Дора Иванова
В началото на април след разгорещено заседание на столичния общински съвет бе дадена зелена светлина на градоустройственото решение за 55-етажен небостъргач в София. Сградата ще е непосредственo до „Парадайс център“ – де факто през една улица, като ще ги свързва топла подземна връзка. „Стържещата небето“ сграда ще бъде с височина 215 метра и съвсем логично ще се казва „Парадайс тауър“.
За незапознатите местоположението на проектния небостъргач и търговския център е в столичния квартал „Кръстова вада“, район Триадица. Според Общия устройствен план на София зоната, в която попадат изграденият мол и проектният небостъргач, е смесена многофункционална. Устройствените показатели за нея, съгласно приложение към чл. 3, ал. 2 към ОУП, са – 60% максимална плътност на застрояване, Кинт. 3.5, 40% минимално озеленяване, като от тях най-малко 25% от озеленената площ трябва да е с висока дървесна растителност. Така погледнато сметките за кота корниз от порядъка на 215 метра на терен с площ 6254 кв. м. не излизат.
Как „се качват” 55 етажа
През 2007 г., в едно от поредните изменения и допълнения на Закона за устройство на територията (ЗУТ) има добавена алинея към чл. 27, която гласи следното:
„(3) (Доп. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) Плътността и интензивността на застрояване не се ограничават в ъгловите урегулирани поземлени имоти със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии.“
Заедно с тази алинея има и тълкувателно писмо (МРРБ № 70-00-935/26.10.2007) от тогавашния зам.-министър на регионалното развитие и благоустройството Савин Ковачев, според което:
„Следва да се счита, че УПИ с лице на три и повече улици може да бъде застрояван без ограничаване на интензивността и плътността на застрояване“.
В обемното устройствено проучване към проекта, предаден в столична община, е обяснено, че „Парадайс Тауър“ е бил замислен още със самия търговски център, като двата обекта е било планирано да бъдат изградени върху общ терен с площ 50 дка. След проекти на Столична община през 2007 г. за изграждането на десния слатински колектор по програма ИСПА, и изграждането на бул. ‘Тодор Каблешков“, този терен е разделен на две части – от двете страни на новия булевард, като в последствие са отчуждени и парчета за разширяването на бул. „Черни връх“. За небостъргача остава едно триъгълно застроително петно, но поне ограничение във височината няма и то съвсем легално.
Същият този член от ЗУТ създаде казусът „НИКМИ“ и тази година се очаква въвеждането в експлоатация на три високи сгради по 18, 24 и 32 етажа с обща разгъната застроена площ 135 000 кв. м. в триъгълника затворен между булевардите „Витоша“, „Пенчо Славейков“ и „България“.
Конкурс след обществения отзвук
В седмицата след Великден инвеститорът на „Парадайс тауър“ „Магна МК“ ООД излезе с официално прессъобщение. То е в отзвук на общественото недоволство разразяващо се в продължение на две седмици след заседанието на общинския съвет на София.
Инвеститорът заявява, че има намерение да проведе открит международен конкурс на световно ниво, който ще бъде журиран от представители на местната власт и на архитектурните среди. Конкурсът ще бъде подготвен със съдействието на Камарата на архитектите в България (КАБ), Съюза на архитектите в България (САБ) и Камара на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП), като гаранция за максимална прозрачност и отчитане на различните мнения.
Получените и отличени концепции ще покажат по недвусмислен начин най-доброто решение за мястото и оптималното съотношение между себестойност, височина и етажност. Едва тогава ще се знае колко ще е висока сградата и какъв силует ще има тя, като при всички случаи ще вземем под внимание мнението на специалистите и заинтересованите лица, казва инвеститорът. Цел на проекта ще бъде хармоничното вписване на сградата в околната среда, като от „Магна МК“ заявяват ангажимент за спазване на всички законови процедури за получаване на одобрение от всички отговорни инстанции.
„Намерението ни като инвеститор в проекта винаги е било да създадем една от най-емблематичните зелени сгради в София. Съгласуваният в НАГ на разширен експертен съвет проект, на базата на който беше направен трафик анализ и бе получено одобрение от Столичен общински съвет, е на идейно ниво и няма задължителен характер.
От „Магна МК“ наблягат върху проектния характер на одобрения ПУП, който показва само максималните ограничителни параметри на бъдещета сградата. Тяхното достигане по никакъв начин не е задължително. Ние нямаме и такова намерение., допълва инвеститора.
За негово височество небостъргача
През 20-ти век небостъргачите са били като естествен резултат от технологичния прогрес – да построиш сграда, която се рее в облаците е било въпрос на престиж и доказателство за напредъка на нацията. Високите и тесни сгради са били и необходимост – спестява се от площ на застрояване, когато стойността на земята е много висока или терените за строителство са ограничени. С времето и практиката са били наложени редица ограничения за строителството на високи сгради.
В много случаи гледките към ключови обекти на града са блокирани от небостъргачи. Затова в Лондон, например, са се опитали да си запазят тези перспективи, като са ограничили строителството. В София може да се приеме, че най-желаната гледка е на юг към Витоша.
За засенчването даже няма да говорим. Всички виждат ефектите от презастрояването с по 2-3 етажа т.нар. „подпокривно пространство“ и улици, които виждат слънце между 6 и 15 и 6 и 30 ч. вечерно време. Сега нека си представим един слънчев часовник под формата на 200-метрова кула.
Тъмно столично… мнение
И докато погледите са фиксирани върху етажността на небостъргачите, те носят още един проблем със себе си и това е трафикът. От встъпването в длъжност на новия главен архитект на София Здравко Здравков има тенденция за изискване на изследване на трафика за големите проекти. Те обаче са възложени от инвеститорите, което води до опорочаване на резултатите, но дори и така да е в проучването за „Парадайс тауър“ е посочено, че е възможно тройно увеличение на потока от коли.
В съвремения свят вече престижът от строителството на сгради-кули е отишъл на заден план. Обръща се внимание към опазването на околната среда. Важен е човекът и създаването на градска среда в мащаб, съобразен с него.
Затова и Столична община изпраща смесени сигнали като същевременно одобрява небостъргачи, а в началото на април бе домакин на известно датско бюро с цел да направи проучвания за проблемите в центъра на столицата.
Хенриет Вамберг и Лиза Мюлер от Gehl Architects бяха в София за една седмица и обиколиха пеша цялата централна градска част. Изводите, които те направиха, не бяха нещо ново за българите, но както арх. Здравков каза – понякога имаме нужда да ни го каже някой друг.
Според датските архитекти София има добро ДНК и много хубави паметници от миналото, както и прекрасна планина.
Датчаните изнесоха презентация в края на посещението си, на която изложиха заключенията си. Обобщаваме ги така:
– Гледката към Витоша се съсипва от високите сгради южно от центъра.
– Междублоковите пространства трябва да бъдат запазени и облагородени.
– Мястото на автомобилите не е на площадите около паметниците на културата.
– Обезпокоителна е тенденцията за увеличаването на колите в града.
– Средата не е достъпна за велосипеди.
– Множеството павилиони и заградени тротоари от заведенията нарушават движението и комфорта на преминаващите пешеходци.
– Подлезите пречат на свободното движение на пешеходци и велосипедисти.
– Множество рекламни пана с всякакъв размер и форма.
– Качеството на тротоарните настилки е ниско.
– Трамваите трябва да се запазят и развиват.
– Нови публични пространства може да се развият около реките.
– Топлата минерална вода е огромен потенциал.
– Контейнерите за смет са навсякъде. Положителна стъпка е прибирането им под земята на Солунска.
Какво ни е вързано в кърпа
Покрай еуфорията, създала е около „Парадайс тауър“, активни граждани припомнят проектите за небостъргачи, които също е известно, че ще се строят.
Една спирка на метрото по-долу от „Парадайс тауър“, срещу хотел „Маринела“ (бивш „Кемпински“) започва строителството на нова 34-етажна сграда. Площта на парцела е 1383 кв. м. Интересното в случая е, че разрешителното за строеж е от 2007 г. и трябваше да е изтекло през 2012 г., но с новите промени в ЗУТ е валидно докогато е изгодно някому – т.е. до 2020 г. И отново напълно законно.
„Скай форт“
202-метровият небостъргач вече се строи близо до предишния първенец за най-висока сграда – „Капитал форт“ с неговите 126. Проектът включва 47 надземни нива, от които 36 офисни и 4 технически етажа, панорамен ресторант на две нива. Последното ниво ще бъде площадка за наблюдение с гледка към по-голямата част от София.
„Гранд каньон“, но в „Младост“
Турската компания „Гаранти коза“, обяви, че започва строителството на проекта, който ще се реализира на мястото на „Аско Деница“, след като получи разрешение за строеж на първата фаза. Инвеститорът ще построи три жилищни сгради на – 30 етажа (114 м), 19 етажа (84 м) и 16 етажа (73 м). Строителството на първата фаза се очаква да приключи през 2020 г.
И малко в хипотетичното бъдеще
Комплекс „V-Towers“ на бул. „България“, отново в южната част на София. Проектът е за два небостъргача от 305 м и 215 м, включващи луксозни жилища, хотел и офиси.
И за да не завършваме с лошо, си припомняме един виц:
„Известен журналист вижда в ресторанта на Айфеловата кула художника Едгар Дега. Приближава го и го пита:
– Вие, господине, сте един от най-заклетите противници на Айфеловата кула, какво правите тук?
– Най-много обичам да пия кафето си тук, защото това е единственото място в Париж, от което не виждам Айфеловата кула.“
За хората, които ще са в сянката на небостъргачите, а животът ще е засенчен от далаверите около тях, остава надеждата на новите софийски небостъргачи да правят много хубаво кафе. А столичната битка за най-висока сграда изглежда загубена, още преди да е започнала.
Оставаме на страна въпросът със земетръса. Защото напоследък вместо да станем Манхатън, ни проектират като Дубай, поне така се харесва на управниците и инвеститорите. За гражданите остава кафето.
