застрояване и ползване.
Настоящето изложение изследва само определянето на заинтересованите страни в случаите на чл. 131, ал. 2, т. 4 от ЗУТ – когато с подробния устройствен план се променя предназначението на имота, който е предмет на плана. По въпроса има обширна съдебна практика, като първоинстанционните административни съдилища не винаги определят правилно кръга на заинтересованите страни. Така например неправилно при преценка дали един подробен устройствен план променя предназначението на имота, предмет на плана, е прилагането на § 5, т. 41 от ДР на Закона за устройство на територията, съгласно който промяна на предназначението на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане. Съответно неправилно е в този случай да се прилага и Приложение № 3 /класификатор за начините на трайно ползване на поземлените имоти/ на Наредба № РД – 02 – 20 – 5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. В този смисъл е напр. Решение № 13154/07.10. 2019 г. на Върховния административен съд по адм. д. № 5390/2019 г. Прилагането на § 5, т. 41 е неотносимо към промяна на предназначение на поземлени имоти, тъй като нормата дефинира промяна на предназначение на обект или на част от него, а не на поземлен имот. Според ВАС Приложение № 3 към Наредбата определя начина на трайно ползване на имотите, което се определя от фактическия начин на ползването им и би имало значение при определянето на предназначението на имотите за територии без устройствени планове, когато предназначението им се определя от начина на трайно ползване, но не и за територии, за които има ПУП. Чл. 8 от ЗУТ разписва конкретното предназначение на имотите в различните видове територии – урбанизирани, земеделски, горски и т. н. Детайлното описание на различните видове предназначение е в чл. 4, ал. 6 на Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.
В практиката на Върховния административен съд се приема, че при урегулиране за първи път на поземлен имот, попадащ в територия с действащ общ устройствен план, не е налице промяна на предназначението на имот с ПУП съобразно предвижданията на общия устройствен план. В съдебно решение № 538/14.01.2020 г. на ВАС по адм. д. № 8567/2019 г. се приема, че одобряването на ПУП и урегулиране на поземлен имот „за курортно строителство“ в урбанизирана територия, отредена съгласно общия устройствен план за рекреационни дейности, курортни и вилни зони, и при положение, че в действащата кадастрална карта имотът е с предназначение „за почивен лагер“, то ПУП не променя предназначението на имота и съответно съседите не са заинтересовани страни от обжалването му. В същия смисъл е и съдебно решение № 2670/22.02.2019 г. на ВАС по адм. д. № 9719/2018 г., в което съдът приема, че с одобряване на ПУП и урегулиране за първи път на имот с предназначение за обществено обслужване при наличен териториално устройствен план със зона обществено обслужване, то с ПУП не се променя предназначението на имота. В същия смисъл е и Определение № 4596 от 12.04.2021 г. на ВАС по адм. д. № 3136/2021 г.
Одобряване на ПУП, с който се увеличава етажността на предвиденото по действащ ПУП застрояване от ниско в средно или високо или от средно – във високо, представлява промяна на предназначението на имота – предмет на плана. Съгласно чл. 23, ал. 1 ЗУТ характерът на застрояването се определя в зависимост от височината на сградите на основното застрояване, както следва: ниско застрояване – с височина до 10 метра; средно застрояване – с височина до 15 метра; високо застрояване – с височина над 15 метра. В случай, че с одобрения ПУП се предвижда промяна в застрояването за имотите, предмет на плана, то собствениците на съседните имоти са заинтересовани лица по смисъла чл. 131, ал. 2, т. 2 ЗУТ – Определение № 1377 от 31.01.2018 г. на ВАС по адм. д. № 14663/2017 г., II о.
Интересен е и въпросът дали при урегулиране за първи път на земеделски имот собствениците на съседните имоти са заинтересовани лица по чл. 131, ал. 2, т. 4 от ЗУТ, което определя и дали в този случай проектът на ПУП следва да им бъде обявяван. В практиката масово общинските администрации обявяват тези проекти на собствениците на съседните имоти. Това е неправилно, тъй като ПУП не променя предназначението на земеделските земи в урбанизирани, а е предпоставка за провеждане на процедура по смяна на предназначение по Закона за опазване на земеделските земи. Съгласно чл. 24, ал. 2 от ЗОЗЗ при наличие на влязъл в сила подробен устройствен план заинтересованото лице предлага промяна на предназначението на необходимата земеделска земя за неземеделски нужди. Комисиите по чл. 17, ал. 1 от ЗОЗЗ в 30 – дневен срок от предложението постановяват решение за промяна на предназначението на земеделските земи. Съгласно чл. 24, ал. 4 от ЗОЗЗ решението за смяна на предназначението влиза в сила след заплащане на таксата за промяна на предназначението, т.е. от този момент земеделската земя е със сменено предназначение, поради което ПУП, който е одобрен и влязъл в сила много преди този момент, не следва да бъде обявяван на собствениците на съседните имоти.
