Без категория

Граници на урбанизираните територии

Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com.

И в нормативната уредба, и в съдебната практика няма еднозначност на дефиницията за граница на урбанизираните територии и на понятието урбанизирана територия, както и на начина на определянето им. Въпросът дали един имот попада в урбанизирана територия е с голямо практическо и правно значение – определя напр. процедурите за устройство на имота и вида устройствен план, издаване на разрешение за строеж, изискванията при делби и разделяне на имотите и много други.

Съгласно чл. 7.  ал. 1 Закона за устройство на територията според основното им предназначение, определено с концепциите и схемите за пространствено развитие и общите устройствени планове, териториите в страната са: урбанизирани територии (населени места, селищни образувания и индустриални паркове извън границите на населените места и селищните образувания), земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта.

В няколко закона и подзаконови нормативни актове има дефиниции на понятията граници на населените места и урбанизирани територии. При преглед на дефиниците в различните нормативни актове се установява нееднаквост и нееднозначност в дефинициите, вкл. по отношение значението на общите устройствени планове за определяне на границите на урбанизираните територии.  Понякога дори в един и същ нормативен акт има разлика в начина на определяне на урбанизирана територия – напр. в  чл. 13, ал. 1, т. 1 и в § 1, т.2 от ДР на Наредбата от 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.

Съгласно чл. 2, т. 1 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи земеделски земи по смисъла на закона са тези, които са предназначени за земеделско производство и не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план, или с околовръстен полигон.

Съгласно § 1, т. 21 от Закона за кадастъра и имотния регистър неурбанизирани територии са землища и част от землища извън границите на урбанизираните територии на населените места и на селищните образувания, за които са създадени планове и карти, одобрени по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд.

Според разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1 от Наредбата от 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на КККР границите на урбанизираните територии /селищната територия на населеното място и селищните образувания и индустриални паркове извън границите на населените места и селищните образувания/, които се изобразяват в кадастралната карта, се определят от устройствен план съгласно Закона за устройство на територията, съответно със застроителен и регулационен план или околовръстен полигон съгласно отменения Закон за териториално и селищно устройство, или са такива по начин на трайно (фактическо) ползване, доколкото то не противоречи на закон – в територии без устройствени планове.  § 1, т. 2 от ДР на Наредбата дефинира границата на урбанизирана територия като строителната граница на населеното място или селищно образувание, определена от действащите подробни устройствени планове, съответно подробни градоустройствени планове и техните изменения, или от одобрен околовръстен полигон.

По смисъла на Закона за устройство на територията устройствените планове са общи устройствени планове и подробни устройствени планове – чл. 103 ЗУТ. По тази причина различният изказ в чл. 13, ал. 1, т. 1 /границите на урбанизираните територии се определят от устройствен план съгласно ЗУТ/ и в § 1, т.2 от ДР /границата на урбанизираната територия се определя от действащите подробни устройствени планове/ на Наредбата за съдържанието, създаването и поддържането на КККР създава объркване и е предпоставка за противоречиво тълкуване.

В ЗУТ са регламентирани и  понятията неурегулирана територия и територия на населено място. Съгласно § 5, т. 3 от ДР неурегулирана територия е територия, в която поземлените имоти не са урегулирани с подробен устройствен план. Т. 6 на § 5 от ДР дефинира територията на населеното място като селищната територия, обхваната от границите му (строителните му граници), определени с устройствен план, без да се включва землището. Следователно при тълкуване на нормата на § 5, т.6 във вр. чл. 103, ал. 1 ЗУТ може да се поддържа тезата, че по смисъла на ЗУТ територията на населеното място и строителните му граници се определят от обхвата на общия устройствен план. Такова дефиниране на строителните граници обаче е в противоречие с изричните норми на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, съгласно който строителните граници се определят от подробен устройствен план или околовръстен полигон.

Чл. 59, ал. 1 ЗУТ дава възможност на собствениците застрояване в имоти извън границите на урбанизираните територии да се реализира при спазване на предвижданията на действащ общ устройствен план и въз основа на действащ план за застрояване, след промяна на предназначението на земята.

При определяне характера на имотите – дали попадат в урбанизирана територия, освен гореизброените норми трябва да се взема предвид и предназначението им в одобрената кадастрална карта, която представлява одобрен индивидуален административен акт по отношение на данните за поземлените имоти.

Налице е противоречива съдебна практика по въпроса дали земеделски имот в обхвата на общ устройствен план представлява имот в урбанизирана територия. Така напр. с Решение № 52 от 10.05.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2217/2018 г., Второ Г. О. се приема, че щом един имот попада в границите на общ устройствен план на населеното място, то се касае до имот в урбанизирана територия, спрямо който при преценка реалната му поделяемост се прилага чл. 200 ЗУТ, като без значение е дали имотът е урегулиран и с подробен устройствен план и дали е променено предназначението му като земеделски по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

Обратното становище се застъпва в Решение № 10 от 17.05.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3248/2016 г., II г. о. Според съда, когато предмет на делбата е поземлен имот, който няма характеристиката на урегулиран поземлен имот, т. е. на поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп до улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство, същият следва да бъде квалифициран като неурегулирана територия /парагр. 5, т. 3 от ДР на ЗУТ/ и въпросът дали по отношение на същия може да бъде допусната съдебна делба не следва да търпи ограниченията, касаещи урегулираните поземлени имоти.

В Решение № 4692 от 3.05.2023 г. на Върховния административен съд по адм. д. № 7769/2022 г., II о. се приема, че за земеделски имот, попадащ в обхвата на общ устройствен план и предвиден за застрояване, може да бъде одобрен ПУП – ПЗ по чл. 59, ал. 1 ЗУТ за смяна на предназначението на имота по ЗОЗЗ. Т.е. в този случай съдът приема, че имотът попада извън границите на урбанизираната територия, независимо че е в обхвата на общ устройствен план. По мое мнение редакцията на текста на чл. 59, ал. 1 ЗУТ, която регламентира застрояване извън границите на урбанизираните територии при спазване на предвижданията на общ устройствен план, не определя границата на урбанизираната територия чрез общия устройствен план.

Author

Geomedia Magazine




От категорията
Гео-портал на минестерството на отбраната

Contact Us