Адв. Михаела Белчева е адвокат в Софийска адвокатска колегия от 2003 г. Преди това адв. Белчева е била главен юрисконсулт в Агенция по геодезия, картография и кадастър и в Столична община – район „Триадица“. Трайните професионални интереси на адв. Белчева са в областта на кадастъра и устройство на територията, вещно право, консултиране на сделки с недвижими имоти и процесуално представителство по административни и вещноправни спорове. За контакти тел. 0887218771 и email mgb@abv.bg. Сайтът на адв. Михаела Белчева е www.mihaelabelcheva.com.
И в нормативната уредба, и в съдебната практика няма еднозначност на дефиницията за граница на урбанизираните територии и на понятието урбанизирана територия, както и на начина на определянето им. Въпросът дали един имот попада в урбанизирана територия е с голямо практическо и правно значение – определя напр. процедурите за устройство на имота и вида устройствен план, издаване на разрешение за строеж, изискванията при делби и разделяне на имотите и много други.
Съгласно чл. 7. ал. 1 Закона за устройство на територията според основното им предназначение, определено с концепциите и схемите за пространствено развитие и общите устройствени планове, териториите в страната са: урбанизирани територии (населени места, селищни образувания и индустриални паркове извън границите на населените места и селищните образувания), земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта.
В няколко закона и подзаконови нормативни актове има дефиниции на понятията граници на населените места и урбанизирани територии. При преглед на дефиниците в различните нормативни актове се установява нееднаквост и нееднозначност в дефинициите, вкл. по отношение значението на общите устройствени планове за определяне на границите на урбанизираните територии. Понякога дори в един и същ нормативен акт има разлика в начина на определяне на урбанизирана територия – напр. в чл. 13, ал. 1, т. 1 и в § 1, т.2 от ДР на Наредбата от 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.
Съгласно чл. 2, т. 1 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи земеделски земи по смисъла на закона са тези, които са предназначени за земеделско производство и не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план, или с околовръстен полигон.
Съгласно § 1, т. 21 от Закона за кадастъра и имотния регистър неурбанизирани територии са землища и част от землища извън границите на урбанизираните територии на населените места и на селищните образувания, за които са създадени планове и карти, одобрени по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд.
Според разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1 от Наредбата от 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на КККР границите на урбанизираните територии /селищната територия на населеното място и селищните образувания и индустриални паркове извън границите на населените места и селищните образувания/, които се изобразяват в кадастралната карта, се определят от устройствен план съгласно Закона за устройство на територията, съответно със застроителен и регулационен план или околовръстен полигон съгласно отменения Закон за териториално и селищно устройство, или са такива по начин на трайно (фактическо) ползване, доколкото то не противоречи на закон – в територии без устройствени планове. § 1, т. 2 от ДР на Наредбата дефинира границата на урбанизирана територия като строителната граница на населеното място или селищно образувание, определена от действащите подробни устройствени планове, съответно подробни градоустройствени планове и техните изменения, или от одобрен околовръстен полигон.
По смисъла на Закона за устройство на територията устройствените планове са общи устройствени планове и подробни устройствени планове – чл. 103 ЗУТ. По тази причина различният изказ в чл. 13, ал. 1, т. 1 /границите на урбанизираните територии се определят от устройствен план съгласно ЗУТ/ и в § 1, т.2 от ДР /границата на урбанизираната територия се определя от действащите подробни устройствени планове/ на Наредбата за съдържанието, създаването и поддържането на КККР създава объркване и е предпоставка за противоречиво тълкуване.
В ЗУТ са регламентирани и понятията неурегулирана територия и територия на населено място. Съгласно § 5, т. 3 от ДР неурегулирана територия е територия, в която поземлените имоти не са урегулирани с подробен устройствен план. Т. 6 на § 5 от ДР дефинира територията на населеното място като селищната територия, обхваната от границите му (строителните му граници), определени с устройствен план, без да се включва землището. Следователно при тълкуване на нормата на § 5, т.6 във вр. чл. 103, ал. 1 ЗУТ може да се поддържа тезата, че по смисъла на ЗУТ територията на населеното място и строителните му граници се определят от обхвата на общия устройствен план. Такова дефиниране на строителните граници обаче е в противоречие с изричните норми на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, съгласно който строителните граници се определят от подробен устройствен план или околовръстен полигон.
Чл. 59, ал. 1 ЗУТ дава възможност на собствениците застрояване в имоти извън границите на урбанизираните територии да се реализира при спазване на предвижданията на действащ общ устройствен план и въз основа на действащ план за застрояване, след промяна на предназначението на земята.
При определяне характера на имотите – дали попадат в урбанизирана територия, освен гореизброените норми трябва да се взема предвид и предназначението им в одобрената кадастрална карта, която представлява одобрен индивидуален административен акт по отношение на данните за поземлените имоти.
Налице е противоречива съдебна практика по въпроса дали земеделски имот в обхвата на общ устройствен план представлява имот в урбанизирана територия. Така напр. с Решение № 52 от 10.05.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2217/2018 г., Второ Г. О. се приема, че щом един имот попада в границите на общ устройствен план на населеното място, то се касае до имот в урбанизирана територия, спрямо който при преценка реалната му поделяемост се прилага чл. 200 ЗУТ, като без значение е дали имотът е урегулиран и с подробен устройствен план и дали е променено предназначението му като земеделски по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.
Обратното становище се застъпва в Решение № 10 от 17.05.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3248/2016 г., II г. о. Според съда, когато предмет на делбата е поземлен имот, който няма характеристиката на урегулиран поземлен имот, т. е. на поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп до улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство, същият следва да бъде квалифициран като неурегулирана територия /парагр. 5, т. 3 от ДР на ЗУТ/ и въпросът дали по отношение на същия може да бъде допусната съдебна делба не следва да търпи ограниченията, касаещи урегулираните поземлени имоти.
В Решение № 4692 от 3.05.2023 г. на Върховния административен съд по адм. д. № 7769/2022 г., II о. се приема, че за земеделски имот, попадащ в обхвата на общ устройствен план и предвиден за застрояване, може да бъде одобрен ПУП – ПЗ по чл. 59, ал. 1 ЗУТ за смяна на предназначението на имота по ЗОЗЗ. Т.е. в този случай съдът приема, че имотът попада извън границите на урбанизираната територия, независимо че е в обхвата на общ устройствен план. По мое мнение редакцията на текста на чл. 59, ал. 1 ЗУТ, която регламентира застрояване извън границите на урбанизираните територии при спазване на предвижданията на общ устройствен план, не определя границата на урбанизираната територия чрез общия устройствен план.
